[힘이 되는 부동산 법률] 기획부동산, 폐해와 예방법

한경닷컴 더 라이피스트

기획부동산의 폐해가 계속되고 있다. 최근 공정거래위원회는 강원도 평창 일대 토지에 대해 기획부동산에 대한 소비자피해주의보를 발령하기까지 했다.

■ 기획부동산이란 무엇인가
사실 기획부동산은 법적인 용어가 아니어서 정확한 정의를 내리기는 어렵지만, “기획”이라는 말에서는 느끼는 것처럼 철저하게 계획하고 조직적으로 부동산을 거래하는 조직체로 볼 수 있다. 막대한 자금력을 가지고 조직적으로 부동산을 거래하는 과정에서, 분할해서 팔기 위한 넓은 면적의 토지를 사서 수십명의 텔레마케터를 동원해서 판매하는 형태를 갖출 수 있는 것이다.

■ 어떤 문제점이 있나

기획부동산의 가장 큰 문제점은 바로 가격부풀리기라고 할 수 있다. 거래에 문외한인 소비자들이 시세적인 측면에서 정확한 판단을 하지 못한다는 점을 이용해서 매입한 가격에 최소한 몇 배의 가격으로 엄청난 차액을 남기고 파는 것이 기본인데, 이 과정에서 정확하지 못한 개발정보와 같은 허위과장 광고를 일삼는 것이다.
또한, 기획부동산의 주요대상인 토지의 경우 개개의 소비자들 앞으로 단독으로 분할되어야만 제대로된 재산권행사를 할 수 있는데 현행 법규하에서는 단독명의로 분할하기가 쉽지않을 수 있다. 토지분할을 위해서는 지차제로부터 허가를 받아야하는데 투기우려와 난개발 우려로 지자체가 엄격하게 심사하는 경향에 있기 때문이다. 요행히 단독으로 분할되더라도 분할된 부분들 중에서 도로와 접할 수 없는 소위 “맹지”가 되는 토지부분은 향후 건축 등과 같이 토지이용에 있어 큰 제한을 받게 될 수 밖에 없어 재산적인 가치가 크게 저감된다.

그 밖에도, 거래에 문제가 있을 경우에도 책임을 부담시킬만한 신용이나 능력이 기획부동산에 없는 경우가 많다. 책임을 회피하기 위해 주식회사 형태의 회사조직을 만들고 소위 “바지사장”을 내세우는 등 실제 책임자가 책임을 회피할 수 있는 구조가 대부분이다. 결국, 기획부동산측의 사기적인 수법에 대해 민사적으로는 대금반환, 형사적으로는 형사처벌이 가능할 수 있지만 이를 책임질 수 있는 자력이나 사람이 없어 실효성있는 구제를 받을 수 없게 된다.

싸게 매입한 부동산을 터무니없이 비싸게 파는 구조가 바로 기획부동산의 요체라는 점에서 허위과장광고가 기본이 될 수 밖에 없고, 심하면 형사적인 사기가 될 수 있는 거짓말도 동원되는 것이다. 이런 의도를 가지고 있으면서 부동산거래의 전문가들인 이들 입장에서는 마음먹기에 따라서 거래의 문외한인 소비자들을 속이는 것은 그렇게 어렵지 않은 것이다. 어떤 피해자의 경우 성향이 꼼꼼하고 약속을 서면으로 받는 것을 선호한다는 것을 파악해서, ‘해당 임야가 해당 지자체의 개발계획에 따라 곧 상업지역으로 용도변경될 수 있고, 만약 2년 내에 상업지역으로 용도변경되지 못하면 매매대금에 상당한 이자까지 반환하겠다’는 서면약속까지 쉽게 적어주기까지 했는데, 당시 이 피해자로서는 ‘서면으로 약속까지 받았으니, 일단 투자했다가 나중에 투자가치가 없다고 판단되면 대금을 반환받을 수도 있겠다’는 확신을 가졌다고 했다. 그렇지만 몇 년이 지난 지금까지도 상업지역으로 변경되지도 않았을 뿐 아니라, 회사자체가 공중분해되어 대금도 반환받을 수 없는 처지가 되어있다. 약속을 한다는 것과 약속이 실현될 수 있는 것과는 엄연히 차원이 다른 문제인데 잘못 판단한 것이다.

■ 기획부동산은 왜 주로 토지를 취급하나
토지가 기획부동산의 피해사례로 주로 토지가 언급되는데, 기획부동산의 대상이 굳이 토지에 국한되는 것은 아니다. 계획적으로 대규모의 자금을 동원해서 취득한 다음 허위과장광고를 통해 조직적으로 판매하는 수법을 동원하고 있다면 굳이 토지 뿐 아니라 다른 부동산도 당연히 대상이 될 수 있다. 다만, 토지가 기획부동산의 주요 타겟인 되는 이유는, ① 토지는 아파트와 같은 건물과 달리 적정한 가격을 판별하기가 어려워 가격에 관하여 소비자들을 속이기가 다른 부동산에 비해 용이하고, 가격에 대한 誤判(오판)에 대해서는 법적인 구제가 현실적으로 용이하지 않다는 점에서 기획부동산업체 입장에서는 향후 법적인 문제에서 빠져나가기가 용이하다는 점, ② ‘땅은 묻어둬야한다’는 속설처럼, 토지거래에 있어 수익을 거두기에는 상당한 시간이 필요할 수 있다고 믿는 경향이 있어 토지를 매입하고서 최소한 1-2년이 지나서야 피해사실을 자각할 수 있기 때문에 기획부동산업체 입장에서는 재산을 처분하고 종적을 감추는 소위 “먹튀”에 걸리는 시간을 버는데도 안성맞춤이기 때문이다. 따라서, 이런 특징을 보이는 부동산상품들 예를들어서, 아파트 특별분양권이 예정된 철거가옥, 해외에 소재한 부동산상품들도 기획부동산의 대상이 되기가 용이한 것이다.

■ 법적인 구제를 받으려면
가격을 비싸게 주고 샀다는 점만으로는 피해구제를 받기 어렵다. 어느 정도의 상술은 당연히 허용될 수 밖에 없다는 점에서, 적당한 상술을 통해 매수한 가격의 몇배로 되판다고 하더라도 그 자체가 법적으로 문제되지는 않는다. 더구나, 매수를 권유하는 과정에서 사소한 허위, 과장광고가 있었다고 하더라도 불공정거래행위로 행정처분될 수 있는 것은 별론으로 하더라도 손해배상이나 매매계약해제 등 민사적인 구제나 형사적인 사기죄를 주장하기는 쉽지가 않다. 민형사상의 구제를 받기 위해서는 ‘유망하다’, ‘발전가능성이 크다’, ‘수익률이 좋다’는 것과 같이 단순히 주관적인 평가나 전망을 과장한 경우보다는, ‘철도 역사가 생긴다’, ‘ 도로가 뚤린다’와 같은 구체적인 팩트 (fact)에 관해 허위과장되었음이 입증될 수 있는 것이 훨씬 유리하다. 따라서, 향후 법적인 구제를 염두에 둔다면 구체적인 사실(팩트)에 관한 과장이나 거짓말을 입증할 수 있는 비밀녹음과 같은 준비를 미리 해 둘 필요가 있다.

결국, 기획부동산의 피해를 근원적으로 방지하려면 신빙성이 떨어지는 부동산상품에는 관심을 두지 않을 필요가 있고 투자를 고려하는 과정에서도 성급한 결정을 절대 자제하면서 공인된 인근 부동산중개업자, 변호사 등 전문가의 도움을 반드시 받을 필요가 있다. -이상-





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