[힘이 되는 부동산 법률] 계약위반하면 계약금몰수당한다?

한경닷컴 더 라이피스트

계약위반으로 계약이 해제되면 상대방에게 계약금 상당의 손해배상을 해 주어야만 할까 ?
예를 들어, 매매대금 10억원 중 계약금 1억원만 지급된 단계에서 매수인이 도저히 계약을 이행할 수 없게 된 경우라면, 매도인은 매수인의 계약위반을 이유로 계약을 해제할 수 있다. 그런데, 계약이 해제되면 계약해제의 법리 때문에 계약은 소급적으로 무효로 되어 계약당사자는 계약이 체결되기 이전 상태로 원상회복시킬 의무를 가지게 되어서, 매도인은 매수인으로부터 받은 계약금 1억원을 원칙적으로 돌려줘야한다. 대신, 매도인은 매수인에 대해 계약해제로 인한 손해배상을 청구할 수는 있다. 하지만 계약이 해제되었다고 하더라도 뚜렷한 손해가 없거나, 손해액을 구체적으로 입증하기 곤란한 경우가 태반이라는 것이다.
만약 이런 경우에 위약금약정을 통해 계약을 위반한 측에서 계약금 상당의 손해를 배상하는 것으로 미리 합의했다면 그 상대방으로서는 발생한 손해를 굳이 입증할 필요없이 계약금을 몰수할 수 있게된다. 결국, 계약위반으로 계약금 상당의 손해를 입게되는 것은 계약에서 사전에 이루어진 위약금 약속 때문이지, 당연한 법리이거나 민법에서 이를 규정하고 있기 때문은 결코 아닌 것이다.

그럼에도 불구하고 왜 많은 사람들이 계약을 위반하면 응당 계약금 상당의 손실을 입는 것으로 잘못 알고 있는 것일까?
첫째는, 표준계약서에 기재된 위약금조항 때문이다.
우리의 부동산거래실무상으로는 시중에 유통되는 표준계약서를 바탕으로 계약이 체결되는 경우가 적지 않은데, 이 표준계약서상에 계약금 상당의 위약금약정이 인쇄된 문구로 아예 삽입되어 있는 경우가 많다보니, 사람들은 계약을 위반하면 으레 계약금 상당의 손실을 입어야하는 것으로 오해하게된다. 하지만 이는, 본인들도 모르는 사이에 위약금에 관한 합의가 계약서를 통해서 이루어진 효과 때문이지, 만약 위약금에 관한 합의가 계약서에 없다면 계약금을 당연히 몰수할 수는 없는 것이다.
둘째, 해약금 조항과의 오해 때문이다.
민법 제565조에는 계약이행에 착수하기 이전에 해약을 원하는 계약 당사자는 계약금으로 정한 정도의 금액을 스스로 포기하고 임의로 계약을 해약할 수 있도록 규정하고 있다. 이는 계약금을 포기하고 계약의 구속에서 스스로 벗어나기 위한 권리를 정한 것으로, 계약위반에 따른 손해배상을 미리 정하는 위약금과는 엄연히 다른 문제라고 할 수 있다. 그럼에도 불구하고 사람들은, 계약을 지키지 못한 사람은 계약금 상당의 손해를 보게 된다는 해약의 결과적인 면만을 보고서, 계약을 지키지 못하면 계약금상당의 손실을 입게된다는 오해를 하게 된 것이다.
결국, 계약위반을 했더라도 위약금약정이 없을 때는 계약금 상당의 손해를 반드시 입어야하는 것은 아니다. 그렇다면 매도인 입장에서는 매수인이 계약을 이행하지 못하고 있더라도 성급하게 계약을 해제할 것이 아니라, 위약금약정이 있는지, 만약 위약금약정이 없다면 다른 손해배상의 청구가 입증가능할 것인지 여부를 꼼꼼히 따져 볼 필요가 있고, 반대로 매수인 입장에서는 자신의 책임으로 계약이 해제되었다고 하더라도 계약금을 쉽게 포기할 것이 아니라, 역시 위약금약정이 있었는지를 다시 살펴볼 필요가 있다. 이런 위약금약정이 없는 사안에서 재판실무는 계약금전부가 아니라 일부만을 손해보는 취지로 조정하고있고, 만약 원만하게 조정되지 않으면 원칙으로 돌아가서 계약해제로 인한 손해가 구체적으로 입증되지 않는 한 손해배상은 불가능할 수 밖에 없기 때문이다. -이상-
■ < 참고법령 및 판례>
▶ 민법 제548조(해제의 효과, 원상회복의무)
① 당사자일방이 계약을 해제한 때에는 각당사자는 그 상대방에 대하여 원상회복의 의무가 있다. 그러나 제삼자의 권리를 해하지 못한다.
② 전항의 경우에 반환할 금전에는 그 받은 날로부터 이자를 가하여야 한다.
▶ 제551조(해지, 해제와 손해배상)
계약의 해지 또는 해제는 손해배상의 청구에 영향을 미치지 아니한다.
▶ 민법 제565조(해약금)
① 매매의 당사자일방이 계약당시에 금전 기타 물건을 계약금, 보증금등의 명목으로 상대방에게 교부한 때에는 당사자간에 다른 약정이 없는 한 당사자의 일방이 이행에 착수할 때까지 교부자는 이를 포기하고 수령자는 그 배액을 상환하여 매매계약을 해제할 수 있다.
② 제551조의 규정은 전항의 경우에 이를 적용하지 아니한다.
▶ 대법원 1996. 6. 14. 선고 95다54693 판결 【매매대금반환】
유상계약을 체결함에 있어서 계약금이 수수된 경우 계약금은 해약금의 성질을 가지고 있어서, 이를 위약금으로 하기로 하는 특약이 없는 이상 계약이 당사자 일방의 귀책사유로 인하여 해제되었다 하더라도 상대방은 계약불이행으로 입은 실제 손해만을 배상받을 수 있을 뿐 계약금이 위약금으로서 상대방에게 당연히 귀속되는 것은 아니다.

"외부 필진의 기고 내용은 본지의 편집 방향과 다를 수 있습니다."
독자 문의 : thepen@hankyung.com