[성공으로 이끄는 투자노하우] 낮은 경쟁률로 값싸게 내집 마련

한경닷컴 더 라이피스트

공매 투자의 장점은 ‘안전성·수익성'
부동산을 값싸게 사들이는 투자수단 몇 가지를 꼽는다면 경매와 공매, 기업용 할인부동산과 은행 유입부동산, 급매 등을 들 수 있다. 그중에서 사람들은 법원경매 투자가 수익성면에서 가장 월등하다고 생각한다. 그러나 요즘 경매는 경쟁률이 치열해 낙찰가율이 감정가를 웃도는 물건이 속출하면서 당분간 경매시장을 관망하는 수요자들이 많아 졌다.
경매에서 낙찰가율이 높아지는 이유는 경매의 대중화 여파, 경매는 아직도 싸다는 선입견 외에도 최근에 나오는 경매물건 중 감정가가 저평가되어있는 매물이 여럿 있기 때문이다. 저평가 시점에 감정된 아파트가 가격상승기인 요즘에 나올 경우 낙찰가율은 감정가를 훌쩍 넘게 마련이다. 입찰경쟁률도 수 십대 1을 보이는 등 한 아파트경매물건을 놓고 치열한 경쟁을 벌이기 일쑤다.
그러나 자산관리공사의 공매 부동산은 일반인들에게 덜 알려진 탓에 상대적으로 낮은 입찰경쟁으로 좋은 물건을 낙찰 받을 확률이 높다. 게다가 경매와 달리 특별한 전문지식을 요구하지 않는다. 공매물건은 대개 권리관계에 별다른 하자가 없어 안전하게 부동산을 매입할 수 있어 틈새 투자처로 매력이 많다.
경기침체 장기화 여파로 국세체납액이 4조원 대에 육박해 외환위기 때의 체납액(3조4,485억원)보다 오히려 늘어 공매에 부쳐지는 압류부동산이 경매물량에 버금갈 정도로 늘고 있다. 경쟁 입찰을 통해 새 주인을 찾는 점에서 경매와 공매의 절차는 비슷하다. 다만 법원경매는 국가기관이 파는 부동산으로 재산별 성격구분이 없지만 공매는 공공기관인 자산관리공사가 재산별 성격에 따라 다양한 방법으로 매각한다. 투자자의 자금대와 투자 성향, 안정성에 초점을 맞춰 좀 더 값싸고 안전하게 투자할 기회가 널려있는 셈이다.
다양한 물건 중 일반인에게 인기가 높은 아파트, 토지에서부터 골프·콘도회원권까지 다양하다. 온비드에서 '인터넷 쇼핑'하듯 검색하다보면 편리하고도 쉽게 물건을 고르고, 입찰할 수 있어 손쉽게 값싼 물건을 고를 수 있는 것이 공매물건이다.
다만 압류재산은 법원 경매와 절차 및 과정이 유사하다. 세금체납 때문에 공매에 부쳐지는 압류부동산은 명도합의가 안될 경우 소유자나 세입자를 내보낼 때 명도소송을 거쳐야 하고 대금납부 편의제도가 없지만 수익성면에서 월등하다. 공급물량이 경매물량에 버금갈 정도로 많은 편이고 낙찰가율도 70% 선이어서 시세에 비해 10~20% 싸게 살 수 있다. 단독주택과 다가구주택의 경우 낙찰가율이 60% 선을 보여 경매보다 싸게 낙찰 받을 수 있다.
아파트는 '압류재산', 상가는 '유입자산' 유리
공매는 자산관리공사의 인터넷 사이트 '온비드'(www.onbid.co.kr)를 통해서만 이뤄진다. 각 시도단위 현장입찰 방식으로 이뤄지던 공매업무를 2005년 10월부터 인터넷으로 통합했다. 공매에 참여하려면 인터넷상에 회원으로 가입한 뒤 금융회사에서 온라인 금융결제를 위해 발급하는 공인인증서를 등록해야 한다. 따라서 어느 정도 전자입찰 방식을 익힌 후 투자에 나서야 한다.
간혹 인터넷에 익숙하지 않은 장년층 투자자가 입찰가격을 잘못 써 터무니없는 가격에 낙찰 받는 경우도 있다. 또 현장 확인을 소홀히 해 엉뚱한 부동산에 입찰하는 경우도 있는 만큼 충분한 입찰기간을 확보해 철저한 물건조사를 마친 후 입찰해야 한다.
공매 재산별 성격에 따라 장·단점을 먼저 파악하면 물건 선택의 폭을 넓힐 수 있고 높은 시세차익을 올릴 수 있다. 아파트 실수요자는 압류재산이 유리하다. 물량이 풍부해 물건선택이 용이하고 차익도 경매에 버금간다. 임대수입을 얻으려면 유입자산이 유리하다. 유입자산 중에는 안정적인 임대수입이 보장되는 근린생활시설이 많이 포함되어 있고 구입자의 경제여력에 따라 할부납부를 이용할 경우 높은 임대수익을 얻을 수 있다.
소규모 창업자나 개인사업자는 국유재산 임대물건 입찰을 노릴 만하다. 특히 창고나 물류창고, 점포 등을 소액의 사용료만 선불로 납부하면 주변 임대가의 절반 값에 임대할 수 있어 눈여겨볼만 하다. 공매 토지 또한 시세차익이 크고 물건선택의 폭이 넓다. 자투리 토지나 농지, 전원주택이 가능한 임야 등이 한 달이면 수 백 건씩 쏟아진다. 온비드 상에서 투자자가 맞춤물건을 등록해 놓으면 메일을 통해 원하는 물건을 추천해 보내주기도 한다.
미래가 불투명한 부동산시장에서 기회는 기다린다고 오는 것이 아니다. 공매시장을 통해 같이 싸고 좋은 부동산을 찾기 위해 꾸준한 관심과 노력을 기울여 접근하면 얼마든지 투자성 높은 부동산을 고를 기회가 있다. 윤재호 메트로컨설팅(www.metro21c.co.kr) 대표


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