[힘이 되는 부동산 법률] 계약금 없는 계약, 경솔하게 생각하지 말아야

한경닷컴 더 라이피스트

계약금 수수가 동반되지 않는 계약도 있을 수 있을까? 물론, 존재한다. 법적으로는 계약금이 계약의 필수요소는 아니기 때문이다. 따라서 계약금을 정하지 않고 몇 달 뒤에 잔금을 주고 부동산을 이전등기 받는다는 식의 계약도 당연히 가능하다.
그렇다면, 이렇게 계약금을 정하지 않은 계약이 체결되었다면, 계약당사자 일방이 임의로 계약을 해제할 수는 있을까? 이 점에 대해서는 많은 사람들이 오해를 하고 있다. 대다수의 사람들은, 계약을 체결하면서 계약금을 수수하지 않으면 계약의 구속력이 거의 없는 것으로 생각한다. 그 이유는 아마도, 전체 거래금액에서 계약금이 차지하는 비중이 클수록 계약금 액수에 비례해서 계약위반에 따른 불이익이 크다고 생각하고, 또 해약하기 위해서는 약정된 계약금만큼의 불이익을 감수하면 된다고 생각하는 연장선에서, 계약금이 적은 계약은 계약에서 오는 구속력이 약해지기 때문에 극단적으로 계약금이 아예 없는 경우에는 구속력이 거의 없거나 전혀 없다고 판단하기 때문이다. 쉽게 예를 들자면, 학교 근처 하숙집을 구할 때 임대차계약하고 몇 십 만원 맡겨두고 오는 경우에 계약의 구속력이라는 것은 맡기고 온 그 계약금 액수만큼의 부담일 뿐이라고 생각하는 것이다. 그 때문에 계약금이 전혀 수수되지 않은 계약을 너무 쉽게 생각하고 경솔하게 접근하는 경향이 있다.

그러나 이런 생각은 크게 오해일 수 있다. 오히려, 계약금 없는 계약이 계약의 구속력이라는 면에서는 더 막강한 효력을 가질 수 있다. 그 이유는 다음과 같다. 해약에 관한 규정인 민법 제565조를 보면, “매매의 당사자일방이 계약당시에 금전 기타 물건을 계약금, 보증금등의 명목으로 상대방에게 교부한 때에는 당사자간에 다른 약정이 없는 한 당사자의 일방이 이행에 착수할 때까지 교부자는 이를 포기하고 수령자는 그 배액을 상환하여 매매계약을 해제할 수 있다”라고 하여, 계약금이 교부된 때는 계약당사자간에 수수된 계약금 정도의 손해를 감수하면 일방적으로 계약을 해제할 수 있다는 약속을 한 것으로 추정하고 있는데, 이 규정을 반대로 해석하면, 계약금이 수수되지 않은 계약에서는 이런 일방적인 해약권을 행사할 수 없게 되는 것이다.
물론, 계약금 없는 계약이 체결될 경우 무조건적인 구속력이 있는 것은 아니다. 예를 들어, 계약금 없이 체결된 약속을 법적인 구속력이 있는 계약이 아니라고 볼 수 있는 예외적인 경우도 있을 수 있고, 또는 계약에서 특별히 해제사유로 정하는 약정해제사유가 발생하거나, 상대방이 계약이행을 지체하거나 계약의 목적달성이 불가능한 상황이 발생하는 법정해제사유가 발생하면 그 이유로 계약을 종료시킬 수 있다. 다만, 상대방의 동의 없이 계약금액 정도의 불이익을 부담하고 계약의 구속에서 벗어날 수 있는 방법이 없다는 것이다. 결국, 이런 해약을 염두에 둔다면 매우 적은 금액이라도 계약금을 약정할 필요가 반드시 있다.

그럼에도 불구하고 우리 현실은, 계약금 없는 계약이 일상에서 흔치않기 때문에 그 효력에 대해 오해하면서 신중하지 못하고 가벼운 마음으로 계약체결을 하는 경우가 많다. 거래실무상으로는, 당장 계약금으로도 지급할 돈 없이 사업진척상황에 따라 프로젝트파이낸싱(PF) 자금으로 부동산매매대금을 지급할 수밖에 없는 아파트사업시행자에게 부동산을 매매할 때 이런 계약형태가 자주 발생한다. 계약금이 없다고 쉽게 계약을 체결했지만 너무 싼 가격에 팔았다는 후회가 생기면서 계약에서 벗어나려고 하지만 해약이 쉽지 않아 당황하게 되는 것이다. 재삼 강조하지만, 금액이 적지 않은 계약, 더구나 일상적이지 않고 이례적인 계약일 경우에는 계약체결에 앞서 반드시 법률전문가와 상의할 필요가 있다. -이상-



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