[성공으로 이끄는 투자노하우] 다가구 경매, 월세비중 높은 곳 골라라

한경닷컴 더 라이피스트

소형주택 임대수요 많은 지역 노릴 만
임대사업을 위해 다가구주택 경매물건을 노릴 때는 소형주택 임대수요가 풍부한 지역을 선정하는 게 좋다. 소형주택은 임대수요가 넉넉해야 임대기간이 끝나고 집을 다시 내놓을 때 자금에 대한 부담이 적다. 임대수요가 많은 곳은 대학가나 역세권 주변, 주택이나 공장밀집지 등이다. 경매 낙찰가를 아무리 싸게 했더라도 임대수요가 넉넉해야 안정적인 임대수익을 기대할 수 있다.
고정적인 임대수익을 얻기 쉬운 곳은 월세비중이 높은 곳이다. 신설 역세권이나 도심, 뉴타운·재개발·재건축 인근, 교통여건이 양호한 곳의 주택은 젊은 직장인이나 개인사업자들의 임대수요가 많아 월세비중이 높은 편이다. 보증금 비율을 낮추고 월세비율을 높이면 높은 수익을 올릴 수 있고 나중에 되팔 때 환금성면에서 유리하다. 다가구주택 투자자는 장노년층이 임대사업용으로 매입하기 때문에 월세가 높으면 되팔기도 수월하다.
다가구주택 경매투자에서 유의해야 할 점은 세입자관계를 철저히 조사해야 한다. 경매에 부쳐진 다가구는 대체로 등기부등본 상 권리관계는 안전한 편이지만 세입자들이 많아 전세보증금 등의 문제가 복잡해 낙찰 받은 후 세입자들을 내보내는 문제가 껄끄러울 수 있다. 가끔 낙찰 받은 후 세입자를 내보낼 때 법적으로는 문제없지만 보증금 전액을 날리는 세입자들도 왕왕 있다.
보증금을 떼이는 세입자가 있는 경우 이사비 등 예상치 못한 고액의 추가비용이 들어갈 수 있다. 따라서 무엇보다 낙찰자가 부담해야 할 임대보증금 유무를 확실하게 파악해 물어줄 돈이 없거나 세입자의 보증금이 낙찰금액에서 배당받아 나가는 안전한 물건 위주로 입찰하는 것이 관건이다. 되도록 입찰 전 가구별 예상배당표를 작성해 배당 받는 세입자가 많을수록 다가구주택 경매물건은 유리하다.
아무리 호재지역 다가구주택이라도 낙찰가가 감정가의 85%를 넘지 않는 것이 바람직하다. 아파트·다세대와 달리 환금성이 떨어지고 세입자 명도비용과 수리비 등 낙찰 후 추가비용이 예상한 것보다 더 많이 들기 때문에 보수적으로 입찰가를 써낼 필요가 있다. 또 환금성 문제를 감안할 때 시세차익을 노리고 접근하기 보다는 실제 입주나 안정적인 임대수익 등을 노리는 것이 좋다.
지은 지 20년 이상 된 주택이나 권리관계가 까다로워 세입자관계가 복잡한 경매물건은 세밀한 검토 후에 입찰해야 한다. 건축 내용연수가 오래된 주택은 건물상태가 노후화돼 전면 개보수나 신축을 해야 하는 수도 있다. 감정평가서와 건축물대장으로 건축연도를 확인하고 입찰 전 현장답사를 통해 주택 내·외부를 살펴 주요구조부의 하자여부를 직접 살펴야 한다.
최근 재개발·뉴타운 지역 내 다가구주택이 인기를 끌자 경매 진행 중 경매 자체가 취소·취하되는 물건이 많아졌다. 특히 개발 호재지역의 경우에 자주 발생한다. 채무자가 중간에 급매로 되팔거나 세입자들이 합세에 경매를 정지시키기도 한다. 세입자 탐문을 통해 경매진행 여부를 확인하고 경매신청금액이 주택가격에 비해 현저히 적거나 저당금액이 작은 주택은 취하 가능성이 높으므로 채권자로부터 실채무 금액을 확인해보는 것이 바람직하다.


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