[성공으로 이끄는 투자노하우] 개발 가능한 '농지', 장기투자 대상

한경닷컴 더 라이피스트

싸게 매입한 ‘농지’도 개발 아이템 다양

　도시민들의 소규모 농지소유 허용과 양도세 중과세 폐지, 농지 역모기지 제도 도입 등은 농지정책의 큰 틀을 깨는 커다란 정책변화다. 새로 바뀐 농지정책에 맞춰 대도시 주변의 소규모 농지를 싸게 매입한 다음 은퇴용 사업지나 개인 재테크로 활용하면 적은 돈을 들이고도 큰 수확을 거둘 수 있다.
　농지라도 도로에 접해 있거나 인접한 곳을 고르는 게 좋다. 전용허가를 받으면 시-군 조례로 계획관리지역의 토지에 음식점, 숙박시설을 지을 수도 있다. 개발 가능성이 높은 중소도시의 땅은 장기적인 투자대상으로 삼기에 적당하다.
실제 농지로 활용할 수 있는 개발 아이템은 무궁무진하다. 우선 손쉽게 고려할 수 있는 것이 도시민을 위한 주말농장용 소규모 농지 개발이다. 얼마간의 연회비를 받고 자연을 느끼게 한다면 소규모 농지를 훌륭한 재테크 수단으로 활용할 수 있다.
　입지와 환경에 맞게 과수원이나 민박집으로 개발하는 방법이다. 3,305㎡(1000평)의 땅에 800그루를 심으면 1억 원 안팎에서 땅과 나무에 투자할 수 있다. 중소도시 주변의 도로변 농지의 소규모 터를 매입, 적은 비용을 들여 시골풍 펜션이나 민박집을 지으면 수익을 기대할 수 있다. 건평 132~165㎡(40~50평)를 짓고 방 5~6개 정도를 만들면 훌륭한 전원형 민박집이 세워진다.
　발상의 전환을 통해 중장년층 대상의 건강목욕탕이나 창고 등을 지어 운영하면 나름대로 최적의 투자처로 활용할 수도 있다. 이처럼 돈 되는 '상품'으로 전환이 가능한 이유는 도시의 땅값보다 크게 싸기 때문이다.

　3.3㎡ 당 20~30만원 안팎으로 매입할 수 있는 땅이 수두룩하다. 다만 각 지방자치단체의 토지 활용계획에 따라 건축 허가조건이 까다로울 수 있으므로 투자 전 건축가능 여부부터 파악해야 한다.
　건축을 하려면 도로에 접해 있거나 인접한 곳에 투자하는 게 유리하다. 도로에서 멀리 떨어져 있으면 도로까지 길을 내야 하기 때문에 추가비용이 많이 든다. 개발지역과 인근지역을 묶어 소규모 단독주택, 근린시설, 녹지 등으로 땅의 용도와 미리 구분한 경우 용도에 다르게 허가가 날 수 있으므로 건축가능 여부를 필수적으로 체크하는 것이 좋다.

　단기적인 매매차익을 얻기 위해 투자를 하기에는 구체적인 건축기준과 절차가 필요하므로 되도록 실수요나 장기보유 입장에서 접근하는 게 좋다. 개발 가능성이 있는 곳은 이미 땅값이 올라있으므로 되도록 도시의 성장 가능성이 있고 인구가 줄지 않는 중소도시 주변의 농지를 고르는 게 낫다. 투기 우려가 있는 곳은 토지거래 허가제를 통해 특별 관리한다는 방침인 만큼 투자 타이밍을 되도록 빠르게 할수록 유리한 상황이다.　



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