[성공으로 이끄는 투자노하우] 부동산 교환거래시 유의할 점

한경닷컴 더 라이피스트

거래단계 단순, 시간 ․ 경비 절약까지
“궁하면 타협하라.” 부동산경기가 장기침체 국면에 접어들면서 부동산중개업소에는 부동산 맞교환을 의뢰하는 사람들이 늘고 있다. 현금이 오가는 매매가 쉽게 이루어지지 않다보니 급하게 팔려고 내놓아도 쉽게 처분되지 않는 부동산일수록 교환거래를 원하는 경우가 늘어서이다.
맞교환은 돈을 매개로 하지 않는 원시적 물물교환으로서, 서로 필요한 부동산을 맞바꾸고 차액만 현금으로 결제하는 거래방식이다. 대부분 토지나 상가, 전원주택 등 환금성이 떨어지거나 덩어리가 커서 쉽게 팔리지 않는 대형아파트나 연립주택 같은 종목들이 교환매물의 대표군단들이다.
맞교환은 일반매매에 비해 거래에 따른 단계가 단순할뿐더러 시간과 경비를 줄여준다는 점에서 많은 장점을 갖고 있다. 따라서 교환 방법을 잘 활용하면 애물단지인 부동산을 빨리 처분하고 원하는 부동산을 대신 골라잡을 수 있다. 게다가 현금 없이도 거래할 수 있어 불황기에 적합한 투자방법이다.
서울 천호동에 사는 황정호(가명, 43)씨는 경매에서 낙찰 받은 영등포구 신도림동 89㎡ 연립주택을 수도권 전원주택지와 맞교환으로 거래해 이득을 본 케이스다. 황씨는 2007년 부터 연립주택을 매물로 내놨지만 특별히 사는 사람이 없어 곤란을 겪었다. 간혹 매수의사를 밝힌 사람과도 가격이 맞지 않아 계약까지 연결되진 못했던 것이다.
황씨는 결국 수도권 전원주택지와 맞교환하기로 하고 매수자 물색에 나서 경기 광주시 실촌읍에 3.3㎡ 당 25만 원대 297㎡ 대지가 매물로 나왔다는 정보를 입수했다. 황씨는 곧 중개업소의 알선으로 토지 소유주와 접촉해 연립주택과의 교환 여부를 타진했다. 신도림동 89㎡ 연립주택의 시세가 3억 원 선인 점을 감안, 주택 대출액 3000만 원은 융자를 승계하는 조건으로 토지 소유자로부터 4000만원을 추가로 지급 받았다.
이처럼 교환거래는 막상 물건 소유주끼리 협상만 잘되면 거래 자체는 수월한 편이다. 게다가 부동산 거래 침체국면이 장기화하면 맞교환 거래가 더욱 늘어날 가능성이 높다. 교환거래는 대부분 일선 중개업소에서 마지막 거래수단으로 이용되는 경우가 많다. 실제 경기가 좋지 않았던 IMF 위기 직후나 2002년 용인, 파주, 광주 등 수도권 외곽지역에서 대형 아파트 소유주들의 교환 의뢰가 잦았었다.
아파트는 부동산 물건 중 환금성이 높다는 점 때문에 교환된 사례가 거의 없었지만, 요즘에는 거래 침체 탓에 교환시장에 종종 모습을 나타낸다. 그런가 하면 지자체에서 보유한 부동산을 교환물건으로 내놓기도 한다. 수도권 일부 시의 경우 J신도시 내 팔리지 않은 시 소유 상업용지 12만㎡를 옛 도심지역의 사유지 상업용지 7만㎡와 맞바꾼 것이 대표적인 실례이다.
‘불공정’ 교환 사례 많아 주의
교환 매물은 불경기 때 잘 팔리지 않는 부동산 종목들이 주류를 이루고 간혹 절세용 또는 증여나 상속, 대출 많이 낀 투자용 부동산들이 시중에 나온다. 즉, 매도자끼리 부동산을 가지고 있어야 하는 필요를 느끼지 못해 놀려놓는 부동산을 처분하고 새로 원하는 부동산을 취득해 서로 이익을 극대화할 수 있기 때문에 매도자 서로에게 이익이 되는 부동산거래 방식이다.
요즘 자주 나오는 교환 매물들은 덩어리나 면적이 커 환금성이 떨어지는 대형 아파트, 상가, 토지가 주류를 이룬다. 가끔 처분조건부 대출 때문에 제때 팔지 못해 시간에 쫒기는 부동산이나 양도세 비과세 만료일이 다가오는 일시적 2주택자 들이 교환 거래를 선호한다. 아파트의 경우 환금성이 좋은 부동산이어서 아무리 경기가 좋지 않아도 잘 나오지 않는 편이지만 요즘에는 급급매 아파트 중에 교환 매물이 종종 눈에 띈다.
이 외에도 펜션과 모텔, 주유소와 공장, 상가주택과 토지, 연립주택과 아파트형 공장 등 교환의 대상이 되는 부동산은 다양하다. 아파트나 연립주택과 같은 주거시설을 교환매물로 내놓는 경우에는 다주택자가 투자용으로 매입한 경우 금융비용을 감당하기 힘들어서 처분하는 경우이고 상가나 토지, 건물 등을 내놓는 경우에는 시세차익을 크게 기대하기 어렵다는 이유로 장기 보유 중인 부동산을 처분하고 싶어 하는 경우여서 부동산 교환이 성사되는 것이다.
베테랑 중개업자 개입시켜야 안전
자신의 물건이 비싸게 보여야 한 푼이라도 더 받아낼 수 있기 때문에 교환시장은 조금 삭막하다. 게다가 팔려는 매도업자의 도움 없이 맞바꾸거나, 인터넷이나 신문에서 불법 중개업소 광고만 믿고 뛰어들었다가 사기를 당하는 경우도 적지 않다. 때문에 부동산을 맞교환할 때는 베테랑 중개업자를 개입시키는 게 유리하다. 초보업자는 쉽게 다른 사람의 말에 동조하는데다 가격협상에서 밀리기 일쑤다. 고도의 지능범들이 판치는 중개시장에서 양심적이면서 교환거래 풍부한 경험 많은 중개업자를 찾아 의뢰하는 것도 한 방법이다.
부동산 맞교환 시 주의할 것 가운데 하나는 시중의 정상적인 시세에 따른 매매가 아닌, 매도자끼리 임의대로 매긴 부풀린 가격에 의해 거래가 이루어진다는 점이다. 따라서 불공정 교환이 발생할 여지가 높다. 부동산 거래 초보자는 특히 곳곳에 함정이 도사리고 있어 거래사고에 빠질 확률이 매우 크다.
이러한 약점을 이용한 일부 무허가 중개업자는 거래차익까지 챙긴다. 그래서 교환 전문업자는 “형제의 부동산도 거래를 위해 무조건 깎아 내린다.”는 우스갯소리까지 있다. 그만큼 부동산 가격은 객관적으로 평가하기 무척 어렵다는 뜻일 것이다. 뿐만 아니다. 팔려는 매도자가 중개업자의 도움 없이 교환하거나, 신문이나 정보지에서 교환광고를 보고 뛰어들었다가 사기를 당하는 경우도 많다.
교환 거래는 물건과 물건을 서로 맞바꾼다는 거래의 특성 상 위험도가 상당히 높다. 따라서 부동산을 맞교환할 때는 교환 전문 중개업자나 객관적으로 가격을 매기는 부동산전문가를 개입시키는 게 유리하다. 경험이 없는 초보 중개업자일수록 부동산 시세나 지식이 어두운 사람이 손해 보는 경우가 많으므로 되도록 공정한 거래를 자문할 전문가의 도움을 받는 게 좋다는 말이다. 만약의 거래사고를 대비해 허가 받은 업소를 이용하는 것도 한 방법이다.
교환 매매 대상으로 나온 상당수는 매매거래가 힘들거나 흠이 많은 부동산이라는 선입견을 갖고 접근하는 신중함이 필요하다. 부동산의 가치에 비해 과다한 근저당이나 가압류가 설정돼 있거나 임차인들이 많이 권리 상 하자가 있는 부동산도 있다. 또 거래 계약 후 기존 점유자가 명도(집 비우기)를 거부해 곤욕을 치르기도 한다. 따라서 권리나 물건 상 하자책임에 대한 단서조항을 계약서에 빠짐없이 기재해 불이익을 받을 소지를 미연에 방지해야 한다.
등기부 상 저당권이 설정된 경우 이를 해지할 것인지 넘겨받을 것인지를 계약서에 명기하고 채무 승계할 채권자가 이를 허락하는지도 본인이 직접 확인해봐야 한다. 이런 문제를 해결하지 않은 채 계약만을 조급하게 서두르거나 재촉한다면 계약 후에도 낭패를 당할 수 있다. 귀찮더라도 중개업자의 말에 의존하지 말고 본인이 직접 현장에 가 하자 등에 대한 실사를 거쳐야 안전하다.
세금문제도 미리 따져봐야 한다. 교환은 보유하고 있던 부동산을 매각하고 다른 부동산을 대체 취득하는 ‘유상 거래’ 행위다. 현금 주고받는 것을 생략했을 뿐 교환도 양도소득세 과세대상으로 양도차익에 대해 양도세를 부담하게 된다. 양도세는 교환 주체별로 계산하고 양도가액은 넘겨준 당시의 시가가 기준이다. 또 새로 취득한 주택가격의 일정률로 취득세와 등록세를 추가 부담해야 한다.
교환은 무엇보다 사람을 찾는 일이 중요하다. 마음에 드는 물건을 가진 사람을 찾는다 해도 가격협상이 쉽지 않다. 상대방 부동산이 꼭 마음에 들지 않더라도 상가나 아파트 등 매각이 쉬운 물건이라면 일단 교환을 추진하는 것이 유리하다. 다만, 먼저 가격을 객관적으로 평가하기 어렵기 때문에 교환 대상물건의 시세를 철저하게 조사해야 한다.


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