[경매로 세상얻기] 보금자리주택, 양도세 감면대상 아니다

한경닷컴 더 라이피스트

지난 10월 7일 국가유공자 특별공급 사전예약을 필두로 보금자리주택 공급이 본격적으로 시작됐다.

10월 12일~14일 3자녀 특별공급, 15~19일 3자녀 및 노부모 우선공급, 20~22일 생애최초 특별공급, 22~23일 신혼부부 특별공급을 끝으로 특별공급과 우선공급을 마무리하고 26일부터는 청약저축 1순위자를 대상으로 하는 일반공급분에 대한 마지막 사전예약이 진행된다.

처음으로 도입된 사전예약을 통한 공급이니만큼 사전예약 절차나 일정 및 자격 등이 복잡다단하여 관심만큼이나 궁금한 사항도 많을 것이다. 그러나 워낙 많은 양의 문의가 폭주하는 상황이라 공개된 상담창구로의 전화연결 자체가 그리 쉽지 않다.

따라서 이번 회차 ‘不ㆍ富테크’에서는 보금자리주택 사전예약 입주자 모집 안내문이나 콜센터(1588-9082), 한국토지주택공사 서울지역본부(3416-3700), 경기지역본부(031-250-8380~6) 및 국토해양부 주택건설공급과(2110-6239) 등을 통해 확인된 보금자리 청약에 관련된 주요 궁금사항을 Q&A 형식으로 정리해 보기로 한다.

Q1. 다자녀 특별공급 대상자이면서 생애최초 특별공급 대상자이기도 하다. 두개 특별공급 물량에 모두 사전예약 신청할 수 있나?
A. 불가하다. 특별공급간 사전예약 신청은 할 수 없다. 3자녀 특별공급이나 생애최초 특별공급 중 당첨 가능성이 높은 곳을 선택해서 신청해야 한다. 물론 3자녀 특별공급에 신청하고 3자녀 우선공급에 사전예약 신청하거나 일반공급에 사전예약 신청하는 등의 중복신청은 가능하다.

다만 특별공급 대상자중 국가유공자ㆍ장애인 등 기관의 추천을 받아 신청한 자(기타 특별공급)는 이미 사전예약권을 얻었으므로 다른 특별공급이나 일반공급 물량에 신청이 불가하다.

Q2. 사전예약자로 선정되면 보금자리주택이 아닌 다른 민간 또는 공공건설 분양주택에 청약통장을 사용할 수 없나?
A. 사용할 수 있다. 사전예약이라는 것은 본 청약이 있기 전 예비청약자로서의 지위를 부여하는 것에 불과하고 청약통장의 효력은 본청약 당첨자로 확정된 후에야 효력이 상실되므로 사전예약자로 선정된 경우라 하더라도 본청약이 있기 전까지는 청약통장을 사용할 수 있다.

다만 사전예약 당첨자와 그 세대에 속한 자는 본청약한 주택에 입주할 때까지 무주택자격을 유지해야 하므로 그간에 다른 주택에 당첨된 경우에는 해당 보금자리주택의 입주자로 선정될 수 없다.

Q3. 보금자리 청약자격에서 요구되는 무주택자의 범위에 분양권 보유자도 포함되나?
A. 포함되지 않는다. 양도소득세 산정 시 분양권 중 조합원 분양권만 주택으로 간주되고 일반분양권은 주택으로 보지 않는 것이 일반적이다.

그러나 보금자리주택의 청약자격을 가리는 주택소유 기준에 분양권은 조합원 분양권이나 일반분양권이냐를 따지지 않고 모든 분양권을 주택으로 간주하게 된다. 분양 전환되는 임대주택의 당첨자 내지 입주자 역시 주택소유자로 간주되어 보금자리주택에 사전예약 신청할 수 없다.

Q4. 세대주의 배우자가 별도 세대를 구성하고 있는 경우의 소득합산 및 주택소유 여부 판정은?
A. 세대원은 세대주와 같은 주민등록등본에 등재된 경우에만 세대원으로 인정되어 소득을 합산하거나 주택소유 여부를 판정하게 된다. 그러나 세대주의 배우자는 세대주와 주민등록등본을 달리하더라도 이혼한 경우가 아니라면 세대원으로 보아 주택소유 여부를 판가름하게 되고 별도 소득이 있으면 이 역시 세대주와 합산하여 신청자격을 따지게 된다.

첨언하여 세대원이라 하더라도 만 60세 이상의 직계존속(부모, 조부모 등)이 주택을 소유하고 있는 경우에는 이를 주택으로 보지 않는다. 다만 이 경우 노부모 부양 무주택 세대주 우선공급에 신청하는 경우에 한하여 주택을 소유하는 것으로 본다.

Q5. 보금자리주택 본청약 최종 당첨자가 되어 해당 주택 준공 후 직접 거주하지 않고 제3자에게 임대할 수 있나?
A. 임대할 수 있다. 다만 전매제한 경과 즉시 매각하고자 한다면 입주와 동시에 임대할 수 있는 기간은 최장 2년 정도밖에 되지 않을 것 같다. 보금자리주택의 경우 향후 관련법 개정을 통해 ‘5년의 거주의무’가 부과될 수 있기 때문이다.(5년 거주의무기간 부여나 임대여부는 관련법 개정이나 보금자리주택 관련 규제정책에 따라 달라질 수 있음을 미리 밝혀둔다.)
보금자리주택은 7~10년의 전매제한이 적용되고 입주 시 3년이 경과한 것으로 간주된다. 따라서 7년 전매제한이 적용되는 주택의 당첨자가 7년 후 매각하고자 한다면 본청약 당첨자는 입주시점으로부터 4년의 기간이 남게 된다. 5년간 의무적으로 거주해야 하므로 사실상 제3자에게 임대할 수 있는 기간의 여유가 없는 셈이다.

반면 10년 전매제한이 적용되는 주택의 당첨자가 10년 후 매각하고자 한다면 본청약 당첨자는 입주시점으로부터 7년의 기간이 남게 되기 때문에 제3자에게 최장 2년 정도는 임대가 가능하다. 준공 후 즉시 임대를 통해 초기 주택구입자금에 대한 부담을 해소할 필요가 있고, 전매제한 경과 즉시 주택을 매각할 청약자라면 7년 전매제한에 걸리는 보금자리보다는 10년 전매제한에 걸리는 보금자리가 더 낫다고 볼 수 있다.

Q6. 보금자리주택도 내년 2월 11일까지 한시적으로 적용되는 양도세 감면대상 주택에 해당되나?
A. 아니다. 이번에 사전예약을 통해 공급되는 보금자리주택은 본청약이 아닌 사전예약으로서 일반청약과 같은 청약당첨자로서의 지위가 주어지는 것이 아니다. 본청약을 통해 최종 당첨자로서의 지위가 주어지는 것이기 때문에 정부의 ‘09.2.11 경제활성화대책’에 따른 양도세 감면 등 세제감면 혜택이 주어지지 않는다.

닥터아파트(www.drapt.com) 이영진 리서치연구소장

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