[힘이 되는 부동산 법률] 잘못된 분양관행을 깨는 최근 판결들(2)

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두 번째는, 서울남부지방법원 2006. 9. 28. 선고된 2005가합6359판결이다. 이 판결은, 실제 설계도와 다른 모형을 모델하우스에 설치하여 수분양자들에게 오해를 일으키게 한 분양회사의 분양수법을 민사상 “기망행위”에 해당하는 것으로 취소할 수 있다고 판단하였다. 기존의 판례들과 비교할 때 상당히 전향적인 판결이라고하지 않을 수 없다.
정확한 이해를 돕는 차원에서 판결내용을 거의 그대로 소개한다.


1. 기초사실
가. 서울특별시 영등포구청장은 2002. 3. 14. 건축주를 000로 하여 서울 영등포구 %%%동 지상에 건축법상 주용도가 업무시설인 ######(중앙의 빈 공간을 구분건물들이 사방에서 둘러싸고 있는 모양의 15층짜리 4개 건물이 X자 형태로 배치되어 있는 형태이고, 총 416개의 구분건물로 이루어져있다, 이하 이 사건 오피스텔이라 한다)의 건축을 허가 하였는데, 피고는 2003. 1.경 이 사건 오피스텔의 건축․분양 사업권을 가지고 있던 @@@주식회사와 사이에 피고가 신탁보수를 받고 이 사건 오피스텔을 건축․분양하기로 하는 내용의 분양형 토지신탁계약을 체결하고 위 토지를 신탁받은 뒤 이 사건 오피스텔을 건축․분양하였다.

나. 원고들의 분양계약 체결 및 계약금, 중도금의 지급

다. 피고는 2003. 6.경 이 사건 오피스텔을 착공하였으며, 2005. 7.말경 이 사건 오피스텔을 완공하여 사용승인을 받았다.

라. 이 사건 오피스텔의 남쪽에 이 사건 오피스텔의 높이와 비슷한 높이의 건물(이하 &&&이라 한다)이 건축되어 이 사건 오피스텔 남쪽세대들의 일조나 조망이 매우 어려운 상태이다.

2. 당사자의 주장내용
가. 원고들의 주장
피고가 신문 등을 통한 광고와 모델하우스에 설치한 이 사건 오피스텔의 모형 및 분양안내 직원들의 설명을 통하여 원고들에게 이 사건 오피스텔이 충분한 동간 간격을 두고 같은 층의 다른 건물에 비하여 5층 정도 높게(15층이지만 층고가 높아 다른 건물에 비하여 높을 것이라고 함) 건축될 것이고, 일조나 조망이 탁월할 것이며, 중앙분수광장, 그린공원, 만남공원이 상당한 규모로 설치될 것일 뿐만 아니라, 이 사건 오피스텔의 남쪽에 있는 공장 부지를 피고측에서 매수하여 이 사건 오피스텔의 편의시설 부지 등으로 사용할 것이라거나 또는 그 남쪽의 공장 부지가 협소하여 5층 이상의 건물이 세워지지 않을 것이라고 기망하여, 원고들이 주변의 다른 오피스텔에 비하여 높은 분양대금(남향세대의 원고들은 다른 수분양자들보다 더 높은 분양대금)으로 이 사건 분양계약을 체결하게 된 것인데, 이 사건 건물은 15층의 다른 건물에 비하여 전혀 높지 않을 뿐만 아니라 세로로 긴 모양도 아니고, 각 건물 간의 간격도 2m정도 밖에 되지 않으며, 또한 중앙분수광장 등의 규모는 매우 협소하고, 이 사건 오피스텔의 남쪽으로 이 사건 오피스텔과 비슷한 높이의 &&&이 건축되었으므로, 피고의 사기를 이유로 이 사건 분양계약을 이 사건 소장부본 송달로써 취소한다고 주장하면서 피고에게 원고들이 피고에게 이미 지급한 계약금과 중도금 중 일부인 ------의 반환을 구한다.

나. 피고의 주장내용
이에 피고는 ① 원고들이 주장하는 내용들은 모두 이 사건 분양계약의 내용에 포함되지 않는 것인 점, ② 피고가 신문이나 분양안내책자 등에 실은 조감도 등은 대상 건물을 주변 배경에 비하여 크고 두드러지게 표현하는 통상적인 광고방법에 따라 제작된 것일 뿐만 아니라, 이를 전체적, 일반적, 객관적으로 보았을 경우 이 사건 오피스텔이 주변보다 과장되게 표현되어 있음을 쉽게 알 수 있고, ‘고객의 이해를 돕기 위한 이미지 컷’이라는 문구를 삽입하였으므로 위 조감도 등만을 그대로 믿고 계약을 체결한 사람은 없을 것인 점, ③ 피고는 수분양자들에게 지하2층 내지 지상 15층의 4개동 총416세대, 대지면적 9,753.4㎡, 건축면적 4,043.48㎡, 건축연면적 62,097.48㎡ 등으로 이 사건 오피스텔의 구체적인 정보를 제공하였으므로 원고들도 피고가 3000여 평의 협소한 부지에 416세대의 대규모 건물을 건축할 것이라는 점 및 이 사건 오피스텔은 국토의 계획 및 이용에 관한 법률에 의한 준공업지역에 건설되어 건축법상 업무시설로 분류될 것이므로 일조기준 등의 적용을 받지 아니할 것이라는 점을 알고 있었을 것인 점, ④또한 피고는 분양안내책자(갑 제3호증의 1)의 제38, 40, 42, 44면 등에 이 사건 오피스텔의 평면도를 정확한 축척으로 표현하여 두었던 점, ⑤ 피고는 이 사건 오피스텔의 남쪽에 &&&&&이 건축될 것이라는 점을 알 수 없었고 분양안내 직원들이 이 사건 오피스텔의 남쪽에 5층 이상의 건물이 들어설 수는 없을 것이라고 말하였다고 하여도 이는 그 내용이 불확실하고 주관적인 희망이나 예상에 불과하여 구체적 사실에 대한 기망이 되지 않는 것인 점, ⑥ 전매차익을 노리고 이 사건 오피스텔을 분양받아 2004. 11.경까지 중도금을 납부하여 오던 원고들이 오피스텔 시장의 침체로 이 사건 오피스텔의 시세가 분양가를 밑돌자 이 사건 소를 제기하여 분양계약의 취소를 주장하고 있으나 현재 이 사건 오피스텔의 시세는 주변의 다른 오피스텔에 비하여 높은 편인 점등에 비추어 보면 피고가 원고들을 기망하였다고 볼 수 없을 뿐만 아니라, 가사 피고의 기망행위가 인정된다고 하더라도 원고들 중에 이 사건 오피스텔의 형태, 높이, 동간간격 등으로 인하여 사생활 침해나 조망권 등에 아무런 영향을 받지 않는 수분양자들은 분양계약을 취소할 수 없고, 또한 이 사건 오피스텔의 골조 공사가 상당 정도 진척된 후에 분양계약상의 지위를 승계받은 원고들은 그 승계 당시 이 사건 오피스텔의 현상 및 주변 환경을 충분히 인지할 수 있었으므로 분양계약을 취소할 수 없다고 주장한다.

3. 판단
가. 사기를 이유로 의사표시를 취소함에 있어 기망행위란 상대방에게 그릇된 관념을 가지게 하는 행위를 말하는 것으로서 단순한 주관적 가치판단이나 평가의 진술이 아닌 객관적으로 검증 가능한 사정에 관한 행위이어야 할 것이며, 상품의 선전 광고에 다소의 과장 허위가 수반되는 것은 그것이 일반 상거래의 관행과 신의칙에 비추어 시인될 수 있는 한 기망행위에 해당하지 아니할 것이나, 그 선전 광고에 있어서 거래의 중요한 사항에 관한 구체적 사실을 신의성실의 의무에 비추어 비난받을 정도의 방법으로 허위로 고지한 경우에는 기망행위에 해당한다고 보아야 할 것이고, 착오를 이유로 취소하는 경우와는 달리 분양계약의 내용에 대한 기망을 요하는 것은 아니라 할 것이다.

나. 남쪽 부지에 관한 기망 여부
피고의 분양안내 직원이 사실과 달리 원고들에게 피고가 이 사건 오피스텔의 남쪽부지를 매수하여 이 사건 오피스텔의 편의시설 부지 등으로 사용할 것이라고 말하였다면 이는 객관적으로 검증 가능한 사정에 대한 것으로서 기망행위가 될 수 있을 여지가 있다고 할 것이나 분양안내 직원이 위와 같이 말하였다는 점에 부합하는 듯한 갑 제10호증의 3의 일부 기재와, 증인 000의 일부 증언은 원고들의 주장의 반복에 불과하여 그대로 믿기 어렵고 달리 이를 인정할 만한 아무런 증거가 없다.
또한 피고의 분양안내 직원이 수분양자들에게 이 사건 오피스텔의 남쪽 부지가 협소하여 5층 이상의 건물이 세워지지는 않을 것이라고 말하였다는 점에 관하여 보건대, 피고의 직원이 그와 같은 말을 하였다고 하더라도 갑 제8, 11호증의 기재만으로 피고가 이 사건 분양계약 체결 당시 이 사건 오피스텔의 남쪽에 상당히 높은 건물이 세워지리라는 점을 알고 있었다고 보기 부족하고 달리 이를 인정한 만한 증거가 없을 뿐만아니라, 위와 같은 사항은 그 내용이 불확실하고 피고의 노력만에 의하여 이루어질 수 없는 것으로서 이는 피고 또는 그 분양안내 직원의 주관적 예상이나 희망의 진술에 불과한 것이라고 봄이 상당하므로 이를 피고가 거래의 중요한 사항에 관한 구체적 사실을 신의성실의 의무에 비추어 비난받을 정도의 방법으로 허위로 고지한 경우에 해당한다고 볼 수는 없으므로 이 부분에 대한 원고들의 주장은 이유 없다.

다. 이 사건 오피스텔의 높이, 동간 간격, 중앙분수광장 등의 규모 등에 관한 기망여부
(1) 살피건대, 부동산을 분양하는 분양자로서는 수분양자가 어떤 사실을 알았다면 분양계약을 체결하지 아니하든가 적어도 동일한 조건으로는 분양계약을 체결하지 아니하리라고 인정되는 중요한 사실에 관하여는 신의성실의 원칙상 정확하고 충분한 정보를 수분양자에게 고지할 의무가 있다고 할 것일 뿐만 아니라, 집합건물이 아직 완공되지 않은 상태에서 사전 분양하는 경우 수분양자는 완공된 건물을 보기 전에 분양자의 광고 등을 믿고 계약을 체결하게 될 것이므로 분양자는 완공되는 건물이 광고, 모델하우스의 설치 등에 의하여 제시된 것과 동일한 정도의 품질과 수준 등을 구비하고 있다는 것을 명시적 또는 묵시적으로 보증한 것이고, 수분양자들 역시 분양자의 그와 같은 보증을 신뢰하여 분양계약을 체결한 것으로 보아야 할 것이다. 또한 주거로 사용할 부동산에 대한 분양계약을 체결함에 있어서 주거환경에 영향을 미치는 건물의 높이, 동간 간격, 공원 등의 규모 등은 객관적으로 검증 가능한 중요한 고려사항이라고 봄이 상당하다. 돌이켜 이 사건에 관하여 보건대, --------를 종합하여 보면, 피고는 이 사건 오피스텔이 주변의 다른 건물들에 비하여 월등히 크고 높을 뿐만 아니라 충분한 간격을 유지한 채 건축되어 있어 일조와 조망이 탁월해 보이는 조감도(다른 건물의 층고 등을 비교하여 보면 과장되게 표현되어 있음을 알 수 있고, 왼편 하단에 ‘본 조감도는 고객의 이해를 돕기 위한 이미지 컷’이라는 문구가 약 7포인트 크기의 작은 글씨로 기재되어 있다)를 신문에 실어 광고하면서 “고품격 주거특혜”, “63빌딩의 신화, 신동아 건설이 짓는 고품격 주거공간”, “프라이드를 높여주는 테마공원과 앞선 디지털 시스템”, “목동이 꿈꿔온 신주거명작”이라는 표현을 사용한 사실, 피고가 배포한 이 사건 오피스텔의 분양안내책자와 팸플릿 등에는 신문에 실린 조감도와 유사한 조감도(역시 ‘고객의 이해를 돕기 위한 이미지 컷’이라는 문구가 작은 글씨로 기재되어 있다) 및 위에서 본 이 사건 오피스텔과 그 주변부의 단면을 나타낸 도면(위 도면상 이 사건 오피스텔 각 건물의 가로 길이는 5.3cm정도로, 각 건물 간의 간격은 1.6cm정도로 표현되어 있고, 오피스텔의 가운데에는 원형의 중앙분수광장이 지름 약4.1cm로 표현되어 있으며, 101동과 102동 사이에는 만남공원이, 102동과 도로 사이에는 그린공원이 각 그려져 있다, 역시 ‘고객의 이해를 돕기 위한 이미지 컷’이라는 문구가 작은 글씨로 기재되어 있다, 이하 이 사건 분양안내책자의 도면이라 한다)이 실려 있었고, “목동이 꿈꿔온 신주거명작”, “목동이 갖지 못한, 사시는 분의 안목과 감각을 존중하는 고품격 주거공간”, “21세기 건설미학을 뛰어넘는 초현대식 고품격 외관”등의 표현이 사용되어 있었으며, 중앙분수광장은 ‘사시사철 입주민에게 쾌적함을 선사하는 공원 중심에 자리 잡은 시원한 물줄기가 흐르는 휴식 공간’으로, 그린공원은 ‘공원 곳곳에 펼쳐진 파라솔과 벤치조경, 푸르른 숲을 가로지르는 호젓한 산책길이 공원 이상의 공원분위기를 연출하는 곳’으로, 만남공원은 ‘녹음 짙은 수목과 온갖 새들이 유혹하는 화사한 꽃들이 만발한 만남공원은 입주민들이 편하게 만날 수 있는 커뮤니티 공간’으로 각 광고되어 있었던 사실, 피고는 모델하우스에 이 사건 오피스텔의 모형과 이 사건 오피스텔의 각 세대 내부모습을 만들어 놓고 이 사건 오피스텔의 분양 홍보 및 상담을 하면서 원고들과 이 사건 분양계약을 체결 하였는데, 위 모델하우스에서 근무하였던 분양안내 직원들은 이 사건 오피스텔이 위 조감도나 모형과 같이 건축될 것이라고 설명하면서 주상복합 아파텔(주거형 오피스텔을 이르는 표현이다)이므로 그 높이가 일반 건물보다 2~5층 정도는 높게 건축될 것이라고 설명하였던 사실, 이 사건 오피스텔의 분양가격은 당시 주변의 다른 오피스텔의 분양가격보다 2천만 원에서 3천만원 정도 높았던 사실, 그런데 이 사건 오피스텔의 1/600축척 설계도면상 이 사건 오피스텔의 각 건물의 가로 길이는 5.2cm정도, 각 건물 사이의 간격은 0.7cm정도, 중앙분수광장의 지름은 2.9cm정도이고, 위 설계도에 따라 실제 완공된 이 사건 오피스텔의 각 건물의 사이의 간격은 4.2m에 불과하여 두 건물의 처마가 닿을 것처럼 보일 뿐만 아니라, 중앙분수광장, 만남공원, 그린공원도 분양광고나 팸플릿에 묘사된 것과 비교하면 매우 협소하며, 이 사건 오피스텔은 주변의 건물들 보다 높지 아니한 사실, 또한 이 사건 오피스텔은 단지 중앙에 위치한 중앙분수광장을 중심으로 4개 건물이 대각선방향으로 대칭되어 각 마주보고 있는 구조로서 이 사건 오피스텔의 각 건물에서 중앙분수광장을 바라다보고 있는 각 세대는 각 건물간의 간격이 좁아 사생활 침해가 우려되고 일조나 조망도 어려울 것으로 보이는 사실, 이 사건 오피스텔의 동간 간격을 실제 비율 정도에 따라 그린 도면이 분양안내책자에 실려 있기는 하나 그 도면은 이 사건 오피스텔을 단순하게 표현하여 각 세대의 평형별 위치를 나타내고 있는 것으로서 이 사건 오피스텔의 주변부는 전혀 표시하고 있지 아니한 사실을 각 인정할 수 있다. 또한 위 각 증거에 의하면 이 사건 오피스텔의 모델하우스를 방문하여 거기에 설치되어 있던 모형과 조감도처럼 이 사건 오피스텔이 건축될 것이라는 설명을 들은 수분양자들이 매우 만족스러워 하였을 뿐만 아니라 조감도 등의 도면과 모형이 서도 다르다고 이의를 제기한 사람은 아무도 없었던 사실을 인정할 수 있고, 여기에 이 사건 오피스텔을 정확한 비율로 축소하여 모형을 만들면 각 건물간의 간격이 매우 좁아 중앙분수광장 등을 표현하기 어려울 것으로 보이는 점, 피고측 증인 000도 처음에는 위 모형이 이 사건 오피스텔과 유사하다고 증언하였다가 이를 번복하여 위 모형이 이 사건 분양안내책자의 도면과 유사하다고 증언한 점 등을 더하여 보면 피고가 모델하우스에 설치하였던 이 사건 오피스텔의 모형은 이 사건 오피스텔을 정확한 비율로 축소한 것이 아니라 실제보다 동간 간격과 중앙분수광장 등을 더 넓게 표현한 것이었던 것으로 추인된다.

그렇다면, 피고는 준공업지역에 건축법상 업무시설로 분류되는 건물로 건축될 이 사건 오피스텔을 고품격 주거용 건물로 광고하여 분양하면서 수분양자들인 원고들에게 이 사건 오피스텔의 높이, 동간 간격, 공원 등의 규모 등이 과장되게 표현된 조감도 등을 사용하였을 뿐만 아니라, 높이와 동간 간격 등이 실제 건축될 건물과 다른 비율로 축소되어 실제보다 동간 간격, 중앙분수광장이 더 넓어 보이는 등으로 이 사건 오피스텔의 설계도와 다른 모형을 모델하우스 내에 설치하였다고 할 것이므로 피고는 거래의 중요한 사항에 관한 구체적 사실을 신의성실의 의무에 비추어 비난받을 정도의 방법으로 허위로 고지하여 원고들을 기망하였고, 원고들은 피고의 위와 같은 기망행위로 인하여 피고와 이 사건 분양계약을 체결한 것이라고 봄이 상당하다{완공되지 않은 상태에서 집합건물을 분양하는 경우, 그 수분양자들에게 층수, 대지면적, 건축면적, 건축연면적 등의 수치만으로 완공된 건물의 높이와 형태, 건물 사이의 간격 및 단지의 형태등 집합건물의 전체적인 심상(心象)을 충분히 형성할 것을 기대할 수는 없다 할 것이므로 피고가 원고들에게 위 수치 정보들을 제공하였다고 하여도 피고의 위와 같은 행위가 일반 상거래의 관행과 신의칙에 비추어 시인될 수 있는 것이라거나, 원고들이 피고의 위 기망행위에 의하여 이 사건 분양계약을 체결한 것이 아니라고 볼 수는 없고, 또한 원고들이 피고의 주장과 같이 전매차익을 노리고 이 사건 오피스텔을 분양받았다가 이 사건 오피스텔의 시세가 하락하자 이 사건 소를 제기한 것이라고 하더라도 그러한 사정은 위 인정에 아무런 방해가 되지 아니하는 것이다}.

(2) 피고는 사생활이 전혀 침해되지 않고, 일조나 조망에 영향이 없는 원고들은 이사건 분양계약을 취소할 수 없다고 주장하나, 피고가 수분양자들을 직접적으로 기망한 내용은 일조나 조망, 사생활 침해의 정도가 아니라 이 사건 오피스텔의 높이, 형태, 동간 간격, 중앙분수광장 등의 규모인 것이고, 이러한 점들은 주거로 사용할 부동산인 이 사건 오피스텔의 가치를 결정하는 중요한 요소로서 피고가 위와 같은 기망행위를 하지 않았다면 일조나 조망 등에 문제가 없는 세대를 분양받은 원고들도 이 사건 분양계약에서 정한 분양대금으로는 이 사건 분양계약을 체결하지는 않았을 것이라고 봄이 상당하므로 위 피고의 주장도 이유 없다.

(3) 또한 계약상의 지위를 승계한 계약인수인들은 무효, 취소와 같은 계약체결상의 하자나 계약에 따른 취소권, 해제권 등 형성권도 그대로 승계하는 것이라 할 것이므로 분양계약상의 지위를 승계한 원고들이 그 승계 당시 피고의 광고나 모델하우스의 모형등과 달리 이 사건 오피스텔이 건축되고 있음을 알고 있었다 하더라도 계약체결 과정에서의 피고의 사기를 이유로 취소권을 행사하는 데에는 아무런 장애가 되지 아니한다고 할 것이므로 분양계약상의 지위를 승계한 원고들은 취소권을 행사할 수 없다는 피고의 주장은 이유 없다.

라. 소결론
피고의 사기를 이유로 이 사건 분양계약을 취소하는 원고들의 의사표시가 기재된 이 사건 소장부본이 2005. 5. 19. 피고에게 송달된 사실은 기록상 명백하므로 피고는 원고들로부터 지급받은 계약금을 부당이득으로서 원고들에게 반환할 의무가 있다고 할 것이고, 또한 피고는 기망행위로 인하여 원고들로부터 이익을 얻은 것이므로 악의의 수익자라고 봄이 상당하여 그 이익에 이자를 붙여 반환하여야 할 것이다.

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