[성공으로 이끄는 투자노하우] 소형 업무빌딩 경매 투자가이드

한경닷컴 더 라이피스트

20% 저가 낙찰, 물량 증가세
서울 영등포구 여의도동에서 원목수입 법인체를 운영하는 김성구씨(46)는 업무용으로 쓸 중소형 빌딩을 찾던 중 지난해 3월 서울 마포구 성산동 소재하는 사옥용 근린시설이 경매에 나왔다는 소식을 접하고 입찰에 나섰다. 1998년에 지어진 철근콘크리트조로 대지 466㎡, 건물 1593㎡의 지하 1층, 지상 5층 규모였다. 건물은 H사의 사옥으로 이용했었으나 법인파산으로 경매에 부쳐져 5개월 이상 공실상태로 남겨진 상태였다.
김씨는 감정가(36억2811만원)에서 2회 유찰된 상태에서 2명이 입찰경쟁을 벌여 낙찰가율 68%인 24억7210만원에 낙찰 받았다. 김씨가 대표이사로 있는 M법인 명의로 낙찰 받았다. 이 건물은 K고교 입구 사거리 코너 대로변에 인접해 3.3㎡ 당 2,500만원을 호가해 시세 대비 30% 값싸게 낙찰 받은 셈이다. 위치 좋고 건물상태까지 양호해 흡족해 한다. 낙찰 후 제세금 1억여 원을 들여 소유권등기를 마치고 건물 내·외부 수리비 3000여만 원을 더 들여 단장한 후 지난해 10월부터 법인명의의 사옥으로 입주를 마쳤다.
실물경기 침체와 부동산거래 감소의 영향으로 자영업자와 건물 임대사업자들이 어려움을 겪으면서 중소형 업무빌딩 경매물량이 점점 증가 추세에 있다. 수년간 저금리 상태가 지속되면서 경기호전을 기대해 과다한 대출을 받아 업무용 부동산을 장만한 법인체와 개인 임대업자들이 경기침체의 영향을 받으며 보유하고 있던 부채 많은 중소 빌딩들이 속속 경매에 부쳐지고 있다.
경매에 부쳐지는 업무빌딩 경매물건에 투자하면 통상 시세 대비 20~30% 값싸게 낙찰돼 새로운 주인을 찾는 게 경매시장에서 관례화되고 있다. 중소빌딩은 수익성부동산이지만 환금성이 결여돼 일반매매로 내놓아도 잘 팔리지 않아 결국에는 법원경매를 통해 값싸게 팔려나가는 된다. 자산가들은 거래 침체기를 이용해 경매·공매의 권리분석을 통해 아주 저렴하게 빌딩을 매입하는 호기로 여긴다.
서울·수도권에서 중소 업무빌딩이 경매에 나오는 물량은 한 달이면 150~200여건 정도다. 전국적으로는 한 달에 500~600여건에 달한다. 지방 부동산시장 침체 탓에 지방 물량이 증가추세이다. 낙찰가율은 서울이 85%, 수도권은 70%선이다. 도심 소형빌딩은 감정가를 훌쩍 넘어 낙찰되기도 하지만 통상 1회 유찰 후 80%선에 낙찰되는 게 통례이다. 입찰경쟁률은 서울 수도권이 3~5대 1, 지방은 2~3대 1 수준이다.
경매에서 중소형 업무빌딩 물건을 찾을 때는 다양한 물건검색 과정을 거쳐야 한다. 대법원 경매정보 사이트나 사설 경매정보지의 물건정보란에는 ‘업무빌딩’으로 표기되지 않고 ‘근린’이나 ‘상가’, ‘근린시설’로 분류된다. 따라서 관심지역과 금액에 맞는 물건 중 ‘사무실·오피스·교육시설·의료시설’ 등 종합적으로 물건을 검색하고 감정평가서와 매각물건명세서 상의 임대차의 점유의 권원내용도 확인하는 것이 우량물건을 찾는 비결이다.
경매로 나오는 빌딩은 통상 세 가지 분류의 상권으로 나눠서 입찰에 부쳐진다. 근린주택형과 근린상가형 및 업무중심형으로 분류되는데 도심 입지형인 근린상가형 상권 내 매물이 임대수익률이 높아 인기를 끈다. 상권은 늘 바뀌고 움직이기 때문에 현재 배후상권의 상주, 유동인구 추이를 꼼꼼히 살피고 중대형 업무시설 변화와 추이여부를 살펴 입지와 상권에 맞는 빌딩을 고르는 게 핵심 투자전략이다.



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