[성공으로 이끄는 투자노하우] 상가투자, 특성을 알아야 돈 번다

한경닷컴 더 라이피스트

대표적인 절세상품으로 꼽히는 상가는 오로지 수익을 목적으로 투자하는 수익성 부동산이다. 목 좋은 상가에 투자하면 고정적인 임대수익을 얻을 수 있고 지역과 업종을 잘 선택하면 영업이익과 함께 권리금도 챙길 수 있는 알짜 상품이다.
상가 투자의 성공여부는 상가의 특성을 얼마만큼 제대로 파악하고 십분 활용할 수 있는가에 달려있다. 초보자의 경우는 이미 활성화된 상권이나 고객이 많이 찾아오는 상가에 투자하는 것이 유리하다. 확실한 구입의사를 갖고 찾아오는 고객이 많을수록 매출과 순익이 오르기 때문이다.
이러한 상가를 고른다면 자산을 얼마든지 늘릴 수 있다. 돈 되는 상가를 찾기 위해 상가의 특성을 알아보자.
상가투자<1> 단지내 상가
저금리시대에 각광받는 상품이 단지 내 상가다. 백화점 셔틀버스 운행정지 조치 이후 단지 내 상가가 안정적이라는 입 소문이 퍼지면서 상가의 대표주자로 자리잡고 있다.
단지 내 상가는 소자본으로 임대사업이 가능하고 상권이 안정적이어서 초보자도 큰 무리 없이 투자가 가능하다는 것이 특징이다. 다만 큰 욕심 없이 안정적인 고정수익을 노리기에는 좋지만 장기적 관점에서 유망한 상품은 아니기 때문에 무턱대고 투자에 나서는 것은 바람직하지 않다.
단지 내 상가는 상권변화가 적기 때문에 안정성 확보에선 유리하지만 고객수요가 한정적이고 목이 일정해 발전성이 적다. 자칫 주변에 대형 상가가 들어서게 되어 고객이 발길을 돌린다면 규모가 작은 단지 내 상가는 치명타를 입을 수 있으므로 되도록 비싼 분양가로 매입하기보다는 적정한 분양가로 매입하거나 경매물건을 골라야 수익성이 높다.
대단지로 분양하는 신규상가는 '상투'를 잡을 가능성이 크기 때문에 보수적인 투자 자세를 가지는 것이 좋다. 서울의 경우 경쟁률이 수십 대 1을 넘고 낙찰가가 예정가보다 200% 이상 높게 결정되기도 한다. 상대적으로 분양가가 낮고 입찰경쟁이 덜한 수도권 외곽지역으로 눈을 돌리는 것이 유리하다는 이유가 여기에 있다. 수도권이나 광역도시의 경우라도 상가 공급과잉과 공실이 많은 상가는 투자를 자제해야 한다.
상가투자<2> 근린상가
근린상가는 소자본 창업자나 초보 투자자들이 가장 선호하는 상가종목이다. 유흥업종을 뺀 다양한 업종의 유치가 가능한데다 유동인구가 늘어나면 투자금 회수가 손쉬운 상가이기 때문이다.
주로 대단위 주거단지나 아파트 밀집지역을 배후로 한 곳에 투자하는 게 안전하다. 거주인구를 배후상권으로 하기 때문에 상권이 안정적으로 형성될 여지가 높고, 상권이 무르익었을 때는 프리미엄을 기대할 수 있다.
초보 투자자는 분양가가 비싸더라도 1~2층 상가를 선택하는 것이 유리하다. 고층일수록 고객의 접근성과 인지도가 떨어져 상가 영업환경이 불리하다. 수도권 신도시나 대규모 택지개발지구에서 아직 개발이 완료되지 않은 대로변 상가를 초기에 분양 받으면 상가가 활성화될 때 상가 가치를 크게 높일 수 있다.
근린상가는 투자 전 세밀한 입지분석을 통해 유동인구를 끌어들이고 상권 확보가 확실한 목 좋은 상가를 골라야 한다. 유동인구에 비해 상가공급이 많거나 분양가가 주변 시세에 비해 턱없이 비싸면 투자매력이 떨어진다.
상가투자<3> 중심상가
중심상가란 도심 한복판에 위치한 상가를 말한다. 시내 한복판에 위치해 있어 장사가 잘되고 유동인구가 많다는 특징을 가지고 있다. 서울 명동, 종로, 남대문 등지는 재래시장과 백화점 등 현대식 쇼핑시설이 섞여 있어 고객 확보가 용이하기 때문에 점포 값이 비싸고 권리금이 고가다.
사람이 많이 찾는 중심가 점포라도 모든 면에서 수익률이 높은 것은 아니기 때문에 초보 투자자는 함부로 투자하면 안 된다. 대체로 도심에 위치한 목 때문에 고가에 매물이 나오지만, 수익성은 오히려 외곽지 상가보다 떨어지기도 한다. 게다가 원금회수 기간을 넉넉히 잡아야 하므로 소액투자자는 가급적 피하는 게 유리하다. 최근 도심에서 분양하는 상가는 줄잡아 수십 개에 이른다. 대형 쇼핑몰(점포수 300개 이상)만 200여 개에 이를 정도로 과포화 상태다. 오로지 도심 중심가에 위치해 있다는 장점 때문에 초보자들이 '별 일 있겠나'싶어 분양 받았다가 상가 슬럼화로 인해 거금이 묻히는 경우가 태반이다.
쇼핑몰 내 미니점포와 리모델링 상가는 투자비는 적지만 안정적인 고정수익을 올리기 쉽다. 유동인구가 많은 도심 내에 위치해 있고, 중대형 상가가 많아 고객을 쉽게 끌어 모을 수 있다는 이유에서다. 투자 전 충분한 시간을 갖고 꼼꼼히 유동인구, 위치,상가 주체의 자금력과 마케팅 능력, 시세 대비 매매가(분양가)를 확인한 다음 투자를 결정해야 한다.
상가투자<4> 집적상가
집적상가란 특정 수요층을 겨냥, 유관업종과 유치해 각 상가와 시너지 효과를 높이는 형태로 나타난 상가다. 가구, 의류, 전자, 학원, 클리닉 등과 같은 업종들이 여럿 모여 있으면 상권이나 상가가 활기를 띠기 쉽다. 전문 테마상가라고도 하는데, 서울 동대문, 남대문, 용산, 종로 등지에 몰려있다.
기존에는 자연발생적으로 이뤄졌지만 부동산 개발업자가 개발의도를 갖고 한 장소, 또는 한 빌딩에 모아서 집단화를 이루는 경우가 늘고 있다. 소비자들도 유관업종이 모여 있어서 쇼핑의 편리성(원스톱 쇼핑) 때문에 만족하고, 사업자들도 서로 정보 공유와 공동마케팅을 통해 상가의 인지도를 높이는 장점을 가지고 있다.
도심에 위치해 있고 실질적인 구매력을 갖춘 소비자들이 찾기 때문에 임대료도 상대적으로 높다. 전문상가이므로 상권 형성이 빨라 몇 년 안에 그 지역 대표상가로 변할 가능성이 크다. 요즈음 분양하는 서울 수도권 상가는 의류, 전자, 가전, 수입잡화 등 다양하다.
기존의 신세대를 겨냥한 중 저가 패션 일변도에서 벗어나 지역별로 상권 특성에 맞는 업종을 개발해 분양이 잇따르고 있다. 전문상가의 특성상 층별 분양가 차이가 많지 않고 분양가도 저렴하다. 1억 원 안팎에 분양 받을 수 있고, 미분양분은 시행사와 절충하면 할인한 값에 매입할 수 있다.
투자 전 핵심 체크사항은 사업 아이템과 분양가의 적정성을 따지는 것이다. 사전에 입지여건을 치밀하게 파악하지 않고 전문상가를 분양 받는다면 실패할 가능성이 매우 높다. 분양가 적정성을 따지려면 주변 전문상가의 임대료 수준을 따져보면 된다. 신축 대형상가라는 이유로 비싸게 분양가를 책정하므로 분양에 실패하면 투자의 손실은 고스란히 투자자 몫이다. 특화, 전문성 없고 가수요자가 많은 분양만을 위해 분양하는 상가는 슬럼화 확률이 높아 투자를 자제해야 한다.
상가투자<5> 파생상가
의류상가의 수선센터, 병원의 식당, 예식장 건물의 식당과 같이 주 건물의 보조역할을 하는 상가가 파생상가다. 의류상가에 있어 수선점은 '악어와 악어새' 역할을 하는 점포이기 때문에 주 상가의 영업상황에 따라 사업의 성패가 좌우되므로 잘만 고르면 큰 돈을 챙길 수 있다.
이런 점포를 분양 받으려면 빠른 정보나 일부는 특혜 분양도 필요하다. 예를 들면 신규 백화점의 담뱃가게 또는 아이스크림점, 대형 업무용 건물의 지정 지하매점은 아무리 돈이 많아도 분양 받을 수 없기 때문이다.
그런 운 좋은 상가가 아니더라도 부지런히 발품을 팔아 귀를 쫑긋 세우면 얼마든지 좋은 점포를 분양 받을 수 있다. 일부 신도시 대형 패션상가의 분양현장에 가보면 1층 2평 남짓한 의류수선점이 버젓이 분양시장에 나오는 걸 드물지 않게 보게 된다. 아직 임자 없는 상가지만 잘만 고르면 번듯한 건물보다 오히려 수익률이 훨씬 높을 가능성이 크다.
사전에 분양업체나 인근 부동산업자에게 넉넉한 시간을 두고 홍보해야 한다. 실수요자라는 사실을 강조하며 다소 비싼 값을 치르더라고 꼭 분양 받겠다는 확신을 심어 두는 게 필요하다. 분양현장을 미리 찾아가 책임자에게 알리거나, 대형 건물을 건축하는 설계사무소 직원에게 미리 귀띔해 두면 의외로 고급정보를 얻을 수 있다.


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