[힘이 되는 부동산 법률] 계약상 당사자표시 분명하게 해야

한경닷컴 더 라이피스트

각종 합의서나 계약서를 작성할 때, 합의나 계약의 주체 즉 계약당사자의 표시를 제대로 하지 못해 낭패를 겪는 경우가 적지 않다. 계약당사자의 표시는 계약에 대한 권리의무의 주체를 나타내는 것이어서 매우 신중하게 표시되어져야 함에도 불구하고 그 밖의 계약내용에만 집착해서 부주의하게 다루는 경우가 많다.
회사와 대표이사 개인을 혼돈하는 것이 가장 대표적이다. 실제로는 회사 대표이사를 역임하고 있는 “개인”을 계약당사자로 의식하고 거래를 했음에도 불구하고 계약서에는 회사의 대표로서 표시한다. 물론, 정반대의 경우도 많다. “### 주식회사 대표이사 &&&” 라고 표기하면, “개인”이 아니라 “회사”가 계약당사자로 표기된 것이다. 대표이사 &&&는 단지 회사의 대표자로서 이름이 표시된 것에 불과하다.
그 외에도, 본인, 대리인자격을 혼돈하는 경우도 적지 않다. 대리인 표시는 “###의 대리인 &&&”로 표기해야 정확한데, &&&가 ###의 대리인자격으로 나와서 정작 당사자 표시에는 &&&만을 표기하는 경우가 적지 않다. 물론, 이렇게 당사자 표기를 잘못 기재했다고 해서 계약이 무조건 무효되거나 문제가 생기는 것은 아니다. 여러가지 정황으로 단순한 표기상의 실수라는 것이 밝혀지면 계약은 유효할 수 있다. 하지만, 단순한 실수인지 아닌지가 오해되면 상황이 복잡해진다. 다음의 실제 사례를 보자.
甲, 乙이 돈을 절반씩 투자해서 서울 성북구에 임대용 다가구 주택를 신축했다. 절반씩 투자했기 때문에 소유지분 역시 1/2씩의 공유로 해야 하는 것이 원칙이지만, 甲의 개인적인 사정으로 건축허가 과정에서 甲이 건축주명의에서 빠지고 대신 乙 단독건축주가 되었고, 건물완공 후의 보존등기 역시 乙 단독 명의가 되었다. 하지만, 실제로는 건물 중앙에 있는 엘리베이터를 기준으로 좌측에 있는 호실 전부는 甲이, 우측에 있는 호실 전부는 乙이 소유관리하기로 하되, 甲에게 등기부상 소유명의가 없다는 점에서 법률사무소에서 두 사람의 실제 소유관계에 대해 인증서까지 작성했다. 결국 이런 경위로 甲이 건물의 좌측 호실 전부를 사실상 소유, 관리하게 되는데, 문제는 이 좌측 호실들을 임대하는 과정에서 임대차계약서상의 임대인 표시를 甲으로만 하게 되면서 발생했다. 甲의 입장에서는 당연히 본인 소유였기 때문에 임대인 표기에 甲으로만 표기했는데, 외부적으로는 엄연히 乙이 건물의 소유자이기 때문에 이런 괴리로 인해 혼란이 발생한 것이다. 즉, 건물 소유명의자인 을이 부도나면서 을 명의로 된 건물 전체가 경매로 나와 낙찰되면서 배당과정에서, 소유명의자가 아닌 갑이 임대인으로 된 임대차계약서로 배당을 요구한데 대해 배당법원이 배당을 배제해 버린 것이다. 배당단계에서는 실체적인 심리를 제대로 할 수 없어 외관상으로 나타나는 것을 중시할 수 밖에 없는 배당법원으로서는 부득이한 판단일 수 있다. 이런 이유로 배당에서 배제된 임차인은 모두 12명, 결국 이들은 어쩔 수 없이 이 배당에 대해 집단적으로 이의한 후 배당이의소송을 진행하고있는데, 필자는 이 소송에서 이들의 소송대리를 하고 있다.
물론, 이런 경위로 임대차계약서상 임대인 표기가 소유명의와 불일치하는 것이라면, 배당이의재판에서 이들 임차인은 보호받을 가능성이 높지만, 등기부상 소유자와 일치하게끔 처음부터 계약서가 바로 작성되었더라면 아무런 문제가 없었을 것을 어려운 과정을 밟고 있는 셈이다. 계약서상의 당사자를 정확하게 표시하는 것, 가장 기초적이면서 매우 중요한 문제라는 사실, 항시 염두에 두었으면 한다. -이상-



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