[힘이 되는 부동산 법률] 달콤한 임대보장약속, 어떤 위험이 있나?

한경닷컴 더 라이피스트

상가분양에 있어 일정한 수익보장 차원에서 분양주체측이 “임대확약서”를 수분양자에게 교부하는 경우가 적지 않다. 일정한 수준의 임대료를 보장받는 것은 상가분양에 있어 무시할 수 없는 중요한 메리트임은 분명하다. 하지만, 이 과정에서 적지않은 문제점이 있다.
제시한 약속을 책임질만한 능력이나 자력(資力)이 되지 않음에도 불구하고, ‘일단 분양하고보자’는 차원에서 이런 약속이 남발되는 경향이 있다. 쉽게 말하면 “막가파”식 분양인 셈이다. 높은 수익률에 혹하는 마음으로 분양계약을 체결한 후 ‘이런 약속이 불가능하다’는 것을 깨닫게 되더라도 이미 때늦은 후회가 될 수 있다. ‘분양대금 완납을 전제로 임대확약을 했으니 일단은 분양대금을 전부 받아야만 약속한 임대를 보장하겠다’는 식으로 분양회사가 책임을 회피해버리기 때문이다. 하지만, 대부분의 분양회사가 자력이 불충분한 현실에서, 분양대금을 모두 납입하고도 약속한 임대가 이루어지지 못한다면 납부한 분양대금반환마저 보장받기 어려울 수 있는데, 분양회사를 믿고 분양대금을 전부 납입한다는 것은 수분양자 입장에서는 위험한 도박이 아닐 수 없다. 결국 이런 구조 때문에 분양회사의 임대확약이 허구적인 약속인지 여부를 제대로 검증하기가 어렵게 되면서, 비록 임대수익률에 대해 분양회사가 무리한 약속을 했다고 하더라도 법적으로 빠져나갈 여지가 생기는 것이다.

그 밖에도, 분양대행사측이 한 약속은 분양회사의 약속과 분명히 구분할 필요가 있다. 무리한 분양을 위해서, 책임질 수 없는 약속을 분양대행사 독단으로 하는 경우도 적지않고, 심지어는 허수아비 분양대행사를 앞세워 분양회사가 거짓약속을 적극적으로 사주하기도 한다. 분양사무실과 같이 공개적인 자리에서 이루어진 약속이라는 점에서 분양대행사측의 임대약속을 분양회사의 약속으로 믿는 경향이 있지만, 오산일 수 있다. 다음은, 수원지방법원 2010. 4. 15. 선고 2009가합10754 분양대금반환사건의 판결인데, ‘분양대행사 직원이 한 임대확약이 이행되지 못했다’는 이유로 분양회사에게 분양대금을 반환해달라고 한 소송에서 법원은 원고청구를 기각했다. 어두운 분양현실에서 여러 가지 시사하는 점이 많아 판결문의 주요내용을 자세히 소개한다.
법원은, “--먼저, 소외 회사가 피고를 대리하여 원고에게 임대확약을 한 것인지 여부에 대해 살피건대, 피고의 분양대행업체인 소외 회사의 직원 박00, 신00가 이 사건 분양계약 체결 당시 원고에게 임대확약을 한 사실, 피고와 소외 회사 사이에 분양대행계약을 체결함에 있어 소외 회사의 직원들은 피고의 비용으로 마련한 분양사무실에서 피고 직원들과 함께 상주하며 피고가 정한 방법에 따라 분양을 실시하고, 매일 분양현황을 피고에게 보고하고, 계약 작성 후 분양관련 제반서류는 피고에게 인계하며, 분양대행수수료는 분양계약 체결 후 1차 중도금까지 납부된 이후에 지급받기로 약정한 사실은 앞서 본 바와 같으나, ① 임대확약 당시 박00, 신00는 피고를 대리한다는 표시를 하였거나 피고 명의로 임대확약을 하지 않고 자신들의 명의로 임대확약을 한 점, ② 신00는 이 사건에서 증인으로 출석하여 당시 점포를 분양받은 이후 임대가 되지 않을까봐 불안해하는 원고를 위해 자신이 직접 원고에게 임대를 약속한 것이라는 취지로 증언하고 있는바, 그러한 임대확약의 경위에 비추어 신00에게는 당시 피고를 대리할 의사가 없었던 것으로 보이는 점, ③ 한편 소외 회사와 피고는 분양대행계약을 체결함에 있어 소외 회사가 피고의 동의 없이 임의로 분양계약을 체결하는 행위를 금지하는 한편, 만약 이를 위반하여 소외 회사가 임의로 분양계약을 체결하였을 경우 그 계약은 무효로 하며, 소외 회사는 분양계약 체결이 가능한 경우 피고에게 즉시 통보하여 계약체결에 차질이 없도록 하여야 하고, 계약금을 포함한 일체의 분양대금 및 계약서와 인장 등의 관리는 피고가 하도록 약정한 점, ④ 이후 원고와 피고 사이에 작성된 분양계약서에도 임대확약과 관련한 내용은 전혀 기재되어 있지 아니한 점, ⑤ 당시 원고를 비롯한 수분양자들과 실제로 이루어진 분양계약 체결 및 분양대금 지급과정을 보면, 소외 회사의 직원들은 그들이 상주하는 분양사무실에서 고객들과 분양상담을 하고, 상담을 통해 분양계약 체결 의사가 있는 고객들이 있으면 그들을 피고의 직원들이 상주하는 바로 옆 사무실로 안내하였는바, 이와 같이 분양계약은 소외 회사 직원의 입회하에 피고를 대리한 피고 직원과 고객들 사이에 이루어졌으며, 이후 계약금 등 분양대금의 지급 및 그에 따른 영수증 발행 역시 고객들과 피고 사이에 이루어진 것으로 보이는 점 등에 비추어 볼 때, 앞서 인정한 사실만으로는 이 사건 임대확약이 소외 회사가 피고를 대리할 의사로 행한 것이라고 보기 어려울 뿐만 아니라, 설사 소외 회사가 피고를 대리할 의사로 위 임대확약을 하였다 하더라도, 소외 회사에게 그러한 임대확약을 할 수 있는 대리권이 있음을 인정하기에는 부족하고, 달리 이를 인정할 증거가 없으므로, 원고의 위 주장은 이유 없다”고 판단하였다.
또한, 원고의 표현대리주장에 대해서도 법원은, “--먼저 민법 제126조의 표현대리가 성립하는지에 관하여 살피건대, 앞서 본 바와 같이 소외 회사가 피고를 대리할 의사로 이 사건 임대확약을 한 것으로 보기 어려울 뿐 아니라, 나아가 앞서 든 증거들만으로는 소외 회사에게 임대확약에 관한 대리권은 물론이거니와 분양계약 체결에 관한 대리권이 있다고 인정하기 어렵고 달리 이를 인정할 증거가 없으므로, 결국 민법 제126조 표현대리의 성립요건인 대리행위와 기본대리권의 존재를 전제로 한 원고의 이 부분 주장은 이유 없다. 다음으로 민법 제125조의 표현대리가 성립하는지 여부에 관하여 살피건대, 소외 회사의 직원들이 피고의 직원들이 근무하는 사무실 바로 옆에 위치한 분양사무실에 상주하며 분양상담업무를 한 사실은 앞서 본 바와 같고, 박00, 신00가 분양상담업무를 하면서 원고를 비롯한 고객들에게 교부한 각 명함에는 그 중앙에 ‘00산업유통센터 본부장 박00’ 내지 ‘00산업유통센터 이사 신00’라고 기재되어 있고, 그 좌측 하단에는 피고를 지칭하는 ‘[주]000그룹’이라고 기재된 사실을 인정할 수 있으나, 이러한 사실만으로 피고가 소외 회사에 대리권을 수여하였음을 표시하였다고 보기 어렵고, 달리 이를 인정할 증거가 없으므로(더욱이 앞서 본 바와 같이 소외 회사가 피고를 대리하여 이 사건 임대확약을 한 것으로 인정하기도 어렵다), 원고의 이 부분 주장 역시 이유 없다”고 판단하였다.
분양주체의 달콤한 임대보장약속, 과연 현실적으로 실현가능한 것인지, 또 그 과정에 구체적인 위험은 어떤 것이 있는지 등에 대해 소비자들의 각별한 주의가 요망된다. -이상-

※ 칼럼에서 인용된 판결의 전문은 최광석 변호사의 홈페이지인 www.lawtis.com에서 참고하세요


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