[경매로 세상얻기] 부동산대책 따라 춤추는 경매시장

한경닷컴 더 라이피스트

끝없는 추락을 거듭했던 코스피가 통화스와핑, 미국 대선발 훈풍으로 닷새째 상승세를 기록하고 있고, 환율 급락세도 멈춰지는 등 금융시장이 점차 안정을 되찾고 있다. 일단의 금융위기는 넘겼다지만 부동산시장은 아직 뚜렷한 해법을 찾지 못하고 있다.
MB정부 들어 6.11지방미분양대책을 필두로 한달이 멀다하고 부동산대책을 내놓고 있지만 시장은 더욱 침체되고 있다. 침체의 깊이가 더할수록 부동산규제완화 속도에 박차를 가하고는 있으나 금융위기, 경기침체의 골이 워낙 큰 탓인지 좀처럼 움직일 기미를 보이지 않는다.
물론 11.3대책이 나온 후 강남권 재건축대상아파트를 중심으로 나왔던 매물이 거둬들여지고 호가가 상승하는 등의 움직임이 포착되고는 있다. 분위기가 살아나지 않을까 하는 심리도 감지되고 있다. 그간 참여정부 5년에 걸쳐 수립됐던 부동산규제가 MB정부 들어 불과 9개월이 채 안돼 85% 이상이 완화 내지 폐지됐기 때문에 이제는 때가 됐지 않았나, 지금 사지 않으면 때를 놓치지 않을까 하는 식의 분위기 반전이다.
그러나 강남권은 투기지역이나 투기과열지구 해제 대상에서 제외되어 여전히 대출규제가 적용되는데다 아직 입주물량에 대한 부담이 해소되지 않았다. 또한 아직도 금융, 건설, 물가 등 모든 경제지표에 대한 불안이 해소되지 않은 상태에서 투자심리가 급격히 살아날 가능성은 그리 많아 보이지 않는다. 재건축시장 회복세가 당장 인근지역 아파트값을 견인할 것이라고 단정 짓기에는 무리가 있고 보는 이유다.
경매시장은 어떨까? 경매는 그 취득방법만 다를 뿐 부동산의 한 분야로서 부동산정책, 시장분위기에 연동하여 반응한다. 연이은 대책에도 일반매매시장은 반응이 무덤덤한 것과 달리 더 민감하게 반응하는 부분도 있다. 최근 부동산시장 침체가 지속되면서 경매 낙찰가율이 사상 유례 없을 정도로 낙폭이 크고, 특히나 강남권 아파트 낙찰가율 하락세가 타 지역에 비해 크다는 것 등이 이를 반증하고 있다.
부동산대책 따라 경매시장 요동
그러면 MB정부 부동산대책에 따라 경매시장이 어떻게 반응해왔는지 수도권을 중심으로 구체적으로 살펴보자.
참여정부 들어 규제를 강화하면 강화할수록 오히려 천정부지로 치솟았던 아파트값은 2006년 3.30대책, 11.11대책, 2007년 1.11대책 등 대출규제라는 집중포화를 맞고 한풀 꺾이기 시작했다. 수도권 경매아파트 낙찰가율도 2006년 말부터 2007년 초까지 100% 내외 고공행진을 거듭하다 일반시장 침체가 강남권에서 버블세븐지역, 서울 전역 등으로 점차 확산되자 이에 영향을 받아 그해 5월 낙찰가율이 89.2%로 뚝 떨어졌다.
낙찰가율은 꺾였어도 전통적인 인기종목이였던 탓에 지난 해 9월까지는 90%를 넘나들면서 나름대로 선전을 했지만 10월 이후 MB정부 출범 전까지 좀처럼 80%대를 벗어나지 못했다. MB정부가 출범하고 난 후 MB정부에 대한 기대가 반영되기라도 한 듯 2월부터 낙찰가율이 다시 상승하기 시작했다. 올해 1월 86.27%를 저점으로 2월 88.67%, 4월 92.07%까지 상승했고, 5월에도 92.02%를 기록했다. 그러나 거기까지였다.
MB정부의 효과는 3개월을 넘기지 못했다. 6월 90.81%로 소폭 하락한 후 8월에는 84.48%로 다시 80%대로 진입하더니 10월에는 결국 77.84%로 떨어졌다. 이 수치는 2005년 1월 76.04% 이후 3년 9개월만에 기록한 최저 낙찰가율에 해당한다.
강남권(강남구, 서초구, 송파구)은 최악 수준으로까지 치달았다. 대출규제 포화가 강남권을 포함한 버블세븐지역에 집중된 탓에 다른 지역보다 더 일찍, 더 큰 폭으로 하락세가 찾아왔다. 경매 낙찰가율 역시 수도권 평균보다 훨씬 낮은 80% 내외의 저조한 낙찰가율을 이어오다 MB정부 출범 후 4월 한때 86.67%까지 상승했지만 이후 미국발 금융위기가 국내에 상륙하면서 다시 급락하기 시작했다.
올해 9월 강남권 아파트 낙찰가율은 75.11%로 경매사상 가장 낮은 수치를 보였고, 그것도 모자라 10월에는 71.0%로 떨어졌다. 11.3대책까지 연이어 대책을 쏟아내고 있지만 경기침체, 고금리, 입주물량, 고물가에다 엎친 데 덮친 격으로 금융위기까지 더해져 좀처럼 침체에서 벗어나지 못하고 있음이다.
뉴타운, 경전철, 재개발 등 각종 개발호재를 안고 상종가를 쳤던 연립ㆍ다세대, 이른바 ‘빌라’는 어땠을까? 2006년 하반기부터 급등하기 시작한 빌라는 MB정부 들어 8월까지 수도권지역 평균 낙찰가율이 110%를 넘어설 정도로 호황을 누렸으나, 9월 96.16%로 급락하더니 10월에는 92.56%로 더 떨어졌다. 이 수치는 2006년 8월 88.14%를 기록한 이래 26개월만의 최저치에 해당한다. 그간 재개발 지분값이 지나치리만큼 상승한 것에 대한 조정국면이겠거니와 사정이 조금 다르긴 했어도 최근의 침체분위기를 벗어날 수 없었던 탓이다.
상가는 외환위기 이후 2002년, 2003년 경제회복기를 틈타 낙찰가율이 70%를 웃돌 때도 있었으나 이후 경기침체가 장기화, 고착화 되면서 MB정부 들어 현재에 이르기까지 60%내외의 저조한 낙찰가율을 기록하고 있다. 최근에는 경기침체, 금융위기, 고물가 등으로 소비심리가 급격히 위축되면서 상가에 대한 메리트가 감소한 탓으로 지난 10월 평균 낙찰가율이 49.27%로 급락했다.
토지는 아파트만큼이나 굴곡이 심했다. 참여정부 들어 공급확대 일환으로 진행됐던 신도시, 행복도시, 기업도시, 혁신도시 등 대형 국책사업이 토지가격을 급등시켰고, 토지거래허가 규제를 받지 않는 경매시장으로 사람들이 몰려드는 것은 너무나도 당연한 일이었다. 2003년 이후 토지 낙찰가율은 90%를 넘나들면서 아파트 낙찰가율을 2005년까지 2년 가까이 추월하였고, 지역에 따라서는 100% 이상의 낙찰가율을 보이기도 했다.
토지 낙찰가율이 꺾이기 시작한 결정적인 계기는 2005년에 있었던 8.31대책 이후다. 8.31대책으로 부재지주에 대한 양도소득세가 60%로 중과되고 종합부동산세 과세기준이 6억원에서 3억원으로 하향조정됨에 따라 토지에 대한 인기가 시들해졌기 때문이다. 이후 토지 낙찰가율은 80% 내외까지 뚝 떨어져 좀처럼 회복기미를 보이지 못하다 2007년 들어 아파트시장 침체에 대한 반사이익, 신도시 개발 보상으로 인한 대토수요 발생 등으로 토지 인기는 재차 상승하기 시작했다.
MB가 대통령으로 당선된 직후인 2007년 1월과 2월은 토지경매시장이 정점을 이룰 정도로 호황을 누렸다. 가장 굵직한 대선공약인 한반도 대운하 예정지를 중심으로 땅값이 급등했기 때문이다. 더불어 낙찰가율도 1월 106.17%, 2월 101.2%를 기록할 정도로 급격한 상승세를 보였다. , 대운하 건설이 불투명해지면서 인기가 시들해졌으나, 최근 그린벨트 해제, 토지개발ㆍ이용(농지, 임야, 공장)에 대한 규제를 개선하는 등의 연이은 대책으로 재상승의 여건이 조성되고 있다.
거래 활성화, 경매시장에서 먼저 감지될 수 있다.
MB정부는 규제완화를 통해 거래 활성화 → 부동산시장 회복 → 건설경기 회복 → 전반적인 경기 회복의 시나리오를 구상하고 있다. 모든 일이 시나리오대로 착착 진행된다고 볼 수는 없다. 그러나 지금의 부동산 규제완화 속도나 폭으로 보아 과거 외환위기 때 부동산규제를 대폭 완화했던 상황과 흡사한 모습을 보이고 있다. 이는 곧 부동산시장이 재차 반등할 소지가 있다는 것과도 일맥상통한 얘기일 것이다.
부동산시장 반등 내지 거래 활성화에 대한 움직임은 경매시장에서 먼저 감지될 수 있다. 경매는 한번씩 유찰될 때마다 종전가격의 80% 또는 70%에서 최저가격이 형성되기 때문에 가격에 대한 체감 폭이 일반매매보다 더 크게 인식되기 마련이다. 그런데다 최근 종목을 불문하고 낙찰가율이 저점을 형성하고 있다. 저점이라는 인식하에 입찰자들이 다시 경매시장으로 몰려듦으로써 매수세가 살아나면 이를 일반매매시장 거래활성화의 신호탄으로 해석할 수 있다는 논리이다.
MB정부 정책 방향이 거래 활성화를 통한 주택 및 건설경기 부양, 토지이용ㆍ개발 규제개선을 통한 국토이용의 효율화에 있음을 안다면 가격이 저점이라고 판단되는 지금 적극적으로 입찰을 고려해볼 만하다. 아직도 미래가 불투명하여 일반매수를 꺼려하는 사람에게 경매는 리스크를 줄이고 가격 경쟁력이 있는 매력적인 시장이 될 것이다.
그런 의미에서 규제완화의 주 수혜 대상이자 가격하락폭이 큰 버블세븐지역의 중대형 아파트, 강남권 재건축 아파트, 수도권 토지 및 공장부지에 대한 경매동향을 예의주시할 필요가 있다.


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