[성공으로 이끄는 투자노하우] 상가주택, 검증된 이면 상권 노려라

한경닷컴 더 라이피스트

상가주택 경매 물건이 많이 나오는 지역은 서울 도심보다는 외곽이나 수도권 일대다. 도심 물건은 대체로 경매 직전 일반 매매로 팔리기 때문에 환금성이 결여된 외곽지역 매물이 주로 경매시장에 나온다. 따라서 경매물건을 고를 때는 직접 현장을 답사해 주변 상권의 시세와 주거와 상가 영업환경을 파악하고 배후 고객들의 인구밀도와 소비력을 조사한 후 임대사업성이 있는 물건을 고르는 게 관건이다.
투자 유망한 상가주택은 6m 이상 도로에 접해 있고 저층에는 근린시설이 입주해 있어야 투자성이 있다. 도로를 낀 주택가 초입의 코너에 위치한 것이 좋으며, 평지이면서 도로에 접한 면적이 클수록 가치가 높다. 도로에 맞붙은 면적이 6m 미만이거나 경사진 곳에 위치할 때는 일조권과 사선제한으로 나중에 건물 증․개축을 할 때 어려움이 있어 환금성이 떨어지는 것이 일반적이다.
1~2층의 저층은 근린업종이 입주해야 하는 만큼 목이 검증된 곳을 골라야 한다. 유동인구는 소형주택이라면 하루 3000명 내외, 중․대형은 8000~1만 명 정도면 임대용으로 적당하다. 2개 이상의 도로에 접해 있으면 수요자의 접근성이 좋아 안정적인 임대수익을 얻는다. 토지 용도가 일반 주거지역이라도 전철역에서 500m 이내이거나 멀리 떨어지지 않은 이면도로변은 먹자골목이나 역세권 이면상권으로 성장할 가능성이 크다는 점을 염두에 두고 경매물건을 고르는 것이 바람직하다.
상가주택의 투자 유망지역은 지역 상권이 성장하는 시기를 지나 성숙단계에 접어든 곳이 적합하다. 성장기에는 변화에 따른 리스크가 따르는 반면 성숙기에 이르면 안정적인 수익을 확보할 수 있기 때문이다. 서울의 경우 개발여지가 많고 가로와 이면상권이 모두 활성화된 곳이나 가로상권은 활성화됐으나 이면도로가 활성화되지 않은 곳을 눈여겨볼 만하다.
당장 이면도로까지 상권이 확장되지 않았지만 잠재성장력과 번창력이 좋은 곳과 도시계획상 용도지역이 고밀도로 개발 예정인 뉴타운지역이나 수도권의 재개발 일대도 투자 유망지역으로 꼽을 수 있다. 이밖에 아직 상권이 형성되지 않은 교통중심지로 멀지 않아 토지 용도가 변경될 것으로 예측되는 지역이나 지하철 역세권 지역이 투자 가능성이 높은 지역이다.
경매 상가주택 투자 시 유의할 점도 많다. 우선 명도(세입자 집 비우기) 기간이 대체로 긴 편이다. 상가와 주택 임차인이 여럿인 경우가 많아 세입자를 내보내는 일이 쉽지 않다. 통상 3개월에서 6개월까지 걸리기도 한다. 세입자들을 내보낼 때는 되도록 기존 계약내용보다 유리한 조건으로 재계약을 유도하고 보증금의 일부라도 배당받는 경매물건을 고르면 명도가 수월하다. 한 푼도 못 받고 내보내는 것보다 법원으로부터 일부라도 배당 받는 다면 순순히 집을 비워주는 경우가 많다.
경매에 부쳐진 상가주택은 관리상태가 허술한 경우가 많으므로 건물의 주요 구조부를 살피고 건물의 개보수가 필요한지 여부, 건물 자체의 하자요인 등을 살펴야 한다. 덩치 큰 상가주택은 입찰 전 건물 수리업자를 대동해 개보수 비용을 미리 계산해 보는 것이 유리하다. 증축과 개축 등 리노베이션 과정을 거쳐 업종변경과 함께 건물의 효용과 가치를 올릴 수 있는지도 살펴보는 것이 좋다.
노후 상가주택 경매물건 중에 법원 매각공고에 ‘제시 외 건물󰡑이 있는 경우가 많다. 통상 주 건물에 부속된 건물로 미등기 건물을 나타낸다. 매각대상에서 제외되는 경우가 있으므로 입찰 전 해당물건 매각물건명세서나 감정평가서를 반드시 확인하고 현장답사를 통해 현재 이용상황과 현황이 다른지 확인해 보고 입찰에 응해야 한다. 유찰이 잦은 물건은 건물이나 물건 상 하자가 있는 경우임으로 등기부등본 상 권리분석 외에 물건분석을 철저히 한 후 입찰을 결정해야 한다.


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