[힘이 되는 부동산 법률] 지상에 건물있는 토지만의 취득, 유의해야

한경닷컴 더 라이피스트

틈새 부동산재테크방법으로 건물이 존재하고 있는 토지투자를 생각하는 사람들이 있다. 건물이 있는 상태에서 토지만이 무슨 쓸모가 있느냐라고 의아해 할 수 있겠지만, 지상에 건물이 있는 토지만을 취득하게 되면 당장의 토지이용에 제한을 받게 되고 건물주나 세입자 등 건물의 이해관계인과도 분쟁을 벌여야 하기 때문에 다들 골치아프게 생각하기 때문에 토지의 실제 가치 보다 훨씬 싼 가격으로 취득이 가능할 수 있기 때문에 매력적일 수 있다. 경공매과정에서도 이런 토지들이 몇 번씩이나 유찰되다가 겨우 낙찰되는 것이 일반적이다. 이런 매력 때문에 이런 토지만을 집중적으로 투자하는 소위 “꾼”들도 적지 않다.

이런 토지들에 투자하는 이들의 접근전략은 다음과 같다. 먼저, 법정지상권이 성립하는지 여부를 살핀다. 법정지상권이 있으면 건물철거에 장애가 되기 때문에, 법정지상권기간이 만료될 때까지는 토지에 대한 활용은 임료를 받을 수 있는 방법으로 국한될 수 밖에 없다. 이런 토지는 투자에 소극적으로 접근할 수 밖에 없다. 반대로, 법정지상권이 성립하지·않으면 건물철거를 구할 수 있는 권리가 있기 때문에, 이를 근거로 토지를 효과적으로 활용하기 위한 여러 가지 방법을 생각할 수 있다. 반드시 멀쩡한 건물을 철거해서 토지를 온전한 상태로 만드는 직접적인 방법이 아니더라도, 건물철거권을 무기로 건물주에게 토지를 비싸게 되팔거나, 아니면 토지매입비용에 비해 상당한 임료를 받아서 수익률을 극대화할 수도 있다. 이런 토지에 대해서는 적극적으로 접근한다.
하지만, 완벽한 투자성공을 위해서는 다음과 같은 두가지 정도를 더 염두에 둘 필요가 있다.
첫째는, 건물철거가 권리남용으로 인정되지 않을 수 있다는 부분이다. 법원은, 권리행사가 권리의 남용에 해당한다고 할 수 있으려면, 주관적으로 그 권리행사의 목적이 오직 상대방에게 고통을 주고 손해를 입히려는 데 있을 뿐 행사하는 사람에게 아무런 이익이 없는 경우이어야 하고, 객관적으로는 그 권리행사가 사회질서에 위반된다고 볼 수 있어야 하는 것이며, 이와 같은 경우에 해당하지 않는 한 비록 그 권리의 행사에 의하여 권리행사자가 얻는 이익보다 상대방이 잃을 손해가 현저히 크다 하여도 그러한 사정만으로는 이를 권리남용이라 할 수 없다고 하여(대법원 2003. 2. 14. 선고 2002다62319,62326 판결), 요건을 엄격하게 판단하고는 있지만, 어느 권리행사가 권리남용이 되는가의 여부는 각 개별적이고 구체적인 사안에 따라 판단할 수 밖에 없다는 점에서, 사안에 따라 권리남용으로 철거청구가 가능하지 못할 수도 있다. 따라서, 철거청구가 가능한 사안인지에 대해서는 구체적인 사안들마다 충분한 검토가 필요할 수 있다. 결국, 법정지상권이 성립하지않은 건물은 무조건 철거가능하다는 전제로 토지를 취득하는 것은 곤란할 수 있다는 것이다.
둘째는, 임료청구가 효과적으로 집행가능할 수 있는지를 고려할 필요가 있다. 철거청구가 가능하지 않다면, 임료라도 제대로 받아서 투자대비 가급적 높은 수익을 거둘 수 있어야 하지만, 임료판결을 받더라도 집행하기가 여의치않은 경우가 적지 않다. 이 점을 고려할 때는 먼저 토지점유에 따른 부당이득이나 손해배상 대상자는 건물의 (사실상) 소유자 내지 처분권자에 국한될 뿐이고 임차인은 아니라는 점을 유의해야 한다(대법원 1994. 12. 9. 선고 94다 27809호). 결국, 임료청구를 고려함에 있어서는 건물소유자에 대한 금전판결이 효과적으로 집행될 수 있는지를 고려해야한다. 필자가 실제 소송수행했던 서울서부지방법원 2007. 5. 9. 선고 2006가단54692호 건물철거 판결에서도 이런 점을 잘 살필 수 있다. 이 사건은, 다세대건물 9채가 건립된 토지의 일부 지분만을 낙찰받은 원고가 대지지분없이 다세대건물 3채를 소유하고 있는 건물주와 임차인을 상대로 건물철거와 토지인도, 차임상당 부당이득을 연대해서 구한 사안인데, 법원은 세입자에 대한 부당이득반환청구를 기각함과 아울러, 다세대건물 9채가 있는 건물에서 3채만을 철거하는 것이 물리적으로 곤란할 수 있는 상황에서 세입자의 퇴거를 구하는 것은 권리남용의 소지가 있다는 판단을 했다. 결국, 건물철거가 쉽지 않은 이런 사안에서 토지소유자로서는 건물주에 대해 금전판결을 받아 건물주 재산이라고 할 수 있는 건물 3채를 경매신청해서 돈이라도 회수해야 하는데, 문제는 이미 건물시세에 육박한 선순위 임차인이 있는 상황인지라, 경매가 진행되더라도 부당이득금을 회수하기가 쉽지 않을 수 있다. 토지 낙찰자로서는 상당히 낭패를 볼 수 있는 사안이 되어 버렸다. -이상-

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