[성공으로 이끄는 투자노하우] 투자에 성공하려면 가격흐름을 읽어라

한경닷컴 더 라이피스트

거래시세 추이로 투자정보 축적하라
가격 메리트 있는 부동산을 잡으려면 투자수익률부터 정해야 한다. 어떤 지역, 어떤 매물에 투자하고 어느 타이밍에 매도하느냐에 수익률이 판가름 난다. 지역호재와 정책 변화에 따라 수익률도 달라진다. 중장기 예상수익을 감안해 본인 상황에 맞게 보수적으로 정하는 게 바람직하다. 부동산 값은 장기적인 배려 하에 형성되어 늘 변화과정을 겪기 때문이다.
부동산 가격은 과거의 전개임과 동시에 미래를 반영하는 것이므로 현재시세뿐 아니라 과거 및 향후 가격탄력도를 예측해 봐야 한다. 시세추이는 부동산 정보사이트와 은행시세, 감정가를 통해 과거 1~2년 동향을 분석할 수 있다. 해당 지역 시세뿐 아니라 유사지역 몇 군데를 비교해보면 객관적인 시세를 파악하기 쉽다. 인터넷카페나 언론사 시세 정보란에서 거래동향과 시세, 지역호재를 파악해보면 향후 가격의 추이를 내다보는 데 도움이 된다.
인터넷으로 시세의 흐름을 파악할 때는 후보지 몇 군데를 선정해 인터넷사이트에서 투자자 본인의 성향과 자금상황에 맞는 면적, 가격대를 고르고 희망 가격대의 시세란 추이를 살펴보자. 중개업소가 중점적으로 등록하는 사이트에서 어렵지 않게 추이를 찾을 수 있다. 정보사이트마다 과거시세를 보기 쉬운 그래프나 표로 정리해 놔 초보자도 확인할 수 있다.
인터넷 매물정보는 수요자의 눈길을 끌기 위해 미끼나 허위로 등록돼 실제 존재하지 않는 경우도 있으므로 실거래가 정보는 현장 중개사사무소에 들러 확인해야 한다. 요즘같이 가격 하락기에는 호가매물 중심이기 때문에 주의해야 한다. 개업 중개사들이 독자적으로 운용하는 홈페이지나 지역블로그, 입주자 커뮤니티에서 시세동향을 확인하는 것도 좋은 방법이다.
관심지역의 정확한 거래동향과 시세를 파악하려면 일주일에 한번 정도 현장을 직접 방문해보는 게 필요하다. 지역 내 부동산의 매물과 거래량 동향을 파악해 본다. 외지인의 발길이 잦거나 이동식 중개업소 출현, 담보대출의 증가, 건축허가 신청의 증가, 분양률 증가와 경매 낙찰가율 상승 등 가격흐름을 찬찬히 살펴보면 지역 내 가격흐름을 읽어낼 수 있다.
지역 내 가격 가격흐름을 읽는 일이 쉽지 않을 경우에는 고수따라하기 식 방법도 유용하다. 건설과 개발, 분양 등 부동산을 바탕으로 신상품을 개발하는 개발업자들의 투자기법과 현장 판독법을 익혀 두면 유용하다. 현재의 부동산 값에만 민감하지 말고 목표 부동산에 대한 인터넷 정보와 신문, 자치구와 행정부처 공지자료를 확인하고 앞으로 생길 변수를 정리해 스크랩해두는 습관을 길러야 한다.
앞으로 부동산 시장은 ‘가격’이 투자성패로 작용할 전망이다. 곳곳의 뉴타운, 택지지구와 4대강 개발, 보금자리 공급 등의 호재로 인해 내 집 마련과 부동산투자 전략 짜기가 여간 까다로운 것이 아니다. 그렇다고 좋은 기회가 찾아올 때까지 넋 놓고 기다리고 있을 수만은 없다. ‘적극적인 마음’과 ‘부지런한 발품’이 필수이다. 지역 답사를 다니며 중개업소 두 세 곳을 정해 가격변동 추이와 분위기를 6개월 정도 파악해야한다.
무조건 싼 매물만 찾는 것보다 앞으로의 투자가치를 면밀하게 살핀 후 부동산을 고르는 것이 중요하다. 저렴하게 나온 이유와 권리와 물건 상 하자 여부도 체크해야 한다. 시장 전망을 따져 투자목적에 맞고 시세보다 값싼 매물을 주시한 후 매매가를 수시로 살펴 매수타이밍을 잡는 지혜도 필요하다. 공급 과다 지역보다는 강남과 뉴타운 등 희소성이 높아 불경기에도 잘 팔릴 부동산을 위주로 선택하는 것이 향후 투자가치를 높이는 방법이다.


"외부 필진의 기고 내용은 본지의 편집 방향과 다를 수 있습니다."
독자 문의 : thepen@hankyung.com