[성공으로 이끄는 투자노하우] 실전 고수 ‘따라 하기’ 전략

한경닷컴 더 라이피스트

자신의 전문 분야를 투자에 접목한다

바야흐로 부동산투자자들이 대박의 꿈을 버려야 할 때가 되었다. 지금 부동산시장은 극심한 거래한파 속에 대세하락기에 접어든 게 아니냐는 우려가 나오고 있다. 도시화 정체, 투자수요 감소, 구매력 하락, 대출여력 소진 등 침체의 골이 더 깊어질 수 있기 때문이다. 그러나 이러한 때가 투자의 기회라 여기는 투자고수들의 틈새 투자전략이 빛을 발한다.
투자 고수들은 부동산 틈새투자처를 연구해 돈 버는 실전 ‘고수’ 들을 말한다. 침체기 때 주식과 부동산시장에서 일반 개미들이 결국에는 손해를 보듯이 부동산시장의 개미들도 결국 막차를 타 자금이 물리거나 손해 보기 십상이다. 대세 하락기, 불확실한 시기에 모든 투자자들이 움츠릴 때 숨은 고수들은 자기만의 투자비법 노트를 펼치며 투자처를 노린다. 그들만의 투자 경험과 고도의 분석, 감각을 바탕으로 짭짤한 수익을 내기 때문이다.
2000년대 부동산 대세상승기에 전문가들이 실전경험을 통해 막대한 투자자익을 거둘 기회가 많았다. 그들은 호황기 때 과장된 투자이익을 내세워 공동이나 사모투자 등 자기 이익을 위해 순진한 개미들을 이용했다가 문제가 생겨 꽃도 피워보지 못하고 잠적했다. 그 중 일부 고수만이 투자 현장에 남아 투자기법을 가르치거나 직접 투자하며 제2의 투자인생을 살아간다. 실전 고수들만이 써먹는다는 전문가형 틈새 투자기법 들을 독자에게 소개하려 한다.
자투리 토지는 부동산 시장의 계륵이다. 건축하다 쓸모없이 방치된 땅은 건축하기에 애매한 땅이라 무용지물이다. 그러나 자투리땅이 어디에 있느냐에 따라 큰돈이 되기도 하고 쓰레기로 전락한다. 만약 도시지역에 있거나 뉴타운·재개발, 개발계획이 수립되고 있는 지역이라면 금싸라기 땅으로 바뀌는 건 시간문제다. 그런 땅은 개발용도로 흡수하는 경우가 많아 적금용 투자대상으로 최적이다.
두 사람 이상이 같이 소유하고 있는 부동산을 공유부동산이라 한다. 언뜻 보기엔 권리 상 온전한 소유권이 아니어서 하자있는 부동산으로 여기기 쉽다. 그러나 지분을 취득해 등기하면 개발이익과 이용권을 지분만큼 나눠가질 수 있다. 수용토지이면 지분만큼의 보상을 받을 수 있고 임대의 경우 지분만큼 월세수익을 얻을 수 있다. 재개발·재건축의 경우 현금청산 과정에서 지분권을 주장해 차익을 챙기기도 한다.

위험요소를 기꺼이 받아드리기 위해 고수들은 인적 네트워크를 잘 활용한다. 그중 교환거래 중개업자나 대부업자, 급매 처리 중개사와 친하게 지낸다. 이들로부터 전국에 산재한 땡처리 부동산에 대한 정보를 얻고 돈이 급한 후순위대출 희망자에 대한 정보도 같이 얻는다. 이런 매물은 등기부 상 권리관계가 복잡해 경매 일보직전이어서 떨이로 부동산을 넘기기 일쑤다. 수익성 부동산이라면 싸게 매입한 후 레버리지를 이용할 수 있어 ‘꿩 먹고 알 먹는’ 투자대상이다.
경매와 공매물건 같은 저가매물도 고수들의 먹잇감이다. 특히 강제집행 되는 부동산에 거주하는 대항력 있는 위장임차인을 가려내 자기 돈 몇 푼 들이지 않고 차익을 챙긴다. 소유자와 친·인척 여부, 대출 기관 확인, 경매기록에 첨부된 임대계약서 상의 중개사 진술, 소송 등의 실전경험을 바탕으로 탐문과 조사를 통해 시세의 반값에 낙찰 받아 수익을 챙긴다. 반드시 해결방안을 확인한 후 투자하는 주도면밀함을 갖춘 게 일반투자자와 다른 점이다.



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