[성공으로 이끄는 투자노하우] 소액 투자의 성패 ‘협상’이 생명

한경닷컴 더 라이피스트

소액 매물을 싸게 매입하려면 협상을 잘해야 한다. 투자 전 미리 자료수집과 현장답사를 통해 가격이 저평가된 분양현장과 인구유발 지역 등 호재여부를 알아내야 한다. 분양물량은 현장을 방문해 분양 책임자와 적극적인 협상을 하고 조건을 유리하게 조정하려면 침체기나 조정기가 유리하다.
급매나 대물변제 매물은 미리 지역사정에 밝고 발이 넓은 부동산중개업자를 대동해 가격절충 가능성을 타진해봐야 한다. 경쟁력 있는 가격으로 매입하려면 공인중개사와 협의해 투자자의 자금여력과 함께 저가매입에 핵심을 맞추도록 종용하는 것이 바람직하다. 또 지불조건을 짧게 하거나 매도자의 조건을 맞추되 가격 할인 폭을 크게 잡아야 값싸게 매수할 수 있다.
재개발, 소형 오피스텔은 소액 임대용 적당
재개발, 뉴타운 후보지 내 소형주택 지분은 소액투자에서 최우선적으로 고려할 만한 투자대상이다. 재개발 후보지 내 소형주택 투자는 낡은 집을 매입하는 것이므로 초기 투자비용이 1억 원 안팎의 소액투자가 가능하다.
60㎡ 규모의 주택을 배정받을 수 있는 30㎡ 이하 지분을 전세 끼고 약간의 대출을 이용하면 1억 원 남짓으로 매입할 수 있다. 청약가점제 시행 이후 젊은 층의 알짜 단지 진입이 불가능한 상태에서 청약통장과 관계없이 투자가 가능하다는 점이 메리트다.
대체로 서울 수도권의 재개발 추진 지역은 도심과 가깝고 1000세대 이상의 대단지이기 때문에 환금성과 수익성이 뛰어난 편이다. 교통 편한 우량지역을 미리 선점할 수 있고 사업진척과 개발속도에 따라 지분을 되팔 수 있어 짭짤한 차익을 챙기기도 한다. 게다가 재개발 완료 후 임대사업을 겨냥할 수 있어 일석이조다.
재개발은 여러 단계를 거쳐야 하므로 사업기간이 길어 장기간 자금이 묶일 가능성이 있다. 또 사업 추진과정의 돌발변수가 많고 사업구역에 따라 10년 넘게 재개발이 지연되는 경우도 있으므로 사업 시행인가 전후나 관리처분 단계에 있는 구역 가운데 주변 아파트 시세가 상대적으로 높게 형성되어 있어 개발에 따른 차익을 챙길 수 있는 지역을 골라야 한다. 투자 전 사업이 원활히 추진되는 지를 확인하기 위해 추진위원회나 조합을 방문해 점검해보는 것도 잊지 말아야 한다.
또 다른 안전형 투자처로 소형 오피스텔을 꼽을 수 있다. 주택시장이 약세를 보이는 상황에서도 도심 오피스텔은 매매가격과 임대가가 꾸준히 강세를 띄고 있어 불황기 유망상품이다. 일부 수도권 요지의 오피스텔 청약경쟁률이 수 십대 1을 보이는가 하면 계약률도 90%를 상회하며 과열양상을 띄기도 한다.
소형 오피스텔이 인기를 끄는 이유는 바로 소형 아파트와 함께 알짜 임대용 상품이기 때문이다. 주택규제 반사이익, 공급 감소, 1인 가구 증가, 산업구조 변화 등의 영향으로 소형 오피스텔의 투자 메리트는 당분간 밝다고 볼 수 있다. 경기가 안 좋을수록 도심 내 주거와 업무를 겸한 소형 임대상품이 넉넉한 수요를 보여 경쟁력 있는 상품으로 자리매김해 나갈 것으로 보이기 때문이다.
단, 오피스텔은 저가에 매입하는 전략을 세워야 한다. 청약을 통해 높은 분양가대로 매입하거나 정상 시세로 나온 매물은 가격 경쟁력이 떨어진다. 미분양분을 할인해 파는 매물이나 급매, 경매나 공매, 공동구매, 대물변제 매물을 중심으로 무조건 싸게 매입해야한다. 소형 임대상품은 철저한 수익용 상품이기 때문에 제 값 주고 살 경우 투자실익이 많지 않다.

향후 부동산시장은 경기 침체와 맞물려 높은 수익을 기대하기 어려운 만큼 무리한 대출을 받아 투자하기 보다는 자신의 경제여력에 맞는 자금대에서 안전한 소형 상품 위주로 투자하는 것이 바람직하다. 투자의 위험성이 높은 토지, 경기의 영향이 큰 상가, 불법거래인 특별분양용 물 딱지 거래는 소액 투자자의 ‘덫’이다. 정당하지 않은 투자권유나 풍문에 현혹되지 않는 각별한 주의가 요망된다.


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