[힘이 되는 부동산 법률] 사업주체의 확정분양가 보장약속, 법적으로 무시될 수 없다

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재건축이나 지역주택사업과 같이 일대의 토지를 한꺼번에 개발해서 아파트 등을 짓는 사업을 진행하면서, 사업주체라고 할 수 있는 사업시행사나 조합측에서 지키지도 못할 약속을 지주들에게 남발하는 경우가 적지 않은데, 이런 관행에 경종을 울리는 판결이 선고되어 소개한다. 서울동부지방법원2008. 7. 11. 선고 2007가합18629 소유권이전등기 판결이다(최근 이 판결에 대한 항소는 기각되었다). 이 판결은, 시행사가 지역주택조합 방식의 공동주택사업을 진행하면서 지주들로부터 토지를 매집하는 과정에서 사업부지를 매도한 지주들에 대해서는 일반분양가 보다 훨씬 저렴한 분양가를 확정하는 방식으로 아파트를 공급해주겠다고 약속하면서 사업부지를 매수했다가, 그 후 사업비 증가 등을 이유로 약속한 확정분양가를 지키지 못하겠다고 하는 것은 매매계약 위반으로서 계약해제사유가 된다고 판단하고 있다. 이 사건의 특징은, ① 확정분양가로 공급한다는 확약서가 사업부지에 대한 매매계약서와 별개의 서면으로 작성되었고, 매매계약서 자체에는 확정분양가로 아파트를 공급한다는 내용이 없다고 하더라도, 여러 가지 점을 종합해 볼 때 두 계약은 불가분의 관계에 있다는 점을 인정하여 약속했던 확정분양가를 지키지 못한 것은 사업부지에 대한 매매계약을 위반한 것이라고 인정한 점, ② 사업비증가요소를 반영하여 지주들로 구성된 조합원 총회의 의결로 조합원 분담금이 증액되었다고 하더라도, 원,피고 사이에 이 사건 공급약정을 체결할 당시 공사비 등 사업비용이 증가하는 경우에 약속한 확정분양가를 증액할 수 있다는 취지의 약정을 하지 않았다면 확정분양가로 공급한다는 약정은 여전히 지켜져야 한다고 판단한 점에 특징이 있다.

▶ 인정된 사실

1. 당사자의 지위
피고는 서울 성동구 00동1가 628 대 209㎡ 및 그 지상 건물(이하 위 각 부동산을 통틀어 언급할 경우에는 ‘이 사건 각 부동산’이라고 하고, 위 토지만을 언급할 경우에는 ‘이 사건 부동산’이라고 한다)의 소유자이고, 원고는 이 사건 부동산을 비롯한 서울 성동구 00동1가 547-1 일대에서 공동주택 건설사업을 추진하는 회사이다.

2. 매매계약의 체결 및 매매대금의 일부 지급
(1) 원고는 2005. 12. 29. 피고로부터 이 사건 각 부동산을 1,264,000,000원에 매수하는 계약(이하 ‘이 사건 매매계약’이라고 한다)을 체결하였는데, 이 사건 매매계약의 주요한 내용은 다음과 같다.
(가) 제1조 (계약의 목적)
1) 원고 외 1인(원고와 향후 설립되는 주택조합을 의미한다, 이하 같다)은 피고의 부동산 및 일단의 다수의 필지를 매입하여 공동주택을 건립한 후 조합원에게 아파트를 공급하고, 잔여 세대는 원고 외 1인이 일반에 분양하기 위한 아파트 부지로 사용하기 위하여 이 계약을 체결한다(제1항).
2) 피고는 전체 조합원의 이익에 우선되도록 본 계약을 준수하기로 한다(제2항).
3) 원고 외 1인은 기간내 매매대금 지급 및 아파트를 차질없이 공급할 수 있도록 최선을 다하는데 목적으로 한다(제3항).
(나) 제2조 (부동산의 표시 및 매매대금 지급방법)
이 사건 각 부동산의 매매대금 중 계약금 126,400,000원은 계약 당일, 중도금 379,200,000원은 2006. 1. 31., 잔금 758,400,000원은 이주시에 각 지급한다(제2항).

(다) 제3조 (책임과 의무)
1) 원고 외 1인과 피고의 책임과 의무
원고 외 1인과 피고는 조합원 전체의 재산보호를 위하여 계약금 지급시 주식회사 한국토지신탁과 체결하는 신탁계약에 따라 신탁등기를 이행하고 신탁비용은 원고 외 1이 부담한다. 이 경우 피고는 신탁등기에 필요한 제반 서류를 구비하여 주식회사 한국토지신탁에 제공하며, 주식회사 한국토지신탁은 원고 외 1인이 잔금 지급과 동시에 신탁계약서상 매수지정인(원고 외 1인)에게 소유권을 이전하기로 한다(제1항).
2) 피고의 책임과 의무
피고는 아파트건립을 위한 인감 및 기타 징구서류를 원고 외 1인에게 제출하여야 하며, 피고가 징구서류 제출 불이행 또는 비협조로 인해 사업이 지연되어 피고 이외의 조합원 및 원고 외 1인에게 지장이 초래될 경우 손해를 배상하기로 한다(제2항 제2호).
3) 원고 외 1인의 책임과 의무
원고 외 1인은 사업승인에 소요된 제반 비용투입은 원고 외 1인의 책임과 부담으로 하고 사업인허가를 얻은 후 피고가 분양신청한 아파트를 우선공급할 의무를 진다(제3항 제2호).
(라) 제4조 (사업 손익의 처리)
피고는 원고 외 1인이 본 사업의 제반 비용(지주의 토지․건물 매입대금, 건축공사비, 철거비, 금융비) 등 사업비 상당액을 조달하는 조건으로 피고 및 조합에 아파트를 공급하고 남은 잔여 세대를 일반에 임의분양하여 발생되는 사업손익금 일체는 원고 외 1인의 손익으로 하고 피고는 일체의 이의를 제기할 수 없다(제1항).
(마) 제7조 (기타사항)
본 주택사업은 주식회사 한국토지신탁과 신탁방식으로 추진하기로 한다(제5항).

(2) 원고는 피고에게, 2005. 12. 29. 계약금 126,400,000원을, 2006. 2. 1. 중도금 379,200,000원을, 2006. 7. 11. 잔금 중 300,000,000원을, 2007. 6. 13. 잔금 중 18,000,000원을 각 지급하였다.

3. 아파트 공급확인서 교부
원고는 이 사건 매매계약을 체결하면서 피고와 사이에, 향후 지역주택조합이 설립되면 피고의 아들인 노##에게 35평형 아파트 1세대를 지주분양가로 분양하기로 하는 약정(이하 ‘이 사건 공급약정’이라고 한다)을 체결하였고, 2006. 1. 2. 피고에게 이러한 내용을 기재한 아파트 공급확인서를 교부하였는데, 위 아파트 공급확인서의 구체적인 내용은 다음과 같다(편의상 위 아파트 공급확인서에 기재된 내용을 그대로 옮겨 적는다).
(1) 공급평형 : 전용면적 25.70평 이하(약 35평형)
(2) 공급세대 : 1세대
(3) 공급금액 : 지주(조합원) 분양가액으로 공급함(￦215,000,000)
(4) 서울시 성동구 00동 521-1번지 일대에 공동주택을 건립하는 지역주택조합의 조합인가 등록시에 주택법이 정하는 조합원 자격을 갖춘 자에 한하여 조합원 자격을 부여 등록하고, 아파트를 공급하기로 한다.
(5) 아래의 사람은 분양대금 중 토지비 1억 1천만 원(￦110,000,000원)을 매매대금 중 잔금 지급시 공제하기로 한다.
(6) 공급조건
① 주택법에 의하여 권한 및 권리를 타인에게 양도 및 전매할 수 없다.
② 단, 조합원 자격 미달, 약정철회, 납부일정 지연시 원금만 반환한다.
* 상기 3항의 공급금액 외 추가 분담금 및 조합운영비 등 어떠한 금액도 청구를 하지 않기로 한다.
* 조합원 자격을 위하여 노창완 지분의 주택을 매도하는데 적극적으로 협조하기로 한다.

성 명	노##
주민등록번호	60****-101@@@
주소(거주지)	서울시 성동구 **동 28번지

■ 조합원 (아파트 공급받는자)

▶ 당사자의 주장 및 이에 관한 판단
1. 당사자의 주장 요지
원고가 피고를 상대로 미지급 잔금 440,400,000원의 수령과 상환으로 이 사건 부동산에 관하여 이 사건 매매계약에 기한 소유권이전등기절차의 이행을 구함에 대하여, 피고는 원고와 사이에 체결된 이 사건 매매계약과 이 사건 공급약정은 하나의 계약으로서 불가분의 관계에 있는데, 그 후 설립된 ####지역주택조합은 피고에게 조합원으로 가입하면서 당초 이 사건 공급약정에서 정한 215,000,000원이 아닌 700,000,000원을 추가로 지급할 것을 통보하였으므로, 원고의 귀책사유를 이유로 이 사건 답변서의 송달로써 이 사건 매매계약을 해제한다고 주장한다.

2. 인정사실
(1) **종합개발 주식회사(이하 ‘**종합개발’이라고 한다)는 2001.경 서울 성동구 00동1가 547-1 일대에서 18층 내지 22층 규모의 8개 동으로 구성된 아파트를 건설하는 공동주택 건설사업을 추진하였는데, 당시 35평형 아파트에 대한 조합원 분양가를 215,000,000원 상당으로 계획하였다.
(2) 그러나 지구단위계획심의가 관련 법령의 건축물 노후도 요건을 충족하지 못하여 유보되는 등으로 사업 추진이 원활하지 않게 되자 **종합개발은 공동주택 건설사업의 시행을 그만 두게 되었고, 그 후 원고가 시공자를 선정하고 피고를 비롯한 토지소유자와 사이에 부동산매매계약을 체결하는 등 공동주택 건설사업을 새로이 추진하게 되었다.
(3) 원고는 서울특별시 성동구청장에게 공동주택 건설을 위한 지구단위계획 수립에 대한 자문을 요청하였는데, 2007. 4.경 서울시 도시건축공동위원회에서는 위 공동주택 건설사업에 대하여 주변 지역 일대에 대한 마스터플랜을 마련한 후 한강르네상스 조성계획 및 한강변 전체 개발계획과 연계가 필요하다는 등의 자문결과를 원고에게 통보하였고, 그 취지에 따라 종전 사업계획과 달리 공동주택의 동수를 줄이고 50층 규모의 초고층 아파트를 건설하는 방안으로 아파트 설계의 변경이 필요하게 되었으며, 이에 따라 당초 공동주택 건설사업이 추진되었던 2001.경에 비하여 순수 공사비와 토지 매입대금이 상승하는 등 아파트 분양가의 인상요인이 발생하였다.
(4) 원고는 2007. 6. 28.경 피고를 비롯한 예비조합원들에게 위와 같은 취지를 설명하면서 향후 설립될 ###지역주택조합(이하 ‘소외 조합’이라고 한다)에 조합원으로 가입할 것을 통보하였고, 2007. 7. 17. 소외 조합의 설립을 위한 창립총회가 개최되어 김**를 대표자로 선정하고 조합규약을 제정하면서 아파트 4동, 총 세대수 546세대를 건축하기로 하는 한편, 조합원 분담금에 대하여 토지소유자들이 원고에게 매도한 토지의 평당 가격이 다른 점을 고려하여 평당 매도금액에 따라 조합원들에게 아파트 공급금액의 할인비율을 다음 표와 같이 달리할 것을 의결하였다.

순번	매도금액	할인비율	공급금액
1	연립주택(동의 금액 변동이 없는 경우)	일반분양가의 51%	389,000,000원
2	10,500,000원 이하	일반분양가의 49%	450,000,000원
3	13,000,000원 이하	일반분양가의 37%	550,000,000원
4	15,000,000원 이하	일반분양가의 30%	613,000,000원
5	20,000,000원 이하	일반분양가의 20%	700,000,000원
6	25,000,000원 이하	일반분양가의 10%	788,000,000원
7	25,000,000원 이상	일반분양가	876,000,000원

(5) 서울특별시 성동구청장은 2007. 8. 29. 소외 조합에 대한 주택조합의 설립을 인가하였고, 원고와 소외 조합은 2007. 8. 31. 서울특별시 성동구청장에게 원고와 소외 조합을 사업주체로 한 주택건설사업계획승인신청을 하였다.
(6) 원고와 소외 조합은 2007. 10. 4.경 피고에게, 피고 또는 피고의 아들인 노##이 소외 조합의 조합원으로 가입하려면 위 창립총회에서 의결된 조합원 분담금 700,000,000원을 추가로 지급하여야 한다고 통보하였으나, 노##은 이 사건 공급약정에서 정한 215,000,000원이 아닌 위 700,000,000원을 지급할 수 없다는 이유로 소외 조합에 조합원으로 가입하지 않고 있다.

다. 피고의 계약해제 주장에 관한 판단
(1) 이 사건 매매계약과 이 사건 공급약정의 관계에 대하여
여러 개의 계약이 체결된 경우에 그 계약 전부가 하나의 계약인 것과 같은 불가분의 관계에 있는 것인지의 여부는 계약체결의 경위와 목적 및 당사자의 의사 등을 종합적으로 고려하여 판단하여야 할 것이다(대법원 2006. 7. 28. 선고 2004다54633 판결 참조).
이 사건에 관하여 보건대, ① 주택법 제2조 제9호 가목, 제32조 제5항, 구 주택법 시행령(2007. 7. 30. 대통령령 제20208호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제38조 제1항 제1호에 의하면, 조합설립인가신청일부터 당해 조합주택의 입주가능일까지 주택을 소유하지 아니하거나 주거전용면적 60㎡ 이하의 주택 1채를 소유한 자로서 조합설립인가신청일 현재 동일한 특별시·광역시·시 또는 군에 6개월 이상 거주한 자만이 지역주택조합의 조합원이 될 수 있는바(2007. 7. 30. 대통령령 제20208호로 개정된 주택법 시행령 제38조 제1항 제1호 가목은 해당 주택건설대지가 주택법 제41조에 따른 투기과열지구 안에 있는 경우에는 주택조합설립인가신청일 1년 전의 날부터 당해 조합주택의 입주가능일까지 위와 같은 무주택 또는 주거전용면적 60㎡ 이하의 주택을 소유하는 자만이 지역주택조합의 조합원이 될 있도록 규정함으로써 구 주택법 시행령에 비하여 조합원의 자격을 제한하고 있으나, 개정된 주택법 제38조 제1항 제1호 가목은 부칙 규정에 의하여 2007. 9. 1. 이후 최초로 설립인가를 신청하는 주택조합부터 적용되는 것이므로, 2007. 8. 29. 관할 행정청으로부터 설립인가를 받은 소외 조합에는 적용되지 않는다), 원고는 **종합개발이 중단한 위 공동주택 건설사업을 새로이 추진하는 과정에서 서울 성동구 00동1가 547-1 일대 사업부지 내 토지를 매수하기 위하여 토지 및 그 지상 건물을 원고에게 매도함으로써 주택법 및 구 주택법 시행령에서 정한 무주택요건 및 거주요건을 갖춘 토지소유자들에게 향후 원고의 주도로 설립될 소외 조합의 조합원의 지위를 인정하여 주고, 이 사건 공급약정과 같거나 유사한 내용으로 토지소유자들에게 일반분양가에 비하여 저렴한 지주분양가로 공동주택을 분양하기로 하는 약정을 체결하였던 것이며, 이로 인하여 원고는 이 사건 공급약정에서 피고의 아들인 노##이 주택법 등 관련 법령에서 정한 지역주택조합의 조합원 자격을 취득할 수 있도록 협조하기로 한 점, ② 피고도 원고와 사이에 이 사건 매매계약을 체결하는 것 자체를 중시하였다기 보다는 이 사건 매매계약을 체결함으로써 노##이 소외 조합의 조합원으로 가입하여 소외 조합으로부터 저렴한 가격에 공동주택을 분양받으려는 의사에서 이 사건 매매계약 및 이 사건 공급약정을 체결한 것이므로 이 사건 공급약정을 체결하지 않았다면 이 사건 매매계약을 체결하지는 않았을 것으로 보이는 점, ③ 이 사건 매매계약의 목적과 관련하여 원고가 피고 소유의 이 사건 각 부동산 및 다수의 필지를 매수하여 사업부지 내에 공동주택을 건설한 뒤 조합원에게 아파트를 공급하기로 하였고, 이 사건 매매계약상 대금 지급방법과 관련하여 지주조합원의 분양신청금을 매매대금 중 잔금 지급시 공제하기로 하였으며, 이 사건 매매계약상 원고와 피고가 부담하는 의무와 관련하여 피고는 원고로부터 계약금을 지급받게 되면 주식회사 한국토지신탁에게 이 사건 각 부동산에 관한 신탁등기를 이행하기로 하였고, 원고는 피고가 분양신청한 아파트를 우선적으로 공급하기로 하였으며, 이 사건 매매계약의 사업 손익의 처리와 관련하여 원고가 사업비를 조달하는 조건으로 피고 및 소외 조합에게 공급하고 남은 잔여 아파트를 일반분양하여 발생하는 사업 손익 일체를 원고에게 귀속시키기로 하는 등 이 사건 매매계약에는 노##이 소외 조합으로부터 35평형 아파트 1세대를 분양받기로 하는 이 사건 공급약정을 전제로 한 다수의 규정들이 존재하는 점 등에 비추어 보면, 이 사건 매매계약과 이 사건 공급약정은 일응 별개의 계약으로 체결되었으나 각기 독자적으로 존재의의가 있는 것이 아니라 피고가 이 사건 각 부동산을 원고에게 매도하는 대신 노##이 소외 조합으로부터 35평형 아파트 1세대를 지주분양가 215,000,000원에 분양받기로 하는 목적을 달성하기 위하여 밀접 불가분의 관계에 있는 하나의 계약으로 봄이 상당하다.

(2) 피고의 계약해제의 적법 여부에 대하여
원고가 피고와 사이에 체결한 이 사건 공급약정에 의하면, 소외 조합이 설립되면 원고가 노##에게 35평형 아파트 1세대를 지주분양가 215,000,000원으로 공급하기로 하면서 위 215,000,000원 이외에 추가 분담금 등의 명목으로 어떠한 금원도 청구하지 않기로 한 사실, 2007. 7. 17. 소외 조합의 창립총회에서 의결된 조합원 분담금 내역에 의하면, 노##이 소외 조합에 가입하려면 700,000,000원을 추가로 지급하여야 하는 사실, 원고와 소외 조합은 2007. 10. 4.경 피고에게, 피고 또는 노##이 소외 조합의 조합원으로 가입하려면 위 창립총회에서 의결된 조합원 분담금 700,000,000원을 추가로 지급하여야 한다고 통보하였으나, 노##은 이 사건 공급약정에서 정한 215,000,000원이 아닌 위 700,000,000원을 지급할 수 없다는 이유로 소외 조합에 조합원으로 가입하지 않은 사실은 위에서 본 바와 같으므로, 늦어도 원고와 소외 조합이 피고에게, 피고 또는 노##이 소외 조합의 조합원으로 가입하려면 위 창립총회에서 의결된 조합원 분담금 700,000,000원을 추가로 지급하여야 한다고 통보한 2007. 10. 4.경 무렵에는 원고가 노##에게 공동주택 1세대를 지주분양가 215,000,000원에 분양하기로 하는 이 사건 공급약정상 의무의 이행이 원고의 귀책사유로 불가능하게 되었다고 할 것이어서, 피고는 이 사건 공급약정에서 정한 원고의 의무가 이행불능이 되었음을 원인으로 이 사건 공급약정과 밀접 불가분의 관계에 있는 이 사건 매매계약을 해제할 수 있는 해제권을 취득하였다고 할 것이다.
한편, 피고의 계약해제의 의사표시가 기재된 이 사건 답변서가 2008. 3. 28. 원고에게 송달된 사실은 기록상 명백하므로, 이 사건 매매계약은 2008. 3. 28. 적법하게 해제되었다고 할 것이다.
(3) 따라서 피고의 위 계약해제 주장은 이유 있다.

라. 원고의 주장에 관한 판단
(1) 먼저 원고는, 소외 조합의 창립총회에서 결정된 조합원 분담금은 설계변경 등으로 인한 사업비용의 증가와 같은 외부의 불가피한 사정에 기인한 것인 데다가 소외 조합의 조합원 총회의 의결로 위와 같이 조합원 분담금이 증가되었던 것이므로, 원고의 귀책사유로 인하여 조합원 분담금이 증가한 것은 아니라는 취지로 주장한다.
그러나 이 사건에서의 주된 쟁점은 원고가 그의 귀책사유로 노##에게 공동주택 1세대를 지주분양가 215,000,000원에 분양하기로 하는 이 사건 공급약정상 의무를 이행하지 못하게 됨으로써 피고가 이 사건 매매계약 자체를 해제할 수 있는지 여부라 할 것이고, **종합개발에 이어서 원고가 위 공동주택 건설사업을 추진하는 과정에서 아파트의 설계가 변경되고 공사비가 증가하는 등으로 사업비용이 증가하였고 소외 조합의 창립총회에서 조합원 총회의 의결로 조합원 분담금이 결정되었다고 하더라도, 원고가 피고와 사이에 이 사건 공급약정을 체결할 당시 공사비 등 사업비용이 증가하는 경우 지주분양가 215,000,000원을 증액할 수 있다는 취지의 약정을 하였음을 인정할 아무런 증거가 없으므로, 원고의 위 주장은 이유 없다.

(2) 다음으로 원고는, 소외 조합의 조합원인 경우에 한하여 이 사건 매매계약 또는 이 사건 공급약정에 기한 권리를 주장할 수 있는 것인데, 피고 또는 노##이 소외 조합에 조합원으로 가입하지 아니하였으므로, 피고는 이 사건 매매계약을 해제할 수 없다는 취지로 주장한다.
이 사건 공급약정은 원고의 주도로 소외 조합이 설립되는 경우 노##이 소외 조합의 조합원으로 가입할 것을 전제로 소외 조합이 노##에게 공동주택 1세대를 지주분양가 215,000,000원에 분양하겠다는 내용이기는 하나, 원고 및 소외 조합이 당초 이 사건 공급약정에서 정한 지주분양가 215,000,000원이 아닌 소외 조합의 창립총회에서 의결된 조합원 분담금 700,000,000원을 추가로 지급할 것을 요구하였던 관계로 노##이 소외 조합의 조합원으로 가입하지 않고 있는 점, 노##이 소외 조합의 조합원으로 가입하지 아니하였음을 이유로 피고가 이 사건 매매계약을 해제할 수 없다고 해석한다면 위에서 본 바와 같이 원고가 그의 귀책사유로 이 사건 공급약정에서 정한 의무를 이행하지 않고 있음에도 그러한 원고의 의무불이행을 사실상 합리화시켜 주는 결과에 이르게 되어 부당할 뿐만 아니라 이 사건 공급약정을 체결함으로써 이 사건 매매계약까지 체결하게 된 피고의 의사에도 반하는 점 등에 비추어 보면, 노##이 소외 조합의 조합원으로 가입한 이후에야 비로소 피고가 이 사건 공급약정과 밀접 불가분의 관계에 있는 이 사건 매매계약을 해제할 수 있다고 볼 수는 없으므로, 이와 다른 전제에 선 원고의 위 주장도 이유 없다.
3. 결 론
그렇다면 이 사건 매매계약이 유효하게 존속함을 전제로 한 원고의 이 사건 청구는 이유 없어 이를 기각하기로 하여, 주문과 같이 판결한다. ※ 칼럼에서 인용된 판결의 전문은 최광석 변호사의 홈페이지 www.lawtis.com에서 참고하세요.


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