[힘이 되는 부동산 법률] 소수 반대자를 무시한 일방적인 쇼핑몰 임대, 어려워질 듯

한경닷컴 더 라이피스트

영업이 부진한 쇼핑몰 전체를 헐값에 장기간 임대하는 방식의 일부 업체들의 사업방식이 앞으로는 쉽지 않을 전망이다. 최근 인천지방법원 부천지원은, 부천 지역 쇼핑몰인 "소풍"의 일부 수분양자들이 다수 수분양자들의 임대 동의하에 이 쇼핑몰에서 영업을 준비하고 있는 이랜드 월드 등을 상대로 제기한 2009카합897호 공사중지 및 출입금지가처분신청사건에서, 이랜드월드와 사업추진업체가 임대동의를 하지 않은 수분양자들 부분에 대해 진행하는 공사나 출입행위는 적법하지 않다고 하여 공사와 출입을 금지하라는 취지의 결정을 선고했다.

이 사건을 비롯해서 그동안 쇠락한 쇼핑몰을 헐값에 임대하여 영업을 해 온 일부 업체들의 영업행태가 지속되어 온 배경은 다음과 같다.

몇 년 전부터 쇼핑몰 분양이 유행을 타면서 우후죽순처럼 일어나고 이로 인한 상가의 과잉공급문제로 인해 분양이나 영업활성화에 실패한 쇼핑몰이 대거 등장하자, 일부 업체들은 분양이나 영업활성화에 실패한 쇠락한 쇼핑몰을 예의주시하면서 이들 쇼핑몰을 헐값에 장기임대하게 된다. 이 과정에서 가장 큰 문제는 쇼핑몰 점포를 분양받은 수많은 수분양자들을 설득하는 일인데, 이들 업체가 이런 쇠락한 쇼핑몰에 눈독을 들이는 가장 큰 이유가 저렴한 임대료에 있다는 점에서 이들이 제시하는 임대료 수준이 수분양자들 입장에서 결코 만족스러울 수 없다. 하지만, 그럼에도 불구하고 대부분의 수분양자들은 장기간 영업침체에 시달린 관계로 비록 헐값이나 다름없는 적은 임대료이기는 하지만 눈물을 머금고 이러한 방식의 장기임대에 동의하게 된다. 하지만, 쇼핑몰의 특성상 워낙 많은 수분양자들이 있어, 임대면적이 위치한 수분양자들 전부의 동의를 받기란 사실상 어려웠다. 그 때문에 결국 전부가 아닌 상당한 수의 동의만으로 전체 면적에 대한 임대절차가 강행되게 된다.

이렇게 되면 임대에 반대하는 소수의 수분양자들 입장에서는 자신들 소유의 점포부분에 대해서는 명백한 소유권침해라고 생각할 수 밖에 없지만, 다른 다수의 수분양자들이나 사업을 진행하는 회사가 실력을 행사하면서 일방적으로 진행하는 절차를 힘으로 막을 수 없게 되면서, 상실한 점유를 되찾기 위한 인도청구가 소수의 반대 수분양자들에 의해 소송화되는 것이다.

동의없이 타인의 소유권을 침해한 점에서 보자면, 당연히 수분양자들의 인도청구가 인정되는 것이 당연하겠지만, 이들 업체들은 소수의 반대자들과의 재판을 의식해서 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(이하, 집합건물법이라고 함)에서 정하는 규약에 '일정 다수의 결의가 있으면 이 결의에 반대한 사람들 소유의 점포들까지도 전부 사용하거나 처분할 수 있다'는 취지의 내용을 넣는 것이 일반적이다. 재판에서는, 이런 규약내용이 소유권을 근거로 한 인도청구에 어떤 영향을 미칠 것인지가 쟁점이 된다.

이런 분쟁에 대해 그동안 법원은, 소수 반대자들의 인도청구를 "권리남용"이라고 하여 대체로 기각하는 경향이 있었다(서울서부지방법원 2007나8284호). 쇠락하는 상권을 일으키는 차원에서 많은 수의 수분양자들이 결정한 임대결정에 대해 극히 소수만이 반대하여 추진을 막는 것은 법적으로도 잘못된 것이라는 취지이다.

하지만, 이런 분위기는 2009. 4. 9. 선고된 대법원 2009다242호 판결로 인해 반전되게 된다. 이 판결은, '집합건물법상 규약이라고 하더라도 강행법규에 위반된다거나, 구분소유자의 소유권을 필요하고 합리적인 범위를 벗어나 과도하게 침해 내지 제한할 경우에는 무효라고 보아야 하는데, 문제된 규약은 다른 구분소유자의 80% 이상 동의만 있으면 임대차체결 여부에 관해서 해당 구분소유자의 의사에 관계없이 임대가 가능하다는 것이라는 점에서, 이는 구분소유자가 원칙적으로 독점적, 배타적 사용관리권한을 가지는 전유부분에 대하여 다른 구분소유자 사이의 조정의 범위를 초과하는 사용제한을 설정한 것으로서, 구분소유자의 소유권을 필요하고 합리적인 범위에서 벗어나 과도하게 침해 내지 제한하는 것으로 무효'라고 판단하여, 그동안 규약내용을 근거로 소수 반대자들의 주장을 인정치 않아왔던 법원의 경향이 잘못된 것임을 분명히 하였다.

이 번 부천지원의 결정 역시 이 대법원 판결의 취지를 반영하여, 비록 규약에 전체 구분소유자의 80% 이상 동의가 있는 경우에는 이에 반대하는 구분소유자가 있더라도 그 반대하는 구분소유자의 전유부분까지 포함하여 이 사건 건물을 제3자에게 일괄임대 할 수 있다는 규정이 있고, 실제로 80% 이상의 임대동의가 있다고 하더라도, 위 대법원판결의 취지에서와 같이 이 규약내용은 무효라는 점에서, 결국 반대 수분양자들 소유분에 대한 임대차계약은 무효가 되기 때문에, 이 부분에 대한 공사진행과 출입행위는 불법이다는 취지로 판단하였다. 종전에는 소극적인 태도를 보여왔던 소수자들의 소유권행사에 대해 부천지원 재판부가 긍정적으로 판단하였고, 그것도 본안판결 이전 가처분 단계에서 신속하게 결정을 명한 것은 매우 이례적이라고 할 수 있다는 점에서 이 판결의 의미가 있다.

앞선 대법원 판결과 이 번 판결선고를 통해, 앞으로는 쇼핑몰과 같은 구분소유자들이 밀집한 공간 전체를 대상으로 한 일부 업체들의 임대영업은 힘들어질 것으로 보인다. 수많은 구분소유자들의 전체 동의를 받는다는 것은 사실상 불가능한데다가, 소수 반대자들의 설득을 위해서 상당한 추가 비용이 소요될 가능성이 커서, 쇼핑몰 임대에 따른 메리트가 그만큼 줄어들 수 밖에 없기 때문이다.

한편, 쇼핑몰 분양을 받을 때는 이러한 점을 충분히 숙지할 필요가 있다. 원래 쇼핑몰이라는 컨셉은, 큰 규모의 건물을 적은 평수의 수많은 구분소유권으로 나누어서 당초 예정된 층수별 지정업종의 범위 내에서 개별 구분소유자가 각자 독자적으로 영업을 하는 것에 있는데, 쇼핑몰 전체 영업이 전반적으로 잘 살아나면 다행이지만, 반대로 쇼핑몰 전체 영업이 부진해서 구분소유공간 전체를 한꺼번에 임대하는 등의 새로운 방법을 모색할 상황에 직면해서는 어려움에 처할 수 밖에 없다. 전체 수분양자들의 동의를 이끌어내기가 쉽지 않기 때문이다. 그런 점에서 보자면, 쇼핑몰 분양업체들의 광고에만 휩쓸려 무턱대고 분양받을 것이 아니라 쇼핑몰의 장점과 단점, 잘 안될 경우의 대안과 같은 여러 가지 면을 고려하면서 분양에 임할 필요가 있다.-이상-

<참고판결>

▶ 대법원 2009. 4. 9.선고 2009다242 건물명도등
집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제28조는 "건물과 대지 또는 부속시설의 관리 또는 사용에 관한 구분소유자 상호간의 사항 중 이 법에서 규정하지 아니한 사항은 규약으로써 정할 수 있다."라고 규정하고, 같은 법 제29조는 "규약의 설정은 관리단집회에서 구분소유자 및 의결권의 각 4분의 3 이상의 찬성을 얻어 행한다."고 규정하여 단체자치의 원칙에 따라 자율적으로 규약을 제정할 수 있음을 명시하고 있는데, 이러한 절차에 따라 제정된 집합건물의 규약은 그 내용이 강행법규에 위반된다거나 구분소유자의 소유권을 필요하고 합리적인 범위를 벗어나 과도하게 침해 내지 제한함으로써 선량한 풍속 기타 사회질서에 위반된다고 볼 정도로 사회관념상 현저히 타당성을 잃었다고 인정되는 경우에는 무효라고 보아야 할 것이다(대법원 2004. 5. 13. 선고 2004다2243 판결 참조).
원심판결 이유에 의하면 원심은 다음과 같은 사실을 인정하였다. 즉, 이 사건 상가건물의 상가관리운영위원회(이하 ‘운영위원회’라 한다)와 주식회사 정****는 이 사건 상가건물의 지하 1층부터 지상 5층까지 총 1,095개 점포의 구분소유자들을 대리하여 피고 회사와 사이에 위 각 점포와 그에 상응하는 주차장을 피고 회사에게 임대하는 내용의 임대차계약(‘이하 이 사건 임대차계약’이라 한다)을 체결하였고, 원고들 소유의 이 사건 상가건물 제2층 2020호 및 2172호도 이에 포함되었다. 그 후 이 사건 건물의 관리단은 서면결의로써 운영위원회를 이 사건 상가건물의 관리인으로 선임하고, 관리인에게 건물 전체 또는 상당 부분에 대한 임대권한을 위임하는 내용의 규약(이하 ‘이 사건 규약’이라 한다)을 제정하였으며, 원고들은 이 사건 임대차계약 체결과 관련하여 운영위원회에 권한을 위임하거나 사전 또는 사후에 동의한 바 없고, 이 사건 규약의 제정에 대하여도 동의하지 아니하였다. 이러한 사실관계에 기초하여 원심은, 이 사건 임대차계약 체결 당시에는 관리인의 권한을 정한 규약이 없었으나, 그 후 관리단이 서면결의로 운영위원회를 관리인으로 선임하고 운영위원회에 임대권한이 있음을 규정한 이 사건 규약을 제정함으로써 이 사건 임대차계약을 추인하였으며, 이 사건 상가건물의 운영부진을 극복하기 위하여 이 사건 규약이 제정된 점, 이 사건 임대차계약에 따라 구분소유자들에게 임대차보증금 및 월 임대료가 지급되고 있는 점 등을 종합하여, 이 사건 규약이 구분소유자들의 사유재산권을 지나치게 제한하여 무효라고 보기 어렵다고 판단하였다.
그러나 원심이 인정한 사실관계에 따르면, 이 사건 규약은 전유부분의 전체 내지 상당부분에 관한 임대차계약의 체결 여부 및 계약내용의 확정에 관한 권한을 운영위원회 등에게 일임하고 그 해당 구분소유자가 전혀 관여할 수 없도록 하는 내용이고, 이는 구분소유자가 원칙적으로 독점적․배타적 사용․관리 권한을 가지는 전유부분에 대하여 다른 구분소유자 사이의 조정의 범위를 초과하는 사용제한을 설정한 것으로서, 구분소유자의 소유권을 필요하고 합리적인 범위에서 벗어나 과도하게 침해 내지 제한하는 것이다. 따라서 이 사건 규약은 사회관념상 현저히 타당성을 잃은 것으로서 무효이고, 이러한 규약에 기초한 이 사건 임대차계약도 원고들로부터 그에 관한 권한을 위임받거나 개별적 동의를 받는 등의 특별한 사정이 없는 한 원고들에게 효력을 미칠 수 없다.
그럼에도 불구하고 원심은 이 사건 규약이 유효임을 전제로 운영위원회 등이 원고들의 동의나 위임 없이 체결한 이 사건 임대차계약이 유효하다고 판단하여 원고들의 청구를 기각하였는바, 이러한 원심판결에는 집합건물 규약의 설정범위에 관한 법리오해나 집합건물 구분소유권에 관한 법리오해로 인하여 판결에 영향을 미친 위법이 있고, 이 점을 지적하는 상고이유 주장은 이유 있다.
그러므로 원심판결을 파기하고, 사건을 다시 심리ㆍ판단하게 하기 위하여 원심법원으로 환송하기로 하여 관여 법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.

▶ 인천지방법원 부천지원2009카합897 공사중지 및 출입금지가처분

주 문
채권자들이 채무자들을 위한 보증으로 각 100,000,000원을 각 공탁하거나, 위 금액을 보험금액으로 하는 지급보증위탁계약을 체결한 문서를 각 제출하는 것을 조건으로,
1. 채무자들은 별지 목록 기재 부동산에 공사를 하거나, 출입을 하여서는 아니 된다.
2. 신청비용은 채무자들이 부담한다.

<이 유>

1. 기초사실
이 사건 기록 및 심문 전체의 취지를 종합하면 다음의 각 사실이 인정된다.
가. 채권자들은 부천시 원미구 *동 53*-*에 있는 지하 3층 지상 9층의 ‘소*’이라는 명칭의 집합건물(이하 ‘이 사건 건물’이라 한다) 중 별지 목록 기재 각 부동산(이하 ‘이 사건 각 점포’라 한다)의 구분소유자들(구체적으로, 채권자 김**과 김##는 별지 목록 1항 기재 점포의, 채권자 김@@는 별지 목록 2항 기재 점포의, 채권자 김##와 신청외 옥**은 별지 목록 3항 기재 점포의, 채권자 박**은 별지 목록 4항 기재 점포의, 채권자 서**은 별지 목록 5항 기재 점포의, 채권자 안**은 별지 목록 6항 기재 점포의, 채권자 이**은 별지 목록 7항 기재 점포의, 채권자 전**는 별지 목록 8항 기재 점포의, 채권자 주**은 별지 목록 9항 기재 점포의, 채권자 한**은 별지 목록 10항 기재 점포의, 채권자 한**는 별지 목록 11항 기재 점포의 각 구분소유자들이다)이고, 채무자 주식회사 소*****(이하 ‘채무자 소*****’라 한다)는 이 사건 건물의 관리인으로 선정된 회사이다.
나. 이 사건 건물에 관하여는 2007. 10. 5.경 소유권보존등기가 마쳐졌으나, 일부의 점포를 제외하고는 분양이 되지 않았던 관계로 이 사건 건물이 당초 예정하였던 종합쇼핑몰로서의 기능은 하지 못하였고, 이에, 채무자 소*****는 2008. 10. 27. 채무자 주식회사 이****(이하 ‘채무자 이**’라 한다)와 사이에 이 사건 각 점포를 비롯하여 이 사건 건물 중 1층부터 5층까지의 전용 및 공유면적 일체 가운데 소*****에 임대차계약 체결권한을 위임한 구분소유자들이 소유하고 있는 부분(5층 가구매장 사용부분 제외)에 관하여 임차하기로 하는 계약(이하 ‘이 사건 임대차계약’이라 한다)을 체결하였다.
다. 그 후 이 사건 건물의 구분소유자들로 구성된 관리단은 2008. 11. 19. 임시총회를 개최하여 참석한 구분소유자들로부터 채무자 소*****의 발족과 이 사건 일괄임대차계약 체결을 사후 추인받았는데, 당시의 구분소유자 중 35명을 제외하고는 임대차계약 체결과 관련된 일체의 사항을 관리단에게 위임하기로 동의하였다.
라. 한편, 이 사건 건물 중 분양대상이 되는 지하 1층부터 6층까지의 해당 점포의 전용부분 면적은 77,464.30㎡이고 2008. 11. 19. 현재 분양대금을 전부 납부하고 수분양자 명의로 소유권이전등기를 마친 부분의 면적은 19,291.89㎡(전체 면적의 24.9%), 아직 분양되지 않거나 수분양자들이 분양대금을 납부하지 않아 시행사인 명의로 소유권보존등기되었다가 한*****에 신탁등기된 부분의 면적은 58,172.41㎡(전체 면적의 75.1%)이고, 그 중 위 임시총회에 참석한 구분소유자들의 전용면적 합계는 66,819.14㎡(전체 면적의 86%)이다.

2. 당사자들의 주장 및 판단
가. 당사자들의 주장
채권자들은 자신들의 반대의사에도 불구하고 채무자 소*****가 채무자 이**와 사이에 자신들의 전유부분인 이 사건 각 점포까지 포함하여 이 사건 건물을 일괄임대하기로 하는 이 사건 임대차계약을 체결하였고, 채무자 이**는 2009. 4.말부터 내부인테리어 공사를 진행하며, 같은 해 7. 6.경부터는 이 사건 건물의 모든 출입문을 봉쇄하고 채권자들의 전유부분까지도 임의로 점유, 사용하며 공사를 하고 있으므로, 이와 같은 채무자들의 소유권침해행위는 금지되어야 한다고 주장한다.
이에 대하여 채무자들은 집합건물의 구분소유자는 구분소유자 공동의 이익에 반하는 행위를 하여서는 아니 될 의무를 부담하며, 이 사건 건물에 관한 관리규약 제6-1조는 ‘전체 구분소유자의 80% 이상 동의가 있는 경우에는 전유구분소유자의 반대에도 불구하고 제3자에게 일괄임대 사용하도록 할 수 있고, 제3자에게 일괄 임대에 반대하거나 기타 이유로 사용을 반대하는 경우 관리단에서는 법적절차에 따라 전유부분에 대한 경매, 사용금지 등의 조치를 취할 수 있다’고 규정하고 있는데, 이 사건 임대차계약은 이 사건 건물의 전체 구분소유자 중 97%가 넘는 사람이 동의하여 체결된 것이므로, 채권자들은 채무자들이 이 사건 각 점포를 사용하는 것을 방해할 수 없다고 주장한다.
나. 판단
집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(이하 ‘집합건물법’이라 한다) 제28조는 "건물과 대지 또는 부속시설의 관리 또는 사용에 관한 구분소유자 상호간의 사항 중 이 법에서 규정하지 아니한 사항은 규약으로써 정할 수 있다."라고 규정하고, 같은 법 제29조는 "규약의 설정은 관리단집회에서 구분소유자 및 의결권의 각 4분의 3 이상의 찬성을 얻어 행한다."고 규정하여 단체자치의 원칙에 따라 자율적으로 규약을 제정할 수 있음을 명시하고 있는데, 이러한 절차에 따라 제정된 집합건물의 규약은 그 내용이 강행법규에 위반된다거나 구분소유자의 소유권을 필요하고 합리적인 범위를 벗어나 과도하게 침해 내지 제한함으로써 선량한 풍속 기타 사회질서에 위반된다고 볼 정도로 사회관념상 현저히 타당성을 잃었다고 인정되는 경우에는 무효라고 보아야 할 것이다(대법원 2004. 5. 13. 선고 2004다2243 판결 참조).
살피건대, 이 사건 건물의 관리규약 제6-1조는 전체 구분소유자의 80% 이상 동의가 있는 경우에는 이에 반대하는 구분소유자가 있더라도 그 반대하는 구분소유자의 전유부분까지 포함하여 이 사건 건물을 제3자에게 일괄임대 할 수 있다고 규정하고 있는 바, 이는 구분소유자가 원칙적으로 독점적․배타적 사용․관리 권한을 가지는 전유부분에 대하여 다른 구분소유자 사이의 조정의 범위를 초과하는 사용제한을 설정한 것으로서, 구분소유자의 소유권을 필요하고 합리적인 범위에서 벗어나 과도하게 침해 내지 제한하는 것이다. 따라서 위 관리규약은 사회관념상 현저히 타당성을 잃은 것으로서 무효이고, 이러한 규약에 기초한 이 사건 임대차계약은 채권자들로부터 그에 관한 권한을 위임받거나 개별적 동의를 받는 등의 특별한 사정이 없는 한 채권자들에게 효력을 미칠 수 없다고 할 것이다(대법원 2009. 4. 9.선고 2009다242 판결 참조).
따라서 채무자들이 이 사건 임대차계약이 유효함을 전제로 채권자들의 전유부분인 이 사건 각 점포까지 점유, 사용하며 공사를 진행하는 것은 채무자들의 소유권을 침해하는 행위라고 할 것이고, 채권자들에게는 그 침해행위의 금지 및 예방을 구할 권리가 있으며, 채무자들이 이에 대하여 다투고 있는 이상 이를 보전할 필요성도 있다.
3. 결론
그렇다면 이 사건 가처분신청은 이유 있어 이를 인용하기로 하여 주문과 같이 결정한다.

※ 칼럼에서 인용된 판결의 전문은 최광석 변호사의 홈페이지인 www.lawtis.com에서 참고하세요.


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