[힘이 되는 부동산 법률] 유치권성립여부를 판별하는 법리적인 기본 틀

한경닷컴 더 라이피스트

부동산경공매과정에서 각종 유치권주장이 범람하고 있고 이런 유치권 문제로 입찰대상 부동산의 유찰이 거듭되면서, 유치권이 주장되는 부동산이 좋은 투자처로서 관심의 대상이 되고 있다.
하지만, 법이론에 밝지 않은 많은 투자자들로서는 유치권이론을 너무 복잡하게 생각해서 유치권에 대한 분석을 어떻게 접근해야 할지 몰라 당황한다. 이런 사람들을 위해 유치권이 주장되는 물건에 대해 법리적인 측면에서의 기본 접근방안을 제시하고자 한다.
유치권이 성립하기 위해서는 여러 가지 요건이 필요하지만, 유치권을 주장하는 사람이 현실적으로 유효하고 적법한 점유를 하고 있다는 전제에 선다면, 유치권성립여부를 파악할 수 있는 가장 기본적인 요건은 ① 유치권을 주장하는 채권 자체가 유효한 것이어야 하고, ② 이 채권과 점유하는 물건간에 견련성(牽聯性)이 있어야 한다는 것이다.
이해를 돕기 위해 다음의 두 사례를 서로 비교해 보자.
▶ 사례 1
甲이 단란주점을 하기 위해 건물주 乙로부터 점포를 빌려 1억원을 들여 인테리어를 했는데 공사업자 丙에게 대금을 지급하지 못하고 있던 중, 점포가 경매되어 결국 이 점포는 丁에게 낙찰되었는데, 丙이 못받은 공사대금을 이유로 해당 점포에 대해 유치권을 주장하는 경우
▶ 사례 2
甲이 단란주점을 하기 위해 건물주 乙로부터 점포를 빌려 1억원을 들여 인테리어를 했는데, 점포가 경매되어 결국 낙찰자인 丁으로부터 점포를 비워달라는 명도요구를 받게 되었을 때, 甲이 점포에 투자한 인테리어비용을 근거로 丁에 대해 유치권을 주장하는 경우
사례 1의 경우는, 유치권을 주장하는 사람이 가지는 채권은 임차인에 대한 공사대금채권인데, 이 채권은 적어도 임차인에 대해서는 채권으로서 당연히 유효하고, 또 이 공사대금채권과 점유하는 목적물인 공사대상 점포간에는 유치권성립에서 필요한 견련성이 있음이 명백하다. 따라서, 유치권성립가능성이 크다고 볼 수 밖에 없다.
하지만, 사례 2의 경우는 사례 1과 법리적인 구조가 현저히 다르다. 사례 2에서 등장하는 임차인이 주장하는 채권이라는 것은 임대차목적물에 투자한 인테리어비용인데, 이 채권과 인테리어대상이 되는 목적물인 점포간에는 견련성 자체는 있을 수 있지만, 과연 인테리어비용투자를 이유로 임차인이 임대인에 대해서 채권을 가지느냐, 다시말하면 받을 돈이 있느냐라는 점에서 사례1과 다르게 판단될 수 있다. 다른 특별한 약정이 없는 한 임차인이 인테리어비용을 투자했다고 해서 임대인에게 투자한 비용 전부를 청구할 수는 없다. 임대차목적물에 임차인이 투자한 비용의 회수와 관련해서 가장 일반적으로 생각할 수 있는 것은 임차인의 임대인에 대한 필요비, 유익비청구권(민법 제626조)이라는 점에서 이 금액의 범위 정도에서 제한적으로 청구가능할 소지가 크다. 결국, 사례 2의 경우는 견련성여부가 아니라 임차인이 청구할 수 있는 채권이 있느냐, 그 금액이 얼마냐하는 것이 판단의 초점이 되어져야 하는 것이다.
사실, 실무상으로 유치권이 성립하는지 여부를 판단함에 있어서 가장 곤란하고 치열하게 쟁점이 될 수 있는 부분은 주장하는 구체적인 채권과 점유물건 사이의 견련성이 있는지 여부인 것은 틀림없지만, 어차피 이 문제는 법리와 판례를 충분히 이해할 때 정확한 판단이 가능할 수 있는 문제이고, 또 위 사례와 같이 보통의 경우는 견련성판단 자체는 비교적 명확할 수 있다는 점에서, 앞서 본 기본적인 접근방법에 따라 유치권을 바라보면 비교적 틀리지 않는 접근이 될 수 있다고 본다.-이상-
<참고조문>
민법 제626조 (임차인의 상환청구권)
①임차인이 임차물의 보존에 관한 필요비를 지출한 때에는 임대인에 대하여 그 상환을 청구할 수 있다.
②임차인이 유익비를 지출한 경우에는 임대인은 임대차종료시에 그 가액의 증가가 현존한때에 한하여 임차인의 지출한 금액이나 그 증가액을 상환하여야 한다. 이 경우에 법원은 임대인의 청구에 의하여 상당한 상환기간을 허여할 수 있다.


※ 칼럼에서 인용된 판결의 전문은 최광석 변호사의 홈페이지 www.lawtis.com에서 참고하세요.


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