[힘이 되는 부동산 법률] 미등기 건물에 대한 경매와 부합물(附合物), 종물(從物)이론

한경닷컴 더 라이피스트

우리 물권법상 건물은 토지와 별개의 독립한 부동산으로 취급하고 있다. 따라서, 완성된 것이든 건축 중에 있어 미완성된 것이든간에 동산이 아닌 부동산으로서의 건물인 이상 토지에 대한 부합물이나 종물로 취급되어서는 안된다.
그럼에도 불구하고, 등기를 부동산의 필수요소로 혼동하여 미등기건물을 건물의 부지인 토지나 다른 등기된 건물과 독립적인 부동산으로 취급되지 못 한채 일괄적으로 취급해버리는 경우가 적지 않다. 이러한 인식은 분명 잘못된 것이지만, 일반인들은 물론 경매법원에서도 이런 잘못된 판단을 하는 경우가 있다.
관련 판례를 살펴보기로 한다.
■ 甲 소유의 토지상에 甲이 건물을 건축한 후 부동산등기부상에 등재하지 않고 건축물대장에만 등재한 상태에서, 토지에 대해서만 저당이 설정된 후 채무를 변제하지 못해 임의경매되는 과정에서, 토지 지상의 미등기건물은 토지의 부합물이나 종물로 볼 수 없음에도 불구하고 경매법원이 이를 부합물이나 종물로 착오하고서 미등기건물까지도 경매대상으로 판단한 다음 건물가격까지 감정하는 과정을 거쳐 결국 乙이 토지와 미등기건물을 낙찰받은 사안에서, 대법원은 “ 원래 저당권은 법률에 특별한 규정이 있거나 설정행위에 다른 약정이 있는 경우를 제외하고 그 저당 부동산에 부합된 물건과 종물 이외에까지 그 효력이 미치는 것이 아니라 할 것이므로, 토지에 대한 경매절차에서 그 지상 건물을 토지의 부합물 내지 종물로 보아 경매법원에서 저당 토지와 함께 경매를 진행하고 경락허가를 하였다고 하여 그 건물의 소유권에 변동이 초래될 수 없다”고 하면서, “ 비록 원고(을)가 미등기건물을 낙찰받아 그후 원고 앞으로 소유자 명의변경까지 하였다고 하더라도 원고는 이 건물에 대한 소유권을 취득할 수 없다”고 판단하였다(대법원 1997. 9. 26. 선고 97다10314 판결), 이 사안은, 이러한 건물을 낙찰받은 원고가 이 건물을 점유하는 피고(갑)를 상대로 퇴거청구를 한 사안인데, 원심법원은 원고가 이 건물을 적법하게 낙찰받아 소유권을 취득했다는 전제하에서 피고에 대한 퇴거청구를 인용한 반면, 대법원은 위와 같은 논리로 원고의 이 건물 소유권취득은 무효라는 전제하에 이 건물의 소유권은 여전히 종전 소유자인 피고에게 있고, 토지에 대한 경매로 인해 토지와 건물의 소유권이 달라져 건물을 위한 법정지상권이 성립되었다는 점에서, 원고의 피고에 대한 건물로부터의 퇴거청구는 인정될 수 없다고 판단하여, 원심판결을 파기하였다.
■ 대법원 1990.10.12. 선고 90다카27969(가옥명도) 판결도 유사한 판단을 하고 있는데, 채무자 소유의 대지와 건물에 대한 경매절차에서 경락인이 위 대지와 건물을 경락받으면서 위 대지상에 있으나 제3자 소유인 별개의 독립된 건물을 채무자 소유 건물의 부합물로 경락을 받았다고 하더라도 그 소유권을 취득할 수 없다고 하여, 낙찰자인 원고의 명도청구를 기각하였다.
이러한 판결을 통해서 알 수 있는 바와 같이, 미등기건물의 소유관계에 대해서는 경매법원도 간혹 실수하는만큼 각별한 주의를 다할 필요가 있다. -이상-

■ <참고법령>
▶ 민법 제100조 (주물, 종물)
①물건의 소유자가 그 물건의 상용에 공하기 위하여 자기소유인 다른 물건을 이에 부속하게 한 때에는 그 부속물은 종물이다.
②종물은 주물의 처분에 따른다
▶ 민법 제358조 (저당권의 효력의 범위)
저당권의 효력은 저당부동산에 부합된 물건과 종물에 미친다. 그러나 법률에 특별한 규정 또는 설정행위에 다른 약정이 있으면 그러하지 아니하다.

※ 칼럼에서 인용된 판결의 전문은 최광석 변호사의 홈페이지인 www.lawtis.com에서 참고하세요.


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