[힘이 되는 부동산 법률] 알박기와 부당이득죄

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소위 “알박기”행위에 대해 최근 형법상 부당이득죄로 인정하는 항소심 판결이 선고되어 주목되고 있다.
■ 그동안 대법원판례의 기조
지금까지 우리 대법원은, 형법상 부당이득죄에 있어서 궁박은 ‘급박한 곤궁’을 의미하고, ‘현저하게 부당한 이익의 취득’이라 함은 단순히 시가와 이익과의 배율로만 판단할 것이 아니라 구체적·개별적 사안에 있어서 일반인의 사회통념에 따라 결정하여야 하는 것으로서, 피해자가 궁박한 상태에 있었는지 여부 및 급부와 반대급부 사이에 현저히 부당한 불균형이 존재하는지 여부는 거래당사자의 신분과 상호간의 관계, 피해자가 처한 상황의 절박성의 정도, 계약의 체결을 둘러싼 협상과정 및 거래를 통한 피해자의 이익, 피해자가 그 거래를 통해 추구하고자 한 목적을 달성하기 위한 다른 적절한 대안의 존재 여부 등 제반 상황을 종합하여 구체적으로 판단하되, 특히 우리 헌법이 규정하고 있는 자유시장경제질서와 여기에서 파생되는 사적 계약자유의 원칙을 고려하여 그 범죄의 성립을 인정함에 있어서는 신중을 요한다는 입장을 취하면서(대법원 2006.9.8. 선고 2006도3366 판결 등), 보유하는 부동산을 처분하지 않고 버티다가 시세의 몇 배 가격으로 매도했다는 점만으로는 부당이득죄가 성립하지 않는다는 판단을 여러차례 해왔었다.
이런 상황에서, 다음의 대구지방법원 2008. 2. 1. 선고 2007노4003호 판결은 부당이득죄의 성립여부를 판단하는데 있어 좋은 기준이 될 것으로 보여 소개한다.
■ 이 사건 판결내용
▶ 쟁점
아파트 재개발사업 시행사인 피해자가 아파트 건설을 위하여 재개발을 추진하는 지역내에 존재하는 甲 소유의 주택에 관하여 이미 피해자와 토지 매매계약을 체결한 후 계약금까지 지급받은 甲에게 피해자와 계약한 금액보다 1200만원정도 더 주겠다고 제의하면서 甲을 대신하여 계약금의 배액을 공탁하고 매매계약해제통보를 함으로써 피해자와의 매매계약을 해제하도록 함과 동시에 甲으로부터 위 주택을 127,967,000에 매수한 후 이를 피해자에게 7억원에 매도한 피고인들의 행위가 부당이득을 취한 것에 해당하는지 여부
▶ 법원의 판단
피고인들은 피해자가 재개발사업을 추진 중인 사업부지 내에 토지를 소유한 소유자들에게 무작위로 건 전화로 우연히 甲에게 연락을 하게 된 이후 위와 같이 이미 피해자와 매매계약을 체결하고 계약금까지 지급받은 甲 소유의 주택에 관하여 적극적으로 매도를 권유하며 甲과 피해자 사이의 매매계약의 해제에 관한 업무처리까지 직접 해가면서 甲으로부터 이 사건 부동산을 취득하게 된 점, 피고인들은 이 사건 부동산이 소재한 일대에 재개발이 추진 중인 사실을 몰랐고 단지 피고인의 어머니인 A의 거주를 위하여 취득하였다고 주장하나, 그 일대에 재개발이 추진되지 않았다면 시가가 5천~ 6천만원도 채 되지 아니하였을 이 사건 부동산을 127,967,000원에 매입한 점, 피고인은 이 사건 부동산을 매입하기 전에 이 사건 부동산의 내부구조를 살펴보거나 甲과 이사날짜를 맞춰본 적도 없고, A는 실제로 이 사건 부동산에 거주한 적 없었을 뿐만 아니라, 이 사건 부동산에 거주하기 위하여 필요한 수도, 보일러 수리 등도 일체 한 적이 없었으며, 오히려 기존에 살던 집을 6,300만원을 들여 수리한 점, 이 사건 부동산이 소재한 일대에는 피해자의 재개발을 알리는 현수막이 곳곳에 걸려 있었던 점, 피해자가 이미 부지매입비, 사무실운영비 등으로 ○○은행으로부터 1,190억원을 대출받은 상태여서 한 달의 금융기관대출이자만 6~7억 원을 부담하고 있고 매월 관리비용으로 1억원 상당이 소요되었을 뿐만 아니라 이 사건 부동산은 이 사건 사업부지의 한가운데 위치하고 있어서 그것을 제외하고는 아파트 신축공사를 진행할 수 없는 상태였던 점, 피고인은 결국 피해자에게 이 사건 부동산을 7억원에 매도하면서 그 양도소득세까지 피해자에게 부담하도록 한 점 등에 비추어 보면, 피고인이 이 사건 부동산을 감정가액인 144,935,040원보다 약 5배 가량 현저히 높은 금 7억원에 매도하여 피해자의 궁박한 상태를 이용하여 555,064,960원 상당의 현저하게 부당한 이익을 취득한 사실을 충분히 인정할 수 있다.
■ 판결의 의미
폭리행위는 단지 현저히 부당한 이익을 취득하였다는 결과적 측면뿐만 아니라 행위적 측면에서 그러한 이익취득이 정당한 노력의 댓가가 아니라 상대방의 궁박상태를 이용한 결과라는 점에서 사회적 비난가능성이 높으므로 부당이득죄에 있어서 현저하게 부당한 이득인지 여부를 판단함에 있어서는 단순히 시가와 이익과의 배율로만 판단할 것은 아니고, 피고인이 이 사건 부동산을 매입하게 된 경위와 과정, 매도가격, 매도 경위와 과정, 피해자가 처한 상황의 절박성의 정도 등 제반사정을 종합하여 판단하여야 한다는 것을 밝힌 점에서 의미가 있다.
이 사례는, 보유하던 부동산을 단순히 비싸게 판 것이 아니라, 매매계약된 것을 해제하도록 적극적으로 도운 다음 이 부동산을 스스로 취득하여 다시 과도한 가격에 매도하였다는 점에 특징이 있다고 할 수 있는데, 부동산의 취득과 처분과정이 매우 불순하고 의도적이라는 점에서 부당이득죄로 인정한 이 판결의 결론은 타당하다고 본다. -이상-
<참고조문>
■형법 제349조 (부당이득 )
①사람의 궁박한 상태를 이용하여 현저하게 부당한 이익을 취득한 자는 3년 이하의 징역 또는 1천만원 이하의 벌금에 처한다.<개정 1995.12.29>
②전항의 방법으로 제삼자로 하여금 부당한 이익을 취득하게 한 때에도 전항의 형과 같다




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