[성공으로 이끄는 투자노하우] 부동산 투자와 위험관리①

한경닷컴 더 라이피스트

부동산투자는 수 십 년 동안 재산증식의 최고수단이었다. 그러나 부동산이 부의 축재수단이 될 수도 있지만 분명 다양한 실패사례도 존재한다. 투자에 따른 ‘위험관리’가 소홀하기 때문이다. 부동산 투자의 위험관리에 대해 알아보자.
우리나라 가계자산의 77%를 부동산이 차지하고, 한동안 주택 한 채를 잘 골라 투자해두면 수천에서 억 단위의 자본소득을 올릴 수 있는 대표적인 투자대상이 부동산이다. 그러나 부동산이 부의 축재 수단이라는 점만 부각되었지 투자에 따른 ‘위험관리’에 대해 비중 있는 다루는 경우는 많지 않다. 투자자들을 만나보면 투자 성공사례만 있지 실패담과 투자 위험성은 이내 조용히 파묻히기 십상이다.
개인이 부동산에 투자하는 일이 평생 몇 번 되지 않다보니 자칫 거래의 위험을 소홀히 하거나 업자의 말을 맹신했다가 커다란 손실을 입거나 사기 당하는 빈도가 매우 높은 게 사실이다. 큰돈이 오고가는 거래이다 보니 위험에 노출되기 쉽고 사기업자들이 배만 불리는 경우가 많은 게 부동산 투자인 셈이다. 무늬만 전문가나 앵무새 업자의 말 한마디 믿고 투자했다가 투자 실패로 이어져 평생을 후회하는 경우를 무수히 만나게 된다.

자산시장에서 ‘위험관리’란 경제활동에 여러 가지 위험을 최소비용으로 최대한 막는 체계적인 조치라고 말한다. 자산관리 중에서 핵심이 되는 부문이 위험관리임에도 불구하고 부동산 분야에서는 그 중요성에 비해 소홀하게 다뤄진다. 주식시장처럼 늘 불확실성이 존재하고 다양하게 도사리고 있는 위험사례로 인해 막대한 자산손실로 이어지는 사례가 많다.
‘투기와 투자의 모호한 경계의 벽’이 유혹을 뿌리치지 못해 실패의 덫을 쉽게 넘지 못하고 있다. 개인투자자는 물론 정치인이나 고위공직자가 부동산투자에서 위험관리를 못해 애를 먹는 경우는 다반사이다.
공직자에게는 앞길을 막는 ‘덫’이 될 수 있고 개인에게는 ‘무모한 투기’로 변할 수 있는 부동산투자에서 최대한 손실을 줄이고 나아가 최대효용을 얻기 위해서는 미리 지혜로운 투자전략과 위험관리 전략을 짜둘 필요가 있다. 제대로 된 투자지식 없이 덤벼들었다가 평생 후유증에 시달리는 무언의 피해자들이 많다는 사실을 기억해야 한다. 투자 전 반드시 염두에 둬야할 부동산 투자의 위험관리 유형에 대해 알아보자.
■ 분수에 맞는 투자
부동산 투자는 투자목적과 자금에 맞는 상식선 투자가 가장 기본이다. 요즘 가장 힘든 사람들은 무리한 대출로 집과 땅을 사들인 사람들이다. 가파르게 오르는 부동산 장세를 지켜봤던 사람들이 더 오르기를 기대하며 막차로 부동산 투자에 나선 사람들이다. 당시 최고 연 7.8%대의 고금리, 고강도 세제, 분양가 상한제 등 고단위 규제로 고민에 빠져있는 사람들이 늘고 있다. 시장의 흐름을 쫓아 재빨리 시장에 편승하는 것도 필요하지만 분수에 맞지 않은 과욕투자는 투자실패로 이어지기 쉽다.
분수에 맞지 않은 투자로 곤욕에 처해 있는 사람들은 더 많다. 종자돈 활용과 재테크 차원에서 부동산에 묻은 개인투자자 뿐 아니라 ‘권력’과 ‘자리’를 챙겨야 하는 공직자들도 마찬가지이다. 대선주자와 고위공직자들의 문제는 ‘부동산이 많다’는 점이 사회문제로 번지기도 한다. 노후대비를 위한 재테크 용도로 돈을 묻었지만 ‘국민정서’가 비난과 부정한 투자로 만드는 점이다. 분수에 맞는 투자를 하려면 부동산을 불가근불가원(不可近不可遠)으로 바라보는 것이 오히려 현명하다. 무리하지 않되 필요한 부동산에만 묻어두는 지혜로운 투자가 실패를 줄이는 방법이다.
■ 합법적인 투자
부동산 경기가 침체기를 맞으면서 부동산 거래사고가 곳곳에서 발생하고 있다. 오히려 거래가 많은 호황기 때보다 요즘 같은 불경기 때 거래사고가 더 늘어난다. 이러한 사고는 탈법과 불법, 편법거래를 부추기는 무허가 · 개발 분양업자들의 사기성 부추김 탓도 있지만 주의성 없고 사려 깊지 못한 개인투자자들의 탓이 더 크다.
불법적인 투자유형으로는 전매제한시기 전 거래, 단독주택지 ‘딱지’ 암거래, 업·다운계약서, 위장· 허위 전입, 차명거래, 외지인의 토지 공증거래 등 다양한 부동산거래 방식에서 나타난다. 부동산 불패신화를 신봉하는 일부 그릇된 투지세력으로 인해 거래수법도 갈수록 훨씬 지능화, 교묘해지고 대담해지고 있다.
부동산 거래현장에 있다 보면 가장 흔하게 이루어지고 있는 탈법거래 방식으로는 바로 위장전입과 다운계약서 거래이다. 위장전입은 유망지역 토지나 조합주택 또는 보상금을 노리고 지인 주소로 허위 신고했다가 부동산 관계부서 합동단속반에 걸려들기도 한다. 대상은 임야·농지·산업단지· 아파트 등 종목을 가리지 않는다. 위장전입의 이유는 토지보상과 형질변경과 농지전용 목적 등 무차별적으로 이뤄지고 있다. 이런 불법적인 거래는 형사처벌의 대상이 될 뿐 아니라 탈루세액에 대한 세금추징도 각오해야 한다.


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