[성공으로 이끄는 투자노하우] 경매 그린벨트 땅 노려라

한경닷컴 더 라이피스트

수도권 인접 땅 유리
정부가 그린벨트(개발제한구역) 개선방안을 추진함에 따라 그린벨트에 투자자들의 관심이 다시 모아지고 있다. 그러나 서울과 수도권 그린벨트 내 땅값은 개선시안이 발표된 후 20%가량 올라 투자자들로서는 매입하기가 부담스럽다. 이럴 때는 경매를 통해 그린벨트 내 땅을 구입해보는 것도 좋은 방법이다.
경매로 그린벨트 내 토지를 낙찰 받으면 면적에 관계없이 별도의 거래허가를 받지 않아도 되는데다 시세보다 최소 10%에서 최대 30% 가량 저렴하게 살 수 있다. 하지만 그린벨트 내 토지투자는 보금자리 주변, 도시지역으로 편입되어 개발제한의 해제가능성이 높은 곳을 골라야 수익성을 올릴 수 있다는 점에 유의해야 한다.
법원 경매로 나오는 그린벨트 내 땅은 서울지역의 경우 강동구 고덕동·상일동·마천동, 중랑구 망우동·신내동, 도봉구 도봉동, 노원구 하계동, 송파구 거여동, 서초구 내곡동, 성북구 정릉동, 은평구 진관내동 외에 수도권은 과천시․하남시․고양시․안산시․시흥시․의정부시 일대가 주요 공략 대상이다.
규모는 660㎡∼9,920㎡의 토지와 주택이 많고 감정가도 1억 ∼ 5억 원 대 정도로 중소규모 투자자들이 투자하기에 적합한 편이다. 경쟁률은 다소 낮아 응찰자는 5∼6명 선이다. 1∼2회 유찰된 물건은 5~10대 1정도의 경쟁률을 보이며 낙찰가율(감정가대비 낙찰금액 비율)은 70∼80% 정도이다.
그린벨트 해제가 유망한 지역 내 토지라 하더라도 너무 외진 곳에 위치하거나 개발이 불가능한 습지와 맹지는 피하는 게 좋다. 가장 안전한 토지투자는 택지개발지구에 인접한 지역의 그린벨트를 매입하는 방법이다. 또 취득목적에 맞게 개발할 수 있는지 여부를 확인해야 하는데 전원주택은 건축법상 4m 도로에 접해있어야 건축허가가 난다.
경매로 토지를 취득할 때는 반드시 주변시세를 확인한 뒤 응찰가를 정해야 한다. 1∼2회 유찰돼 거품이 빠진 토지를 고르는 것이 바람직하다. 하지만 입지가 뛰어난 서울 및 수도권지역은 감정가가 시세보다 싼 경우 첫 입찰(신건)에서도 과감하게 응찰할 필요가 있다.
유의할 점으로는 경매 물건이라도 1,000㎡ 이상의 농지를 구입할 때는 농지취득자격증명을 받아야 한다. 법원 매각공고와 특별매각조건에 ‘농지취득자격증명 필요함’이라고 적혀 있는 농지들이 그 대상이다. 다만 지목과 실제현황이 다르고 건물이 가옥대장에 등재되거나 도시계획시설이 결정된 농지는 농지매매증명이 없어도 된다. 또 매입 후 토지의 이용제한이 많은 상수원보호구역, 공원구역, 문화재보호구역, 군사시설보호구역인지 반드시 확인해야 손해를 보지 않는다.



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