[성공으로 이끄는 투자노하우] 바른 전입신고는 유용한 재테크

한경닷컴 더 라이피스트

정확한 전입신고는 필수다
올바른 주민등록 전입은 거래의 안전과 함께 임차권의 존재를 제3자가 명백히 인식할 수 있는 공시방법이다. 세대원은 신거주지에 전입한 날부터 14일 이내에 시장·군수에게 전입(轉入)신고를 해야 한다. 주택소유자는 전입일에 점유효력이 생기고, 임차인은 주택에 점유하는 날과 전입신고를 마친 다음날 임차인으로서 제3자에게 대항력이 발생한다.
주거용 주택일 경우 등기부, 건축물대장 등 공부상 표시를 기준 하는 것이 아니라 사실 상 주거용으로 사용하거나 주택 일부가 점포로 개조된 경우, 비주거용 건물 일부를 주거용으로 사용해도 주택으로써 전입신고를 해야 한다. 건물의 등기와 건축허가 여부와는 무관하게 주택으로 전입신고를 마쳐야 임대차보호법 상 대항력이 발생하게 된다.
제때 전입신고를 마쳐야 한다
전입신고를 미루면 손해다. 특히 주택임차인이 임대차계약을 체결하고 실제 거주하고 있다하더라도 제때 전입신고를 마치지 않았다면 전세보증금 전액을 지킬 수 없는 위험한 상황이 발생할 수 있다. 즉, 전입신고 전에 등기부에 근저당이나 압류, 가등기 등이 설정될 경우 세입자는 후순위자로 밀려 대항력을 상실해 살던 집이 경매되면 전세금을 날릴 수 있다.
주택 임차인은 등기 없이도 주택의 인도와 주민등록만으로 대항력을 취득해 임대차보호법 적용을 받고 개발 시 아파트 입주권 대상이 된다. 입주 전 이미 근저당이나 가압류가 설정된 주택이라면 대항력은 상실하지만 후순위자로서 다른 권리자보다 우선해 임차인의 권리를 얻는다. 후순위 권리자라도 확정일자를 받으면 순위에 따라 배당을 받을 수 있다.
합법적인 전입이 권리를 지킨다
주민등록 전입은 행정사무를 처리하고 공시력이 있는 탓에 이를 악용해 전입신고를 기피하는 경우도 종종 있다. 예를 들어 매도자가 집을 팔면서 전출하지 않거나 임차인의 경우 집주인이 전세금을 낮춰주는 대신 전입신고를 하지 않는 조건을 내걸기도 한다. 전입신고를 하지 않으면 대항력이 생기지 않고 경매 시 우선변제권도 없어 무조건 불리하다.
투기를 목적으로 한 위장전입은 불법이다. 개발지역에 주민등록법상의 실질적인 거주지라고 볼 수 없는 무허가 불법가설물이나 연고자와 동거를 하는 것처럼 꾸며 전입할 경우, 빈집과 토지, 축사, 하우스 등의 시설물에 주소를 옮겨놓고 실제 거주하고 있지 않는 경우 현행법상 위장전입(주민등록 신고위반) 행위가 적발되면 주민등록 직권말소 및 과태료 부과 처분 등의 조치가 취해진다.
거주요건 충족해야 권리 갖는다
주민등록은 사는 동안 계속 유지해야 한다. 주택에 거주하다가 세대원 모두 주소를 다른 곳으로 옮기거나 일시 이전했다 다시 옮겨오면 권리를 잃게 된다. 다시 전입한 날에 공시력과 대항력이 새로 생긴다. 특히 임차인의 경우 임대기간 중에 세대 모두가 주민등록을 옮기면 대항력을 상실하고 그 후 다시 전입신고를 하더라도 그때부터 대항력이 다시 발생한다.
부동산시장의 실거주 기간이 강화된 만큼 사전 거주요건을 갖춰야 한다. 투기적 거래의 방지를 위해 농지는 1년 이상 현지에 거주해야 한다. 주택의 1세대1주택 비과세 거주요건은 서울의 경우 3년 이상 거주(비수도권, 수도권 일부지역은 3년 이상 보유 및 2년 이상 거주)해야 한다. 거주 요건은 서로 상이할 수 있으므로 미리 확인해 봐야 한다.



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