[성공으로 이끄는 투자노하우] ‘보상과 딱지’를 알면 돈이 보인다?

한경닷컴 더 라이피스트

요즘 부동산 시장의 화젯거리는 토지 ‘보상’과 ‘딱지(?)’ 얘기이다. 어떤 사람들은 철거민 딱지를 잘못 사 낭패를 당하고 있는가 하면 어떤 투자자는 보상 예정인 토지를 한 발 앞서 매입했다가 거금의 보상이 나와 거금을 챙겼다는 얘기가 시중에 화제만발하고 있다.
누구 집 소유의 논과 밭이 신도시로 수용되면서 수십억 원의 보상비와 딱지를 받아 팔자(?)를 고쳤다느니… 하는 얘기는 여기저기에서 심심찮게 들려오고 있고 이런 소리를 들으면 누구나 상대적인 소외감을 느끼는 것은 인지상정이다.
그도 그럴 것이 어릴 적 도시락도 못 싸고 다니던 빈한한 농사꾼 출신의 친구 시골집과 땅이 택지지구로 개발되면서 농사짓던 땅이 수용돼 보상금만 수십억원의 돈벼락을 맞았다 던지 또 한 토박이 노인이 무심코 낙농을 위해 3.3㎡ 당 300원을 주고 산 목장 터가 택지개발지구 중심으로 지정되면서 200억 원에 보상받아 5000배의 수익을 거뒀다는 등 가위 전설과 같은 돈벼락 이야기와 관련이 깊은 것이 바로 보상과 입주권(딱지) 얘기이다.
실제로 부동산 현장에 있다 보면 돈벼락 맞은 거부(?)들을 운 좋게 만나게 되는데 이들과 대화하다보면 그들은 ‘투기’와는 거리가 먼 장기 보유자의 원로이자 생계형 영농가들이 대부분이다. 선조로부터 물려받은 생업용 부동산이라 팔 생각도 없었는데 개발의 밀물에 떠밀려 거금의 보상금을 받고 정든 고향을 등진 억울한 원주민으로 기억하고 있었다.
참여정부가 지방 균형발전을 내세워 수 십 개 택지지구를 본격 개발하면서 현지에 거주하고 있던 원주민뿐 아니라 한발 앞서 신도시 부동산에 관심을 가졌던 투자자들이 토지와 주택보상비로 수억 원을 타내는 사례도 부지기수다. 토지보상 공화국이란 오명의 중심에는 바로 보상토지와 수용, 입주권이 있었다.
얼마 전 서울시가 도로나 공원 등을 만드는 도시계획사업을 할 때 철거민에게 아파트 분양권을 주는 '철거민 특별공급제도'가 내년 4월부터 폐지한다는 발표를 하면서 틈새 투자처에 관심이 있는 투자자들의 특별 공급과 보상상품 투자에 대해 문의가 잦다. 새삼 부동산업계에 관심이 쏠리고 있는 토지 보상 부동산의 유형과 소액투자 대상으로 떠오르고 있는 수용 토지에 대해 알아보자.

이주자 택지 - 주공 · 토공 등이 택지개발지구로 지정해 공공사업을 시행하면서 지구 내에서 토지나 주택을 제공함으로써 생활근거지를 잃어버린 주택소유자나 세입자에게 이주대책으로 주어지는 택지로 일명 ‘딱지’라 불린다. 택지지구로 지정되면 지구 내 토지는 수용의 절차를 거치게 되고 보상은 2~3곳의 감정기관이 평가한 금액을 산술평균한 금액으로 결정된다.
택지 지급대상자는 수도권일 경우 공람공고일 1년 전, 지방은 공람일 이전부터 거주와 소유하고 있을 때만 지급된다. 이주자택지는 조성원가의 80%선에서 공급되어 땅값이 저렴하고, 프리미엄이 꾸준히 상승한다. 초기 거래 시 별도 비용 없이 프리미엄만 있으면 거래가 가능해 소액투자에 나설 수 있고 추첨 후 1회 명의변경이 가능해 절세차원에서 투자하려는 사람이 많다.
생활대책용지 - 택지지구 안에서 농사나 사업을 영위하던 거주민들에게 생계보상 차원에서 주어지는 6~8평 정도의 상업용지를 말한다. 대체용지를 받을 수 있는 권리를 가진 주민에게는 통상 노른자위인 ‘중심상업지역’ 땅을 배정한다. 시중에서 거래되고 있는 투자방식으로는 생활대책용지를 받을 수 있는 권리에다 웃돈이 붙어 거래되는 데 상업용지를 배정받기 전 이를 매매하면 불법이다. 시중에 나도는 매물 중에는 상업용지 배정 자격이 없는 데도 실제 상업용지로 배정되는 듯 현혹돼 거래되거나 원주민과 분쟁이 발생해 상업용지를 배정을 받지 못하는 수도 있다.
협의양도인 택지 - 택지지구 내에서 기준일(주민열람공고일) 이전부터 당해 사업지구 내에 토지를 소유하여온 사람은 현지 거주여부와 상관없이 사업지구 내에 소유한 토지, 물건 및 권리에 대한 보상대상 전부를 협의에 의하여 공사에 양도한 자가 해당된다. 양도한 토지 면적이 수도권은 1000㎡, 기타 지역은 400㎡ 이상이어야 한다. 공급대상 토지면적은 165㎡~230㎡이며 초과하는 면적에 대한 공급가격은 감정평가금액으로 산출한다. 협의양도인택지는 대부분 주거전용 단독주택지로 보상한다. 명의변경은 2005년 12월 31일까지 개발계획승인을 신청한 사업지구는 공급계약 체결 후 1회 명의변경이 가능하나 이후 개발계획승인을 신청한 사업지구는 명의변경이 불가능하다.
상업용지 우선공급권 - 택지개발지구 내에서 일정 기준금액(수도권 1억 원 · 지방 5000만 원 이상)을 협의에 의해 토지보상금을 받은 자가 3년 만기 예금가입 시 예금가입액 만큼 상업용지 입찰 때 우선 공급권을 부여하는 제도이다. 이는 보상금 과잉유동성을 억제하기 위해 만들었다. 현재 공공택지 내 자족기능관련시설용지를 수도권은 10%, 지방은 5% 범위 내에서 조성할 수 있으나 앞으로는 수도권, 지방에 상관없이 10% 범위 내에서 조성하도록 했으며 특별한 경우에는 20% 까지도 가능하다. 단, 부재지주인 경우에는 제외된다.
대토권 - 대토보상은 공익사업에 따라 수용되는 토지의 보상금을 현금 대신 '개발된 이후의 땅'으로 보상해 주는 땅이다. 토지소유자가 희망할 경우 상업용지, 단독주택용지, 공동주택용지 등을 받을 수 있다. 대토를 위한 보상금은 '일반 분양가격'을 기준으로 희망자에 한해 1인당 주택용지는 330㎡, 상업용지는 1,100㎡ 이내에서 받을 수 있으며, 보상금액이 이를 초과할 경우 나머지는 현금으로 지급된다. 또 사업시행자가 사업계획 등을 고려해 대토보상이 가능한 면적의 한도를 정하고 이 범위 내에서 희망자들에게 나눠 보상하기 때문에 1인 한도까지 대토보상을 받지 못하는 경우도 많을 전망이다.
이축권 - 일명 ‘용마루’라고 불리는 이축권은 기존 주택의 주거환경이 나빠져 기존 주택을 인근 지역으로 옮겨 철거되는 연면적만큼 새로 지을 수 있는 권리다. 그린벨트에서 이축권이 나오는 경우는 도로개설 등 공익사업으로 기존 가옥이 철거되는 경우, 수해지역으로 이전이 불가능한 경우에 나온다. 가장 흔한 경우가 도시개발로 새 도로가 생길 때인데 매물이 귀하고 값도 크게 오른다. 이축권은 1회 소유권 이전이 가능하며 최초 원주민에게 매입해야 이축권이 나온다. 고수익이 예상되는 투자대상이지만 매물이 적어 불법 매물이 많고 거래가 음성적으로 이루어진다.
미불용지 - 종전에 시행된 공익사업의 부지로써 보상금이 지급되지 않은 토지를 말한다. 토지보상법에 근거해 도로법, 도시계획법, 징발법에 따라 보상액이 서류구비에 소요된 비용보다 적어 사실상 수령을 포기한 토지, 소유자 불명 토지, 기공 승낙을 받아 시공 하였으나 예산 등의 사유로 지연되고 있는 토지 등이며 대부분 공법 상 제한에 의해 사실 상 공용화된 도로개발 사업으로 도로가 개설되었을 때 발생하는 토지다. 종전의 공익사업에 편입될 당시의 이용 상황으로 평가해 보상해주며 공도에 편입된 사유 토지는 과거 편입당시 유사한 인근 토지에 대한 정상가격을 기준을 평가해 보상한다.
조개딱지 - 정식 이름은 ‘입주(분양)권’이다. 조개딱지는 생활의 터전을 잃은 어민에게 지급하는 어업보상 대토권을 말한다. 송도신도시 개발과정에서 인천경제자유구역청이 어민에게 공급하는 생활대책 용지로 대토는 준주거용지가 지급됐으며 주상복합아파트나 상가를 지을 수 있는 토지로 공급되기도 한다. 거래 시세는 땅값과 함께 웃돈 수억 원이 붙여져 거래된다. 송도 신도시의 경우 원칙적으로 전매를 허용하지 않으나 필지추첨이 종료되는 시점에 한차례 전매자격을 준다. 그러나 필지 추첨 전에 주로 거래를 하기 때문에 이런 매물은 엄밀히 따지면 불법 전매인 셈이다.
도로보상 - 국가나 지자체 또는 공사 등이 고속도로 · 일반국도 · 지방도로 확포장 등 공공도로를 개설 또는 확장하면서 개인의 사유 토지를 수용하게 될 경우 강제 수용의 대가로 금전으로 보상하는 경우이다. 미리 도로가 넓혀지거나 새로 개설될 것을 예상해 급매나 경매 · 공매를 통해 공시지가 수준에 매입해 기다렸다가 감정가나 개별공시지가의 2~3배 높여서 보상을 타내는 경우이다. 보상에 재미를 들인 전업(?) 부동산 투자자들 중에는 전국의 도로만을 다니며 도로의 선형을 잘 봐뒀다가 향후 계속되는 도로 확·포장 계획을 미리 알아내 투자하는 선수들도 여럿 있다.

현재 정부는 과다한 보상비가 풀려나가는 것을 막기 위해 ‘부재지주 채권보상 의무화’, ‘보상금 금융기관 예치 시 인센티브 부여’, ‘대체 부동산 취득세·등록세 비과세 지역 축소’ 등 보상금 관리대책을 시행하고 있다. 그러나 한 발 앞선 투자자들은 프리미엄을 주더라도 합법적이고 수익성이 예상되는 사업초기 단계의 틈새투자처를 공략하며 투자사냥에 나서고 있다.
입주권이나 보상부동산에 투자할 때는 투자상식을 미리 갖춰야 하는 것은 기본이다. 택지개발사업 추진절차나 도로수용, 보상절차 및 원칙에 대해 숙지한 후에 투자해야 합법적인 투자타이밍을 잡을 수 있다. 투자 전 미리 보상일정을 파악하고 사업진행 단계별 전매금지 및 부재지주에 대한 불이익 등을 검토해야 한다.
투자 위험성을 줄이려면 합법적인 전매매물이거나 법원 판결(경매·공매 등)의 방법으로 공급된 매물을 골라야 한다. 추첨 전 입주권 거래와 전매제한 기간 안에 거래하는 매물은 불법거래임으로 거래조건이 아무리 좋아도 거래해서는 안 된다. 권리가 없는 입주권(일명 물딱지)이나 명의변경 전 분양계약서(일명 카드)는 거래행위 자체가 불법인 데다 이중·사기매물일 가능성이 높다.
택지개발지구 내 입주권·보상 매물은 장기간의 개발계획으로 진행되고 매도자의 변심, 사업진행 차질 가능성이 큰 ‘고위험’ 상품이라는 인식으로 투자에 접근해야 한다. 되도록 여윳돈을 활용해 사업초기 매물을 공략해야 투자에 성공할 수 있다. 부재지주의 경우 보상금이 1억 원이 넘을 경우 초과분에 대해서는 채권보상이 의무화되어 있으므로 투자금액은 최소화하는 것이 바람직하다.
메트로컨설팅(www.metro21c.com) 대표


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