[성공으로 이끄는 투자노하우] 대수술로 달라진 부동산 제도

한경닷컴 더 라이피스트

실수요자든 장기 투자자든 부동산 투자에 나설 때는 정부의 정책에 신경 써야 한다. 대책이 나올 때마다 시장에 미칠 영향을 따져보고 정책 흐름에 기민하게 움직이는 것이 투자에 따르는 실수를 최소화하고 동시에 향후 부동산 투자를 준비하는 전략이다. 정책을 읽으면 돈이 보인다는 것이 성공한 부동산 투자자들의 기본자세이기 때문이다.

특히 지난 참여정부 이후 규제 일변도였던 부동산 관련제도가 MB정부 이후 각종 규제가 대폭 완화될 전망이다. 정부가 침체국면에 빠져있는 부동산시장의 수요를 살리기 위해 각종 대책을 평균 한 달에 한번 꼴로 쏟아내고 있어서다. 핵심 대책을 내놓지 않은 채 변죽만 울리고 있다는 지적도 있지만 단기적으로 정책 변수가 시장을 좌지우지할 수 있어 항상 정부의 정책 동향에 귀를 열어 놓고 있어야 한다.

새 정부 들어 지금까지 나온 주요 부동산 대책으로는 6․11 지방 미분양대책, 8․21 부동산 활성화방안, 9․1 세제 개편, 9․21 도심공급 확대방안, 10․21 수도권 투기지역 해제 등 굵직굵직한 대책들이다. 이들 대책들이 부동산시장에 어떤 반향을 가져올 것인지에 대한 관심이 집중되고 있다. MB정부 들어 새로 조정된 부동산 대책의 주요내용을 살펴보고 부동산 투자자들이 꼭 알아둬야 할 바뀌는 각종 규제와 제도 등을 항목별로 정리해본다.

◇ 부동산 세제 개편 : 9․1 세제개편으로 주택을 팔 때 내는 양도소득세의 부담이 크게 줄어들게 된다. 현재 주택의 공시가격이 6억 원을 넘으면 종합부동산세를 내야했으나 내년부터는 9억 원 이상으로 상향 조정된다. 또 1세대 다주택자의 50~60% 양도세 중과제도도 합리적으로 조정된다.

다주택자 중 중과세가 되지 않는 기준을 완화해 지방 소재 2주택자의 저가주택 기준을 지방광역시는 1억 원에서 3억 원으로, 수도권은 1억 원을 유지하는 것으로 조정했다. 실수요 2주택자에 대한 양도세 중과세 제도 배제토록 했다. 즉 근무 상 형편으로 2주택자로 한정했으나 취학 또는 장기요양 항목을 추가하고 요건도 3억 원 이하 주택에 1년 이상 거주자로 완화했다.

◇ 수도권 투기지역 해제 및 대출 규제 완화 : 정부는 이번 10․21 대책을 발표하며 '건설업체 유동성지원 및 구조조정방안'을 내놓았다. 이 대책의 핵심은 건설업체에 대한 정부의 직접 지원과 수도권 투기지역 해제 두 가지다. 부동산 거래를 촉진하기 위해 수도권 투기과열지역을 선별 해제하기로 했다. 최근 아파트값 하락이 서울 강남, 송파, 서초 등 '버블세븐 지역'에서 가장 가파르게 진행되고 있는 현실을 감안한 정책이다.

투기지역에서 해제되면 주택을 담보로 대출을 받을 때 적용되는 LTV(담보인정비율)가 40%에서 60%로 높아지고 총부채상환비율(DTI)도 상향조정된다. 또 분양권 전매 제한 규제 등이 사라진다. 분양가 상한제가 적용되지 않고 투기과열지구에서 해제되는 곳이 전매제한 최대 수혜처가 될 전망이다. 이들 지역은 환금성이 높아지고 레버리지 효과를 극대화할 수 있다.

◇ 절차 간소화된 재건축 시장 : 8․21 대책으로 재건축 규제를 완화해 공급을 늘리는 방법을 택했다. 예비․정밀진단으로 나뉜 안전진단이 1회로 통합된다. 정비계획 수립 이후로 제한하던 안전진단 실시 시기도 정비수립 전에 실시하고 안전 여부를 판단하는 기준도 합리적으로 개선한다.

이번 조치는 까다로운 안전진단을 통과하지 못해 재건축 사업 추진을 어렵게 했던 서울 강남의 인기단지의 재건축 사업 추진에 가속도가 붙을 것으로 보인다. 또 재건축 추진 단지에 건설사들이 일찍 뛰어들 수 있어 사업승인을 받기까지 3년이나 소요되던 기간이 1년6개월로 줄어들어 절차 간소화 효과가 기대된다.

◇ 전매제한 느슨해지는 분양시장 : 8․21 대책으로 수도권 신규 분양주택의 전매제한 기간도 차등 적용하고 대폭 완화하기로 해 부동산거래 활성화를 꾀하고 있다. 전매기간이 최단 1년으로 줄어듦에 따라 수혜아파트로 수요자들의 관심이 쏠리고 있다. 수도권 공공택지 85㎡ 이하와 85㎡ 초과 전매제한이 기존에 각각 10년과 7년에서 과밀억제권역은 7년, 5년으로 비과밀억제권역은 5년, 3년으로 줄어든다.

민간택지도 기존에 85㎡ 이하는 7년, 85㎡ 초과는 5년에서 과밀억제권역은 5년과 3년으로, 비과밀억제권역내에 투기과열지구는 3년, 비투기과열지구는 1년으로 단축됐다. 특히 수도권 호재지역들이 줄줄이 분양을 시작하는데 이어 광교와 판교를 비롯한 알짜 택지지구들이 쏟아질 예정이어서 전매 부담이 한층 줄어든 수요자들이 청약 대전이 점쳐 진다.

◇ 규제지역 대폭 풀리는 토지 : 규제로 꽁꽁 묶여있던 토지시장도 규제완화책이 속속 발표되고 있다. MB정부는 출범 전부터 토지규제 완화가 공약사항이었던 만큼 규제수위를 조절하며 수도권 규제완화와 농지 및 산지 규제완화, 토지이용도 극대화를 꾀하고 있다. 주로 개발가능성이 있는 수도권 토지와 한계농지, 농업보호구역 내 토지가 규제에서 자유로워진다.

지난 2003년부터 시행해 왔던 연접개발 제한도 대폭 완화했다. 연접 제한 시 적용되던 면적 합산거리 기준을 현행 500m에서 250m로 대폭 축소하고, 공장 증․개축과 660㎡ 이내의 실거주자 주택 신축, 제1종 근린생활시설 등에 대해서는 연접개발 제한을 두지 않도록 했다. 또한 개발수요가 많은 계획관리지역 안에서는 면적에 관계없이 시, 도지사의 산지전용 허가만으로 산지를 이용․개발할 수 있도록 했다.

이러한 굵직한 4가지 바뀐 제도 외에도 3년 이상 보유(서울 ․ 과천 ․ 5대 신도시 2년 이상 거주 필요)에서 3년 이상 보유 및 3년 이상 거주(비수도권 및 수도권 일부지역은 3년 이상 보유 및 2년 이상 거주)로 바뀌는 거주요건 강화 조치, 미분양 주택의 종부세 비과세 기간 확대(3년→5년), 비수도권 지역의 매입 임대주택 사업 세제 지원 요건 완화책도 부동산투자자들이 반드시 숙지해야 할 제도이다.

정부의 이러한 일련의 부동산시장 활성화대책이 내 집 마련 및 부동산투자 시 주목할 지역과 투자상품을 찾는다면 그에 걸 맞는 새로운 투자전략이 필요한 시점이다. 거주요건 강화조치 유예로 주택 실수요자는 분양물량과 입주물량에 대해 면밀하게 살펴보고 인기지역의 신규 청약물량에 대해서는 매입을 서두르는 것도 좋은 전략이다. 그리고 세제개편에 따른 수익을 극대화할 수 있는 6~9억 원 대 재건축, 재개발 물량이나 미분양 아파트에 대해서도 중장기적 트렌드로 접근해 볼만하다.

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