[힘이 되는 부동산 법률] 성공하는 부동산거래, 적절한 계약서작성이 기본

한경닷컴 더 라이피스트

효과적인 부동산거래를 위해서는 거래계약서를 적절하게 작성하는 것이 가장 기본이다. 계약서라는 것은 당사자간의 합의를 문서로 표현한 것으로, 분쟁이 발생할 경우 분쟁해결의 근간이 되기 때문이다.
그럼에도 불구하고 매우 특별한 경우를 제외하고는 부동산거래계약서가 매우 허술하게 작성되고 있는 것이 우리의 현실이다. 시중에 표준계약서라는 형식으로 유통되는 계약서를 사용하면서, 기재된 내용이 무엇인지도 제대로 읽어보지 않은채, 계약서 빈 공란에 대금, 기간 등 중요항목만을 메꾸는 식으로 계약서를 작성하는 식이다. 그러다보니, 해당 계약에 맞는 적절한 계약문구가 누락되는 경우는 물론이고, 심지어는 실제 의도하고자 했던 내용이 인쇄된 문구의 내용과 충돌되는 경우도 있다. 우리의 계약서문화가 1장으로 된 표준계약서에 많이 의존하다보니, 특약사항기재란이 매우 협소하다는 점도 문제라고 할 수 있다. 특약사항란 자체가 계약서 하단에 2-3줄 밖에 없다보니, 계약내용을 자세하게 기재하는 것이 불편하다. 그래서인지 일반적으로는, 특약사항 몇줄에 원하는 내용을 모두 기재하기 위해 글씨크기를 작게하여 빼곡하게 기재하는 경우가 많다. 그럼에도 불구하고 공간이 부족하면 계약서 테두리 빈공간으로 계약내용이 밀려나오게 되어서, 테두리 빈공간마저 조그만 글씨의 계약문구로 채워지게 된다. 그 결과, 계약서 좋은(?) 자리는 인쇄문구의 형식적 내용들이 자리를 잡게 되고, 정작 계약당사자들이 중요하게 생각하는 특약내용은 분량이 간략해지면서, 나쁜(?) 자리에 위치하게 되는 기현상이 벌어지는 것이다. 특약사항란이 부족하면 특약사항란에는 “<별지>와 같다”라고만 기재하고, 별도의 용지를 <별지>로 하여 구체적인 합의내용을 자세하게 기재하면 되는데도, 이런 웃지못할 상황이 연출되고 있는 것이다.
또, 계약당시에 거론되었던 사항들에 대해서는 가급적 향후 분쟁을 미연에 방지하는 차원에서라도 계약서상에 서면으로 표현할 필요가 있는데, 그럼에도 불구하고, 서면으로 기재할 경우 상대방을 불신한다는 부정적인 느낌을 주어서 실례가 될 것이라는 생각때문인지 별도로 서면화해두지 않는다. 예를 들어, 임대차계약을 하면서, 건물에 금이 가는 등의 하자가 있어서 이 사실을 감안해서 차임을 경감시켜주면서 계약을 체결했는데, 이러한 사실이 계약서상에 전혀 표현되지 않음을 기화로, 개인적인 사정으로 임대차관계를 지속하고 싶지 않게 된 임차인이 계약당시에 이미 거론된 건물하자를 이유로 계약해지를 요구하는 식이다. 이런 사건으로 법적분쟁이 되면 건물하자가 계약당시에 충분히 감안되었는지 여부가 사건의 쟁점이 되는데, 이를 입증할 책임은 임대인에게 있다는 점에서 임대인이 효과적으로 입증하지 못하면 진실과는 다르게 판단될 수도 있다.

이렇게 계약서작성에 소홀한 이유 중의 하나는 법규정과 계약문구에 대한 오해 때문이다. 분쟁이 발생했을 때 분쟁해결을 위한 법규정이 모두 완비되어 있는 것으로 오해하는 경향이 있지만, 실제로는 법규정상으로는 분쟁해결을 위한 근간만을 기재하는 것이 일반적이고, 그 밖에 사소한 부분이나 구체적인 법규정이 제대로 갖추어지지 못한 부분에 대해서는 서로간의 합의라는 형식의 계약으로 보충할 수 밖에 없다.

결국, 효과적인 부동산거래를 위해서는 적절한 계약서작성이 가장 기본이고 계약서 작성을 위해서는 관련법이나 재판절차에 대한 이해가 불가피하다. 상대방을 부당하게 구속하기 위한 차원이 아니라, 합리적인 약속을 하고 이 약속이 지켜질 수 있도록 하기 위한 적절한 담보가 될 수 있는 차원에서 우리의 계약문화는 많이 바꿔져야 할 필요가 있다. -이상-



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