[힘이 되는 부동산 법률] 허위유치권신고와 채권자에 대한 손해배상책임

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■ 허위유치권신고로 인한 폐해가 적지 않은 가운데, 허위유치권행사로 인한 채권자의 피해에 대해 손해배상책임을 인정한 판결이 있어 소개한다. 부산고등법원 2008. 8. 14. 선고 2008나 801호 판결이다(2008. 9. 15. 현재 대법원 상고 중).
■ 이해를 돕기 위해 사안을 간단하게 정리하면 다음과 같다.
공사하도급업자인 피고가 공사를 완료한 후 건축주에게 건물을 인계하여 점유를 상실한 여관건물이 공매에 부쳐지자, 공사대금을 일부 지급받지 못한 것을 기화로 마치 공사 당시부터 계속해서 점유하고 있는 것처럼 지급받지 못한 공사대금 308,680,000원을 근거로 공매과정에서 허위로 유치권을 신고하였는데, 여러차례 유찰 끝에 결국 채권최고액 1,850,000,000원의 근저당권자인 원고에게 1,228,661,950원만 배당이 이루어지게 되자, 나머지 621,338,050원을 배당받지 못하게 된 원고가 피고를 상대로 유치권 신고금액에 해당하는 308,680,000원의 배상책임이 있다고 소송을 제기한 사안이다.
이러한 원고의 주장에 대해 피고는, ① 하도급공사과정에서 공사대금 중 합계 308,680,000원을 지급받지 못하여 이 사건 건물 중 일부를 점유하였으므로 유치권이 있었고, ② 설령 피고의 유치권이 인정되지 않는다고 하더라도 피고로서는 유치권이 있는 줄 알고서 신고를 한 것이므로 이를 들어 불법행위라고 할 수 없으며, ③ 피고의 유치권 신고와 원고 주장의 손해 사이에는 인과관계도 없다고 반박하였는데, 재판부는 위 세가지 쟁점에 대해 다음과 같이 판단하였다.
▶ 먼저, 유치권 신고의 위법성 여부에 대해서는, 비록 피고가 공사대금 중 일부만 지급받았을 뿐 나머지 대금은 변제받지 못하였지만, 여러 가지 증거들에 비추어 볼 때 피고가 실제로 이 사건 건물의 일부를 점유하였다거나 그 점유가 계속되었던 것으로 볼 수는 없고, 다만 이 사건 건물에 관하여 경매절차가 개시되자 유치권자로 신고한 후 경매절차에서의 매수인에 대하여 유치권을 내세워 이 사건 건물을 적법하게 점유할 권리가 있음을 주장하면서 그 인도를 거부하여 공사대금채권의 전부 또는 일부를 변제받을 목적으로 이 사건 건물을 점유하는 듯한 외관을 만들어 신고하였고 같은 목적에서 이 사건 공매절차에서도 유치권 신고를 한 것에 불과한 것으로 판단하여, 위법성을 인정하였다.
▶ 다음으로, 피고의 위와 같은 행위와 원고의 손해 사이에 인과관계가 있는지 대해서는, ① 감정평가액이 2,599,289,280원인 부동산이 피고의 유치권 신고 후 유찰이 거듭된 끝에 매각예정가격이 1,299,645,000원으로 저감되어 결국 1,325,550,000원에 매각된 점, ② 이 사건 건물과 비슷한 시기에 보존등기되었고 같은 모텔 용도로 이용되고 있던 인근의 건물은 이 사건 건물 및 그 대지보다 규모가 작고 감정평가금액도 2,040,256,650원으로 이 사건 건물 및 그 대지의 감정평가액 2,599,289,280원보다 559,032,630원이 적었으나, 유치권 신고 없이 공매절차가 진행된 끝에 1,632,305,000원에 매각됨으로써 이 사건 건물 및 대지보다 306,755,000원(=1,632,305,000원-1,325,550,000원)이나 높은 가격에 매각된 점, ③ 유치권 신고가 되어 있을 경우 매수희망자들의 입장에서는 이를 고려하지 않을 수 없고(유치권자가 매수인에 대하여 그 피담보채권의 변제를 청구할 수는 없다 할 것이지만 유치권자는 여전히 자신의 피담보채권이 변제될 때까지 유치목적물인 부동산의 인도를 거절할 수 있어 부동산 경매절차의 매수희망자들은 매수 후 유치권자로부터 경매목적물을 쉽게 인도받을 수 없다는 점을 고려하여 입찰을 하게 될 것이다), 실제로 이 사건 공매절차에서 이 사건 건물 및 그 대지를 매수한 안00의 경우도 유치권 신고금액을 고려하여 응찰한 점 등의 제반사정에 비추어 보면, 이 사건 건물 및 그 대지가 고액의 숙박시설 및 그 부대시설로서 일반 건물에 비하여 그 수요자가 제한적일 것이라는 사정을 고려하더라도, 피고의 유치권 신고가 영향을 미쳐 매각가격이 줄어들었고, 그 결과 원고에게 배분된 금액이 줄어들어 원고가 손해를 입었다고 보지 않을 수 없다고 판단하였다.
▶ 마지막으로, 손해배상의 범위에 대해서는, 위와 같은 피고의 위법한 유치권 신고로 원고에게 재산적 손해가 발생한 이상 피고는 불법행위자로서 이를 배상할 의무가 있다 할 것이나, 한편, 피고의 유치권 신고로 인하여 영향을 받아 감액된 매각가격의 액수를 정확하게 확정할 수 없어 원고가 구체적인 손해의 액수를 입증하는 것이 사실상 곤란한 바, 이와 같은 경우 법원은 증거조사의 결과와 변론 전체의 취지에 의하여 밝혀진 당사자들 사이의 관계, 불법행위와 그로 인한 재산적 손해가 발생하게 된 경위, 손해의 성격, 손해가 발생한 이후의 제반 정황 등의 관련된 모든 간접사실들을 종합하여 상당인과관계 있는 손해의 범위인 수액을 판단할 수 있다고 할 것인 바(대법원 2004. 6. 24. 선고 2002다6951, 6968 판결, 2007. 11. 29. 선고 2006다3561 판결 등 참조), 이 사건의 경우 ①이 사건 공매절차 개시 전에 원고가 신청하여 진행된 임의경매절차에서 피고는 실제로 이 사건 건물을 점유하지 않으면서 다만 점유하는 듯한 외관만을 만들어 허위의 유치권 신고를 하였고, 그에 대하여 원고가 유치권부존재확인소송까지 제기하였음에도 피고는 계속해서 유치권을 주장함으로써 피고의 유치권 신고가 유지되는 상태에서 임의경매절차가 진행되자 원고는 저가 낙찰로 인한 부실채권을 줄이기 위하여 원고 스스로 임의경매신청을 취하한 점, ② 그 후 개시된 이 사건 공매절차에서도 피고는 다시 동일한 유치권 신고를 하였을 뿐만 아니라 피고의 유치권이 부존재함을 확인하는 내용의 1심 판결이 선고되었음에도 그에 불복하여 항소함으로써 결국 피고의 유치권 신고가 유지되는 상태에서 이 사건 공매절차가 진행되어 이 사건 건물 및 그 대지가 매각된 점, ③ 이 사건 공매절차에서의 배분 당시 원고의 채무자 홍 00에 대한 채권액은 2,068,773,904원으로 원고는 1,228,661,950원만을 배분받아 그 채권 중 840,111,954원을 회수하지 못하였는데, 원고의 근저당권의 채권최고액은 1,850,000,000원으로 그 범위까지만 우선변제권이 인정되므로 원고의 손해액은 621,338,050원(=1,850,000,000원-1,228,661,950원)이고 그 중 피고의 유치권 신고와 인과관계 있는 손해액은 피고의 유치권 신고 금액에 해당하는 308,680,000원을 최대 한도로 보아야 할 것이라는 점, ④ 그런데 유치권 신고 없이 공매절차가 진행된 인근의 유사 용도의 건물 및 대지의 경우 규모가 더 작음에도 이 사건 건물 및 대지보다 306,755,000원이나 높은 가격에 매각되었으므로 피고의 유치권 신고로 인한 원고의 손해액은 적어도 306,755,000원은 된다고 볼 여지가 있으나, 한편 이 사건 공매절차 이전의 임의경매절차에서 감정평가액, 즉 최초의 최저매각가격은 3,210,423,000원이었으나 피고의 유치권 신고 이전에 이미 몇 회의 유찰을 거쳐 최저매각가격이 1,643,736,000원까지 저감되었는바 그와 같이 저감된 상태에서 피고의 유치권 신고가 있었고 그 후의 매각기일에서 유찰됨으로써 다시 최저매각가격이 1,314,989,000원으로 저감되자 원고는 저가 낙찰로 인한 부실채권을 줄이기 위해 2006. 3. 15. 임의경매신청을 취하한 점에 비추어보면, 이 사건 공매절차에서의 유찰이나 그로 인한 매각예정가격의 저감 나아가 매각가격의 하락에는 피고의 유치권 신고뿐만 아니라 다른 요인도 상당 부분 작용하였던 것으로 볼 수밖에 없는 점 등의 제반 사정을 고려할 때, 피고의 유치권 신고와 상당인과관계 있는 원고의 손해액은 이를 위 유치권 신고 금액의 30%에 해당하는 92,604,000원(=308,680,000원×0.3)으로 봄이 상당하다고 판단하였다.
■ 이 판결은, ① 경공매과정에서의 허위유치권신고행위에 대해 적당한 합의로 마무리하는 등으로 허위 유치권자에 대해 손해배상청구로 이어지는 사례가 거의 없는 우리 현실하에서, 채권 자체가 전혀 없거나 채권이 있다고 하더라도 유치권을 주장할 권리가 아님에도 불구하고 대수롭지 않게 유치권이 신고되는 경우가 적지 않은 상황에서, 실제로 공사대금을 지급받지 못하기는 했지만 유치권성립을 위한 적법한 점유를 하지 못한 자에 대해 손해배상책임이 인정된 점, ② 허위유치권행사로 인한 채권자의 피해금액 산정이 어려운 상황에서 나름대로 배상액 산정의 기준을 제시하고 있다는 점에서 주목할 만하다고 할 수 있다. -이상-


※ 칼럼에서 인용된 판결의 전문은 최광석 변호사의 홈페이지인 www.lawtis.com에서 참고하세요.


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