[성공으로 이끄는 투자노하우] 값싸게 내 집 마련하는 방법

한경닷컴 더 라이피스트

흔히 무주택자들이 일반적으로 떠올리는 주택 마련 방법으로는 치열한 청약경쟁을 뚫고 신규 공급아파트를 분양받거나 매매를 통해 조금 싸게 기존 주택을 장만하는 것이 최선인 양 알고 있는 경우가 많다. 하지만 조금만 눈을 돌려 주변을 살펴보면 쉽고 값싸게 내 집을 장만할 수 있는 다양한 틈새투자처가 있다. 물론 어느 정도 투자대상에 대한 지식을 쌓아야 하고 열린 마음으로 투자대상을 선정해야 하지만 발품과 정보사냥을 하다보면 투자 대상에 따라 시세차익과 내 집 마련을 동시에 할 수 있는 방법도 있다.

내 집 마련이 절실한 이유는 여럿 있겠지만 내 집을 장만해 놓음으로써 주거의 안정을 통한 삶의 질 향상과 함께 잘만하면 재산증식의 기회로 삼을 수도 있어 내 집 마련은 장기적인 계획 하에 실행에 옮기는 전략이 필요하다. 당분간 부동산침체기와 비수기가 맞물려 집값 조정기를 거칠 것으로 보이지만 장기적인 관점에서 아파트 분양가나 집값은 급락할 가능성이 적다는 것이 전문가들의 공통적인 전망이다.

최근 4~5년 동안 주택 값이 오르면서 주택과 땅에 대한 선호도가 눈에 띄게 높아지고 있다. 남보다 한발 앞선 계획을 세워두지 않으면 내 집 마련은 점점 더 요원해질 수 있다. 뭘 어떻게 해야 내 집을 값싸게 장만할지 몰라 막막해 손을 놓고 있기 보다는 지금부터 투자현장을 방문해 내 집 마련에 성공한 틈새 사례들을 수집해보자. 또 요즘 어떤 방식으로 내 집을 장만하는지 조사해보고 내 집 마련 전문가들로부터 조언을 들어보자.

내 집 마련 실수요자는 투자성향과 보유 자금대, 소득에 따라 투자전략을 미리부터 준비해야 한다. 달랑 청약통장 하나만 믿거나 중개업소만 많이 다닌다고 값싸게 주택을 장만할 수 있는 것은 아니다. 더 싸게 살 수 있는 방법과 지름길을 연구해볼 필요가 있다. 보유자금과 함께 투자자의 성향에 맞게 한 푼이라고 값싸게 내 집을 마련하는 방법을 알아보았다.

■ 장기 계획형 - 청약, 재개발 · 재건축, 특별 분양

청 약 - 청약통장 하나만으로 내 집 마련에 대한 기대를 걸 수는 없지만 신규 분양물량을 값싸게 살 수 있는 가장 확실한 대안상품이다. 자신에게 적합한 청약통장을 미리 준비해두는 것은 요즘 기본상식 중 하나이다. 사회초년생은 물론 청장년 층 내 집 마련 실수요자들은 수시로 바뀌는 주택정책에 귀 기울이면서 앞으로 내가 살고 싶은 청약가능한 곳을 노려볼 필요가 있다.

무주택자에 대한 서민층 공공주택 보급 확대와 청약가점제 시행 등으로 청약통장은 내 집 마련을 앞당기는 지름길 역할을 하게 된다. 최소 2년 이상의 장기계획 하에 준비해두는 것이 바람직하다.

재개발 · 재건축 - ‘헌 집줄 게 새집 다오’격 투자인 재개발 · 재건축은 몇 년 전부터 내 집 마련 수요자들의 유행상품으로 바뀌어 가고 있다. 내 집 마련과 시세차익을 동시에 얻을 수 있는 일거양득의 투자 대안상품이다. 실수요자 뿐 아니라 부동산 장기투자자들이 대거 몰리면서 지분 값이 많이 올랐지만 저평가된 유망지역도 여전히 남아있다.

청약통장이 필요 없고 동, 호수 우선추첨과 로열층 확보가 가능하다는 것을 장점으로 꼽는다. 입지여건 좋은 아파트를 선점할 수 있어 내 집 마련을 위해 종자돈을 보유하고 있다면 전세를 안고 저평가된 지분?조합원 물량을 확보해두는 것이 좋다. 조합원 분양가는 일반분양가보다 통상 20% 정도 싼 편이다.

특별 분양 - 서울 각 자치구에서 도시정비사업 또는 공공사업을 추진하면서 철거민에게 이주대책용으로 입주권을 부여하는 분양물량이다. 상암지구 내 입주물량 6000여 가구 중 청약가입자에게 800가구를 분양하고 나머지는 임대 또는 철거민에게 보상차원에서 공급한 사례가 있다.

저가 틈새상품으로 인기를 끌자 몇 군데 유령업체들이 내 집 마련 수요자를 울리는 물 딱지와 사기매물을 대거 공급해 물의를 빚기도 했다. 건물만 있거나 무허가대장에 올라와 있지 않은 경우 보상에서 제외되므로 반드시 특별 분양을 관할하는 기관으로부터 확인을 거친 다음 투자를 결정해야 한다.

■ 단기 집중형 - 급매, 미분양, 공동구매


급 매 - 청약통장 활용과 함께 가장 일반적인 투자관행으로 꼽히는 급매도 시세 대비 5~10% 싸게 장만할 수 있다. 다만 요즘처럼 매도자 우위의 부동산시장에서 저가로 매입할 수 있는 기회는 많지 않은 게 단점이다. 고령자나 이민자, 상속용, 다주택자, 절세를 위한 초급매물을 중심으로 2~3달 부지런을 떨다보면 의외로 값싼 매물을 잡을 수 있다.

한 지역에서 오래 중개영업을 하는 중개사를 내 편으로 만든 다음 지불조건을 짧게 잡은 후 가격을 깎는 다면 어렵지 않게 값싼 매물을 만날 수 있다. 주택 시세 대비 과다한 대출이 끼지 않았는데도 유별나게 싼 매물, 미끼매물, 이중계약서를 유도하는 급매물은 조심하는 것이 좋다.

미분양 - 정부의 규제 일변도 공급정책과 수요를 무시한 건설업체의 과잉공급 여파로 미분양 아파트물량은 6만 가구를 넘어섰다. 분양가상한제 도입을 포함한 주택법 통과로 건설업체들이 미분양처리에 비상이 걸렸다. 미분양단지에 대한 정보가 많은 은행공동 주택청약사이트(www.apt2you.com)나 주택건설업체 홈페이지에서 미분양 물량에 대한 정보를 얻어 수의계약으로 5~10% 값싸게 매입할 수 있다.

이자후불제와 중도금 무이자 등 특판 조건을 제시해 구입조건이 유리하다. 교통여건이 개선된다거나 대규모 개발이 가능한 곳일 경우 언젠가는 재평가를 받을 수 있으므로 주거환경과 주변 분양가를 세심히 살펴보고 구입해야 한다.

공동구매 - 부동산정보업체가 구매의사 있는 회원들을 모집해 여러 채를 급매 이하가격으로 구입하거나, 인터넷 커뮤니티 회원 또는 동호인 등을 모아 다 지어진 공동주택을 분양가의 5~10% 싼값에 단체 매입하는 투자방법이다. 단독거래 때보다 유리한 지불조건과 가격으로 매입하기 때문에 값싸게 매입할 수 있는 이점이 있다.

같은 직장의 전문직종사자나 직업, 취미, 친인척 등과 함께 투자 유망한 미분양 또는 19세대 규모의 타운하우스 등을 현저히 낮은 값으로 절충해 실속 있게 매입하는 투자자들도 늘고 있다. 대체로 서민형보다 고급주택을 이용해 주택을 장만하는 방법이다. 대단지 미분양이나 인기지역 내 공동주택이라면 적극적인 투자를 해볼 만하다.

■ 장단기 절충형 - 경 · 공매, 개별단독택지, 민간임대


경 · 공매 - 합법적이고 가장 저렴하게 주택을 장만할 수 있는 방법이다. 통상 적게는 10%에서 많게는 30~40% 값싸게 주택을 장만할 수 있어 적은 돈으로 내 집을 마련하려는 투자자들이 노려볼 만하다. 투자목적으로 장만한 빚 많은 주택, 세금체납 때문에 나온 압류 공매부동산 등이 부동산경기 침체 여파로 경공매 시장에 대거 쏟아져 나올 조짐을 보이고 있다.

아파트는 10~20%, 연립?다세대와 단독?전원주택은 20~40%까지 저가에 장만할 수 있다. 다만 투자 전 사전지식과 법률상식을 익힌 후에 투자가 가능하기 때문에 공부가 필요한 투자대상이다. “지갑 속에 든 돈은 훔쳐갈 수 있지만 머리 속 지식은 누가 훔쳐가지 않는다”는 말처럼 필수 투자지식만 익힌다면 가장 값싸게 주택을 장만하는 투자대상이다.

단독 택지 - 서울 자투리 택지와 수도권 택지지구에서 분양하는 개별 단독택지는 무주택자를 대상으로 추첨형태로 분양한다. SH공사, 주택공사, 토지공사 등에서 분양하는 택지는 무주택자를 대상으로 하기 때문에 주변 택지 값과 비교해 10~30% 저가에 공급한다. 택지를 분양 받은 후 주택을 짓거나 등기이전 후 되팔아 시세차익을 챙길 수도 있다.

기반시설을 갖추고 분양하기 때문에 주거여건 성숙과 함께 땅값이 올라 짭짤한 시세차익을 거둘 수 있다. 위치가 A급지 택지는 인기가 높아 수십 명의 경쟁률을 보이지만 B급과 C급지는 경쟁률이 미미하다. 입찰 전 택지지구 전체의 밑그림을 파악한 후 분양가가 주변시세보다 저렴할 때만 분양받아야 저가 매입에 성공할 수 있다.

공공 · 민영임대 입주권 - 정부나 공공기관에서 무주택자들을 대상으로 공급하는 임대아파트는 일정기간 거주하면 우선 분양의 권리가 주어진다. 빠르면 2년6개월 후 내 집으로 바뀌는 임대아파트에서 길게는 5~10년짜리도 있다. 통상 인근 집값과 비교해 20% 정도 싸게 분양 받을 수 있어 요즘 주목받는 실수요자용 주택이다.

지역 내 기반시설이 잘 잘 갖춰진 대단지인데다 택지지구 내 주거환경 양호한 곳에 위치해 추후 시세차익도 챙길 수 있다. 임대아파트에 대한 부정적 편견이 바뀌고 있는 추세이므로 몇 년 앞으로 내다보고 입주신청을 한다면 값싸고 위치 좋은 아파트를 장만할 수 있다.

내 집 마련을 준비할 때 너무 주류만 좆지 말고 비주류도 연구할 필요가 있다. 내 집 마련이 선택이 아닌 필수가 되어버린 세태에서 계속 정석투자만을 고집했다간 소중한 내 집 마련의 기회는 늦춰질 수밖에 없다. 한 푼이라도 값싸게 자신만의 내 집 마련 전략을 세우고 싶다면 지금부터 틈새투자처를 공부하고 투자지식을 쌓아두는 노력이 필요하다.

메트로컨설팅(www.metro21c.com) 대표


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