[힘이 되는 부동산 법률] 집이 뒤바뀌는 황당한 경우를 예방하려면

한경닷컴 더 라이피스트

다세대, 연립주택, 단지내 상가, 테마상가점포 등과 같이 집합건물의 구분소유권의 호수표시가 잘못되는 경우가 심심치않게 발생하고 있다. 호수표시가 잘못되는 이유는 여러 가지가 있지만, 주로 좌우측을 착각하는 경우가 대부분으로 보고되고 있다. 예를들어, 어떤 건물 한 층에 승강기 좌우측으로 하나씩의 호실이 있는데, 설계도면상으로는 승강기 왼쪽이 1호 라인, 오른쪽이 2호 라인임에도 불구하고 반대로 왼쪽을 2호라인, 오른쪽을 1호라인이라고 현관문에 호실표시를 하는 경우나, 더 나아가서 한 층에 여러 호실이 있는 건물에서 계단이나 승강기 중심으로 오른쪽부터 세어가서 1,2,3,4호임에도 불구하고 반대방향 왼쪽으로 해서 1,2,3, 4호로 현관문에 표시되는 경우라고 할 수 있다.

이런 착오가 초기에 발견되어 다행히 큰 부작용없이 시정되는 경우가 있는 반면, 장기간 동안 알지 못하고 있다가 경매와 같은 사건을 계기로 알게 되는 경우가 적지않다. 필자는 최근에도, 임차인이 보증금을 받을 수 있을 것을 전제로 특정호실을 낙찰받았는데, 해당 호실 현관문의 잘못된 호실표식이 되어 결국 세입자가 잘못된 호실로 전입신고한 사실이 배당과정에서야 드러나면서 결국 후순위 배당요구권자로부터 배당이의신청으로 세입자명도문제에 어려움을 겪는 경우를 상담한 적이 있었다.
이런 문제가 적지 않게 발생하는 근본적인 이유는, 공사를 하는 사람이나 해당 부동산거래를 하는 사람들 모두 현관문 호실표시가 잘못 될 경우 발생할 수 있는 엄청난 결과에 대해 제대로 인식하지 못하기 때문이다. 이런 점을 법적으로 분명하게 이해하기 위해서는 어떤 과정을 거쳐 법적인 호실이 매겨지는지를 알아야한다. 예를들어, 어떤 특정건물의 특정 구분소유부분이 101호로 정해지는 것은, 건물을 건축하는 과정에서 건축설계도면에서 해당 부분을 101호라고 정한 다음 완공되면 설계도면 등 건축허가서류를 반영하여 건축물대장, 이어서 부동산등기부등본상에 이를 101호라고 그대로 표기하기 때문이다. 그런데, 당초 설계도면상으로는 101호라고 표시된 특정부분이 건물 완공 후 현관문 호실 표시 과정에서 무심코 102호로 잘못 표시되는 수가 있는 것이다. 하지만, 이런 잘못된 102호라는 현관문 표시에도 불구하고 설계도면상 101호로 표시된 특정부분은, 건축물대장, 그리고 부동산등기부등본상에 모두 101호로 그대로 이어진다는 점에서, 법적으로는 엄연히 101호인 것이다.
그럼에도 불구하고 현관문에 표시된 102호 표시만을 믿고 거래하게 되면 법적으로 수습하기 힘들 정도의 큰 혼란이 발생할 수 있다. 실제로는 101호라는 특정부분을 염두에 두고 거래했지만 그 특정부분을 101호가 아닌 102호로 알고 거래하면서, 매매의 경우에는 등기부상 102호에 대한 이전등기를 하게 되고 임대차인 경우에는 102호 전입신고를 하게 되는데, 이 경우 이전등기는 무효가 될 수 있으며, 전입신고 역시 점유하고 있는 부분에 대한 객관적인 표시와는 다르게 된 것이라는 점에서 임차인으로서의 대항력을 인정받지 못할 가능성이 크다.
이런 황당한 상황을 예방하기 위해서는 집합건물, 특히 육안으로는 착오발견이 쉽지 않은 인근 호실과의 면적이 유사한 구분세대를 거래할 경우에는 건물주로부터 건축물대장에 첨부된 건축물현황도 그 중에서도 평면도와 단위세대별 평면도를 확인해서 현관에 된 호실표시가 설계도면과 일치하게끔 이루어졌는지를 반드시 확인할 필요가 있다. 우리 거래관념상 이러한 부분까지 확인하려 들려고 하면 지나치게 걱정많은 사람으로 비춰질 수 있겠지만 이런 사례가 적지 않게 발생한다는 점, 부동산거래의 비중 등을 고려한다면 결코 지나친 것으로 볼 수 없을 것이다. -이상-

<관련법령 및 기사>
■ 개정된 건축물대장의 기재 및 관리 등에 관한 규칙 (2007. 2. 1. 시행)
제11조 (건축물대장 초·등본의 교부 및 열람) ①건축물대장의 초·등본을 교부 받거나 열람하려는 자는 다음 각 호 중 필요한 부분을 선택하여 시장·군수·구청장에게 신청하여야 한다.
1. 별지 제1호서식의 첫째면(별지 제2호서식을 포함한다), 별지 제3호서식의 첫째면(별지 제4호서식을 포함한다), 별지 제5호서식의 첫째면(별지 제6호서식을 포함한다) 또는 별지 제7호서식의 첫째면(별지 제8호서식을 포함한다)
2. 각 서식의 전체면(건축물현황도를 제외한다)
3. 건축물현황도
②제1항제1호 및 제2호의 경우 소유자 현황은 신청인이 신청하는 사항과 현 소유자만을 표시하며, 소유자 현황의 일부만을 교부하거나 열람하게 하는 경우에는 "이 초본은 현 소유자만을 표시한 것입니다." 또는 "이 초본은 현 소유자와 소유자현황의 일부만을 표시한 것입니다."라고 표기하여 교부하거나 열람하게 한 건축물대장이 전부가 아님을 나타내어야 한다.
③제1항에 따라 교부하거나 열람하게 하는 건축물현황도 중 평면도 및 단위세대별 평면도는 건축물 소유자의 동의를 얻거나 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자가 신청하는 경우에 한하여 교부하거나 열람하게 할 수 있다.
1. 건축물 소유자의 배우자와 직계 존·비속 및 그 배우자
2. 국가 또는 지방자치단체
3. 경매·공매 중이거나 법원의 감정명령서가 있는 경우 또는 공공사업을 위한 보상 등을 위한 감정평가를 하는 경우
4. 건축물 소유자의 필요에 의하여 건축물의 감정평가, 설계·시공 또는 중개 등을 의뢰한 증빙서류가 있는 경우
④시장·군수·구청장은 건축물대장의 초·등본의 첫째 장에 "이 등(초)본은 건축물대장의 원본내용과 틀림없음을 증명합니다."는 문구와 담당자의 성명과 연락처를 표기하고 관인을 날인하여야 한다.
⑤시장·군수·구청장은 건축물대장을 열람하게 하는 경우에는 건축물대장 담당자의 면전에서 컴퓨터 모니터 화면을 보게 하거나 건축물대장 사본을 출력하되 제4항에 따른 표기와 관인 날인을 하지 아니한다. 이 경우 열람용으로 사본을 출력하는 경우에는 다음 각호의 표기를 하여야 한다.
1. 건축물대장 사본 각 장마다 중앙에 "열람용"으로 표기
2. 건축물대장 사본 마지막 장에 "이 건축물대장은 열람용이므로 출력하신 건축물대장은 법적 효력이 없습니다."라고 표기
⑥시장·군수·구청장은 제1항에 따라 건축물소유자 외의 자에게 건축물대장을 교부하거나 열람하게 하는 경우에는 건축물대장에 기재된 주민등록번호의 일부를 표시하지 아니할 수 있다.
⑦건축물대장 등·초본을 교부받거나 열람하려는 자는 수수료를 납부하여야 한다. 다만, 국가 또는 지방자치단체가 신청하는 경우에는 무료로 한다.
■ 개정 전 동 규칙 제 10조 (건축물대장 등·초본의 발급 및 열람) ①건축물의 소유자 또는 건축물에 대하여 이해관계가 있는 자는 시장·군수 또는 구청장에게 건축물대장의 등본 또는 초본의 교부나 그 열람을 신청할 수 있다.<개정 1997.12.5>
②건축물의 소유자외에 건축물에 대하여 이해관계가 있는 자로부터 건축물대장의 열람 또는 등·초본의 교부신청을 받은 시장·군수 또는 구청장은 그 열람 또는 등·초본의 교부가 개인의 사생활을 침해할 우려가 있거나 공익에 반한다고 인정되는 경우에는 건축물대장중 건축물현황도의 열람 또는 발급을 제한할 수 있다. 다만, 신청인이 미리 건축물소유자의 동의를 얻어 신청한 경우에는 그러하지 아니하다.<개정 1997.12.5>
③시장·군수 또는 구청장은 제1항의 신청에 의하여 건축물대장의 등·초본을 교부하는 경우로서 당해건축물 및 대지의 현황이 허가를 받거나 신고된 내용과 다르게 되어 있는 등 관계법령에 적합하지 아니한 경우에는 건축물대장의 등·초본에 이에 관한 내용을 표시하여야 한다.<개정 1997.12.5>
④시장·군수 또는 구청장은 제1항의 규정에 의하여 건축물소유자외의 자에게 건축물대장 등·초본을 발급하거나 열람하도록 하는 경우에는 건축물대장의 주민등록번호 일부를 표시하지 아니할 수 있다. <신설 2003.11.21>
■ [파이낸셜뉴스] 배치도등 건축물 현황도 8월부터 발급 쉬워진다 | 건설정책 2006/07/10 19:36
오는 8월부터 일반인들은 특정인 소유의 건축물에 대한 배치도 등 건축물 현황도를 소유자 동의 없이 시·군·구를 통해 자유롭게 발급받을 수 있게 된다. 또 소유자 및 지번 변경, 필지분할 등 건축물 대장의 기재 내용이 세분화돼 건축물의 현황을 누구나 쉽게 볼 수 있게 된다.
건설교통부는 건축물 대장 열람 등에 대한 대 국민서비스를 제고하기 위해 이같은 내용의 ‘건축물대장의 기재 및 관리 등에 관한 규칙’ 개정안을 마련, 11일자로 입법예고한다고 10일 밝혔다. 개정안은 의견수렴 등을 거쳐 8월 중 시행될 예정이다.
개정안에 따르면 일반인들은 특정인 소유의 건축물에 대한 배치도와 단면도, 입면도 등을 누구나 자유롭게 발급받을 수 있게 했다. 다만 건축물 현황도 중 사생활 침해의 우려가 높거나 범죄에 이용될 수 있는 평면도(단위가구별 평면도 포함)는 소유자의 동의(인감증명서 첨부)를 얻어야 발급이 가능하다. 지금까지는 건축물 현황도 발급을 포괄적으로 제한, 시·군·구에서 배치도 등을 발급해 주지 않아 민원이 제기돼 왔다.



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