[성공으로 이끄는 투자노하우] 2010년 토지 투자에 주목하라

한경닷컴 더 라이피스트

부동산시장에 춘래불사춘(春來不似春)이라는 말이 회자되고 있는 가운데 주택거래 한파가 쉽게 풀리지 않는 기미가 보이고 있다. 그러나 유독 부동산 투자자들이 눈독을 들이는 종목이 따로 있다. 바로 호재를 안고 있는 토지이다. 토지시장은 ‘겹호재’가 만발하기 때문이다. 시중의 풍부한 유동자금이 호재 지역 토지로의 자금유입 현상이 두드러지고 있어서다.
토지시장의 호재는 총 40조원에 달하는 막대한 보상비가 풀릴 것으로 추정되면서 토지로의 자금유입 조짐이 눈에 띄게 늘고 있다. 4대강 사업과 보금자리, 그린벨트 해제, 신도시 개발사업 토지 보상비가 동시다발로 풀리게 된다. 또 지방선거를 기점으로 토지거래 규제 완화가 기대되는 등 시장을 흔들 만한 호재가 산재해 있다. 실제 보상비의 상당 부분이 토지로 재투자돼 온 과거 사례를 감안하면 보상금이 토지시장에 큰 영향을 줄 것으로 보인다.
또 경기회복의 기대감과 유동성, 세금 등 정책변수가 토지시장에 우호적으로 작용할 여지가 높다. 그동안 주택시장에 집중된 금융규제와 달리 토지시장은 규제가 자유로운데다 부재지주의 양도세중과 유예조치로 올 연말까지 땅을 살 경우 양도세 중과대상에서 제외되는 등 불투명성을 띠었던 토지시장에 관심이 집중돼 대중적인 투자수단으로 자리 잡는 한 해가 될 것으로 보인다. 이렇게 호재 많은 토지시장에서 실수요자는 어떻게 접근하는 것이 좋을까?
재료 있는 호재지역 투자 유망
토지 투자를 고려한다면 자금과 목적에 맞는 전략을 미리 짜둬야 한다. 토지 매입 시에 분석기법과 투자전략이 핵심이다. 통상 토지투자의 목적은 개발형과 이용자형으로 나뉜다. 개발형은 투자 후 건물을 지어 임대수익 또는 시세차익을 보고 되파는 목적이다. 이용자형은 토지 실수요자가 주거 또는 주말주택 등 실제 사용목적에 맞게 이용하는 경우다. 따라서 토지를 고를 땐 목적에 맞는 지역과 땅의 용도를 찾아내는 것이 관건이다.
투자자 본인에게 맞는 땅을 고르려면 가장 먼저 투자지역부터 선정하는 게 최우선이다. 사실 전국에는 지역호재를 안고 있는 지역이 다수 분포해 있어서 투자목적에 맞는 지역선정부터 하는 것이 투자의 첫 단추를 꿰는 순서다. 주택투자와 마찬가지로 토지수요가 풍부하고 도로 등 인프라가 잘 정비된 수도권에서 땅값 상승의 재료가 있는 투자처를 찾아내야 한다.
재료 있는 금싸라기 땅이란 지역개발 호재가 있는 땅을 말한다. 도로 개통, 그린벨트 해제, 택지개발지구 지정 등으로 땅값이 강세를 보이는 주변지는 개발혜택 때문에 매입해 두면 돈 되는 부동산이다. 현재 도로에서 다소 떨어져 있더라도 도로 확장계획이 있거나 지방자치단체의 개발계획에 따라 순차적으로 개발할 가능성이 큰 땅은 투자자금 회수가 빠르고 땅값 상승분이 커 상당한 시세차익을 거둘 수 있다.
투자유망 상품으로 급부상하고 있는 토지투자에서 개발과 도로·철도개통과 관련해 유망투자처는 어디이고 앞으로 10년 이상 토지시장의 블루칩으로 급부상할 지역은 어디일까? 유망 투자처를 발굴함에 있어서 가장 손쉽고 효과적인 방법은 역시 도로, 철도 등 길을 따라 투자하는 전략이다. 개발 또는 이용형이든 개통을 앞둔 고속도로나 지하철 수혜지역을 선점하는 것이 안전하다.
토지 투자 유망지역으로는 수도권과 광역시 대형택지 주변과 교통망 개선지역, 4대강 사업지 주변, 용인·김포 경전철 수혜지, 제3경인고속도로, 제2경부고속도로 및 제2자유로, 보금자리주택지구 추가 지정, 신규 교통망 확충 등 교통 수혜지 등을 주요 투자 가능지역으로 노릴 만하다. 이들 지역은 이미 개발호재가 반영돼 다소 부담이 되지만 초보자들의 안정적 투자처로서는 최적의 투자처라고 할 수 있다.
토지 매입 전 체크사항
하지만 재료 있는 금싸라기 땅을 발견했다고 해서 덥석 투자에 나섰다가는 낭패를 볼 수 있다. 땅은 주택과 달리 특수성이 강해 같은 지역이라도 땅의 모양과 활용도 등에 따라 가격이 천차만별이다. 한번 선택하면 이를 바꾸기도 쉽지 않으므로 매입하기 전에 면밀히 검토해야 한다. 따라서 토지의 활용가능성을 따져보고 투자하는 것이 좋다.
땅의 용도확인은 필수다. 토지는 개별적인 규제를 받는 경우가 대부분이므로 땅의 형질 변경·전용을 통해 부가가치를 높일 수 있는지 따져봐야 한다. 대지는 건축할 때 인․허가를 제대로 받을 수 있는지, 용적률과 건폐율은 얼마인지를 미리 알아봐야 투자 실패의 확률을 줄인다. 매입 전 반드시 건축 전문가에게 구체적인 기획설계안을 자문 받거나 지자체 홈페이지에서 최신 개정 조례정보를 입수해 건축제한 여부를 확인하는 게 바람직하다.
토지 계약을 할 때는 공인중개업소를 이용하는 것이 바람직하다. 무허가 중개업소나 지역주민의 알선을 받아 매입 후 턱없이 싼 물건을 잡았다고 좋아하다 사기를 당하는 경우를 종종 보게 되는데, 이는 실수요자들의 경험 부족을 노리고 사기를 치는 브로커들의 농간 때문이다. 가능하면 현지에서 오래 영업한 토지거래 전문 공인중개사를 통해 계약하는 게 낫다.
유동성, 정부정책, 토지보상비 등을 고려할 때 올 하반기 호재지역의 완만한 땅값 가능성이 매우 높은 게 사실이다. 다만 땅에 투자할 때 절대 과욕은 금물이다. 가능하면 여윳돈 투자가 정석이다. 아파트나 주택과 달리 땅은 손쉽게 팔리지 않는다는 특성에서다. 급한 경우 팔려고 할 때는 턱없이 낮은 값에 내놓아야 하므로 만일의 경우에 대비해 여윳돈을 활용하고 대출비중은 가능한 한 낮게 하는 게 좋다.


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