[성공으로 이끄는 투자노하우] 전셋값 비율 높은 아파트 노려라

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전세비율 높은 아파트 투자의 장점
‘전세비율’이란 매매가 대비 전세금액 비율로 전세 값 비율이 높을수록 투자금액이 적게 들고 환금성이 좋아 부동산 투자자들의 수요가 많은 게 일반적이다. 전세 값이 매매가의 60~70%선에 이르는 전세 값 비율이 높은 아파트는 미래 불확실한 투자대상을 고를 때 안정적인 투자용 부동산으로 인기를 끌고 있다. 특히 부동산의 수익성이 은행금리 보다 높아 짭짤한 임대수입을 올릴 수 있어 소액 투자자들이 선호하는 투자종목이다.
이런 아파트들은 대개 서울시내 중․소형 아파트 단지의 33~82㎡대로 교통이 편하고 역세권에 위치한데다 신혼부부 ․ 독신자 · 1인가구 등의 수요층이 많은 편이다. 그런 점에서 전세비율 높은 아파트를 제세경비를 빼고 시세보다 값싼 급매물이나 10% 정도 싼 법원 경매로 산 후 월세를 놓을 경우 짭짤한 고정수입을 올릴 수 있어 소액 재테크로 유망하다.
전세비율 높은 아파트는 전세금을 안고 사는 수요자가 많아 되팔기도 쉽고 부동산 불황기에도 가격 하락폭이 크지 않아 환금성․수익성․안전성 모두 높은 편이다. 특히 교통편의가 좋은 도심지역의 경우 중․소형이 대형보다 전세 값이 비싼 시세 역전현상도 왕왕 있다. 따라서 여유자금을 가진 소액 투자자들은 전세가 비율 높은 아파트를 매입해 임대주택사업자로 등록하면 안정적인 수익을 얻을 수 있다.
전세 값 비중 높은 지역은?
부동산 포털사이트에 따르면 수도권 아파트 10만4천여 가구 중 전세금 비율이 높은 곳이 60% 이상에 달하는 곳으로 조사됐다. 수도권에서 전세금비율이 60%가 넘는 곳을 조사한 결과 수도권 338만2013가구 중 3.1%인 10만4천여 가구에 달하는 것으로 나타났다.
지역별로는 경기가 6만2337가구로 가장 많이 분포돼 있고 다음으로 서울이 2만1125가구, 인천이 1만4095가구, 신도시가 6617가구인 것으로 조사됐는데 특히 전세금 비율이 60%가 넘는 곳이 1000가구 이상인 구는 서울 7곳, 경기 10곳, 신도시 2곳, 인천 4곳이었다.
서울은 은평구, 노원구, 마포구, 강동구, 서대문구 등이며 매매가 평균이 1억8000만원이고 전세가 평균은 1억3500만원이다. 경기는 평택시의 전세금비율이 60% 넘는 곳이 2만718가구로 가장 많았다. 이어 수원시, 오산시, 이천시, 화성시, 고양시, 안양시 등으로 분포돼 있다. 신도시는 산본과 일산이 전세 값 비율이 높은 곳이다.
전세비율 높은 아파트 투자전략
소규모 단지의 아파트보다 대단위 단지에 눈길을 돌리는 것이 바람직하다. 대단위 아파트는 우선 교통이 편리하고 편의시설이 종합적으로 갖춰져 있어 투자의 메리트가 높은 편이다. 대개 대단지 아파트는 관리비가 저렴해 전․월세 놓기가 쉽고, 팔 때도 좋은 조건이기 때문에 팔고 싶으면 언제든지 쉽게 팔아 현금화하기 쉬운 편이다.
임대목적용 아파트 투자라면 역세권 중․소형아파트를 노리는 것이 좋다. 대형 아파트에 비해 소형아파트는 생활비가 적게 들 뿐더러 가격이 싸고 임대 수요자가 많아 경기 부침에 강한 장점이 있다.
또 전철 역세권 등 대중교통이 편리한 지역의 아파트가 유리하다. 대개 임대 수요자들은 교통비와 출퇴근 시간을 줄이는 지역의 아파트를 찾기 때문이다. 매매가 대비 전세가 비율이 높은 소형아파트는 목동1․6단지, 상계동, 중계동, 쌍문동, 창동, 가양동 등 26~33㎡대 소형아파트가 밀집한 지역이며 이사철이나 결혼시즌에는 이 지역 아파트전세가 품귀현상을 빚을 정도다.

투자 시 유의할 점
전세가 비율이 높은 아파트는 대개 소형이 많지만 임대목적이 아닌 투자 목적이라면 가급적 중형 평형대 투자가 유리하다. 소형은 임대수요는 많은 대신 투자 후 가격상승폭이 그리 크지 않기 때문이다.
일시에 전세 값의 등락폭이 컸던 지역은 적극적인 투자를 삼가는 게 바람직하다. 소규모 단지이거나 건축 경과연수가 오래된 아파트는 관리비가 다른 단지에 비해 비싼 편이다. 또 주변 환경이 쓰레기 소각장 인근이거나, 오염물질 배출공장 인근의 주거환경에 저해요인을 갖춘 아파트는 전세 값이 들쭉날쭉해 투자의 메리트가 없음에 유의해야 한다.
가격이 다소 저렴하더라도 시내를 벗어난 외곽지역 아파트 투자는 금물이다. 전세 수요자들은 동일한 조건의 전세․월세 수요라면 교통여건을 따지는 성향이 있기 때문이다. 특히 지하철과의 거리는 중․소형아파트의 가격에 큰 영향을 미치기 때문에 역세권과 너무 떨어져 있는 아파트는 투자성이 불리하다.
가격이 저렴한 경매 아파트를 구입할 경우 해당 법원의 최근 낙찰가율을 반드시 확인한 후 응찰해야 한다. 아파트는 입찰 당일 과열 분위기에 휩쓸려 예상 금액 보다 높이 써내 시세수준에 낙찰 받는 경우가 종종 발생한다.
경매 아파트에 명도대상(집을 비워야 하는) 세입자가 있는 경우 무조건 내 보내는 것보다 다소 좋은 조건으로 재계약을 맺게 하는 것도 좋은 방법이다. 통상 소형 경매 아파트에 거주하는 세입자는 전세금의 일부만 받고 집을 비워야 하기 경우가 많아 명도저항이 거세 권리 행사가 지연되는 경우가 많다.

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