[성공으로 이끄는 투자노하우] 은행 경매물건 80%는 '권리분석' 안전

한경닷컴 더 라이피스트

하자있는 부동산, 대출 제외돼 '권리분석' 수월

‘경매’하면 누구나 골치 아프고 어려울 것이라고 생각하는 선입견을 갖고 있다. 게다가 새 정부가 들어설 준비를 하면서 앞으로 부동산 투자지도가 어떻게 변하게 될지 향방을 주시하며 투자심리가 주춤하고, 경매시장도 잠시 소강기에 접어들었다. 이 때문에 초보자들이 요즘 같은 때에 낙찰 받는다는 게 부담스러운 것도 사실이다. 어떤 사람은 경험 없이 경매를 통해 주택을 낙찰 받았다가 세입자와의 분쟁으로 한동안 고생했다가, 그래도 ‘싸게 구입한 기쁨’을 잊지 못해 다시 경매시장 주변을 맴돌기도 한다. 그런데 정말 경매로 부동산을 사면 무조건 복잡하고 골치 아플까? 이번에는 ‘쌩 초보’도 손쉽게 경매 부동산을 살 수 있는, 권리분석에 안전한 '물건 고르는 노하우’를 알아보자. 부동산의 변혁기를 맞아 경매를 통해 내 집을 장만해보려는 수요자들이 부쩍 늘어났다. 내가 아는 사람들뿐만 아니라 나의 친인척까지도 관심 없는 척하면서도, 이에 관심을 여전히 보인다. 경매를 통하면 싸게 산다는 소문을 듣고 있어서다. 그러나 이구동성으로 권리분석의 까다로움과 낙찰 후 명도에 대해 지나치게 고민한다. 나는 너무 고민하지 말라고 하면서, 꾸준히 기회를 만들어 물건탐색에 나서라고 얘기해둔다. 2006년부터 동네 공인중개사도 동네 부동산 투자자들을 대상으로 경매물건 컨설팅을 할 수 있게 되었다. ‘전 국민의 경매화’라고나 할까? 이에 따라 겁 많은(?) 초보자들은 낙찰 수수료를 물더라도 경매전문 업체 또는 동네 공인중개사에게 값싼 경매물건을 의뢰해두는 경우를 많이 본다. 공인중개사의 ‘매수신청 대리행위’ 허용을 계기로 나도 한국공인중개사협회에서 공인중개사를 상대로 실전 권리분석 실무교육 과목을 맡아 강의하고 있다. 그러다 보니 대다수의 현장경험 많은 공인중개사들이 아직 경매취득에 관한 한 베테랑이 아니라는 걸 간혹 경험하게 된다. 공인중개사 중 20~30% 내외만이 경매경험이 있을 뿐이란 느낌이다. 나머지는 거의 초보 내지는 중급자 수준이다. 그렇다면 굳이 감정가 또는 낙찰가의 1~1.5%의 고액 수수료를 물고, 한 번도 경매 낙찰 경험이 없는 비전문가에게 컨설팅을 의뢰할 필요성은 없을 것이다. 경매시장에는 흔히 말하는 ‘식은 죽 먹기’ 경매물건이 여전히 많기 때문이다.

차라리 권리분석에 대한 전체를 이해한 다음 직접 공부삼아 낙찰 받는다면 수수료를 굳이 지불하지 않아도 된다. 또한 이 같은 경험은 앞으로 더 좋은 물건을 고를 수 있는 기회로 발전될 수도 있을 것이다. 이게 법원 경매장의 특징이라고 단언하고 싶다.경매시장에서 ‘식은 죽 먹기 물건’이 많지 않을 것이라고 생각한다면 착각이다. ‘권리분석’이 어렵게 느껴지고, ‘명도’가 부담스럽다면 내가 얘기하는 몇 가지 물건을 노려보면 경매의 경험이 전혀 없는 초보자도 얼마든지 경매투자의 묘미를 체득할 수 있을 것이다. 초보자라면 ‘은행권에서 경매에 부친 물건’에 관심을 기울여 보자. 기억을 더듬어보라. 제1금융권인 은행에서 부동산을 담보로 돈을 빌려줄 때 허술하게 빌려주는 것을 봤는가? 확실한 담보물을 갖고 있어야만 대출을 해준다. 선순위 세입자가 있거나 선순위 가처분, 가등기 같은 등기부등본 상 하자있는 부동산은 대출에서 처음부터 제외시킨다.

당연히 낙찰 후에 후순위 권리나 ‘꼬리표(근저당, 가압류 등)’ 들은 경매 낙찰 후에 직권으로 말소된다. 은행에서 제1순위 채권자로서 직접 경매를 부쳤다면 80% 정도는 세입자 관계는 깨끗할 것이고 등기부등본 상 인수할 권리는 거의 없는 안전한 물건이라고 생각하고 입찰준비를 해도 무방하다. <계속>


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