[성공으로 이끄는 투자노하우] 가든파이브로 본 대형 상가의 미래

한경닷컴 더 라이피스트

규모보다 상가 활성화, 마케팅 전략이 우선
상가시장이 주택시장 규제 강화의 반사 이익처로 부각되면서 하반기 이후 도심 대형상가와 택지지구 근린상가 등 인기지역을 중심으로 꾸준한 자금의 유입이 예상된다. 투자처를 찾지 못한 시중 부동자금이 수익형 부동산인 상가와 신규 소형 주택시장에 입질을 강화하기 시작하면서 경기부침이 심한 상가시장 투자에 관심이 몰리고 있다.
여유자금을 활용해 상가에 투자하려는 수요가 늘면서 대형 상가의 분양률도 조금씩 높아지고 있다. 일부 수도권 목 좋은 상가와 주요 시설 이전지역 내 소형상가는 프리미엄이 붙어 거래되는 등 반짝 장세가 지속되고 있다. 또 대형 민자역사의 상가분양도 늘고 인천 등 대도시를 중심으로 최대 규모의 상가가 들어서게 돼 상권지각의 변동이 거셀 전망이다.
문제는 앞으로 대형상가가 과연 규모와 덩치에 어울리게 자생력을 갖추고 상가 활성화에 성공할지 여부다. 덩치만 크고 중심지에 위치해 있지 고객 확보에 실패에 슬럼화된 상가들이 도처에 산적해 있는 점이다. 상가는 한번 슬럼화 되면 쉽게 활성화되지 않는 특성을 갖고 있다. 분양(임대) 실패 → 입점 지연 → 상가 공실 → 고객 확보 실패 → 상가 슬럼화로 이어지는 게 일반화된 현상이다.
가든파이브는 공공이 지은 상가로써 서울시 랜드마크 유통상업시설이자 문화복합단지이다. 지역 내 최대 시설과 규모를 자랑하지만 여전히 상가 입점자와 투자자들이 외면하면서 개점 이후에도 영업환경이 더 악화된 상태다. 이제 여러 차례 개장을 연기한 끝에 5월 그랜드오픈 일정을 잡아 둔 상태다. 뉴코아아웃렛, 이마트 유치로 개장을 자신하고 있어 조만간 상가의 활성화를 기대해 볼만 하다.
이랜드리테일과 뉴코아아울렛 입점에 관한 양해각서를 체결하고 5월 개장할 것으로 예정되고 있는 만큼 5월 개장이 가능할 것으로 보인다. 핵심점포가 유치된 데다 상가 계약률이 높아 매머드급 상가로서 구색을 갖추게 됐지만 여전히 유동고객 확보 성공과 상가 활성화 여부는 아직 미지수이고 조기에 상권 활성화를 기대할 수는 없는 상태다.
성공이 불투명한 이유는 몇 가지 문제점을 안고 있어서다. 우선 과다한 상가공급과 높은 분양가가 가장 큰 문제다. 상가는 최소 개점 후 영업환경이 활성화되려면 1~2년 정도가 소요되는 게 통례이다. 규모가 큰 상가는 유동고객 확보가 최우선인데 최대 규모의 상가치고 고객들이 찾아갈 만한 흡인력이 부족한 상태에서 높은 분양가로 인해 입점이 지연되는 등 슬럼화가 우려되고 있는 상태다. 게다가 기존 상가의 공급 과잉과 유통 경기 침체기에 가든파이브가 들어서는 바람에 빈 상가와 빈 고객이 생겼고 볼거리 자체가 없어 상가는 힘을 잃어가고 있는 것이다.
앞으로 가든파이브와 유사한 분양형 대형 상가가 활성화되고 고객이 많이 들러 상가 투자자까지 수익이 예상되게 하려면 가장 필요한 조건은 무엇일까? 그동안 가든파이브는 다각적인 홍보, 대형 유통시설 입점 계획 등 나름대로 최선을 다한다고 하지만 가장 문제인 것이 상가 입점률이다. 즉 높은 상가의 공실 탓에 상가를 찾는 고객이 한계일 수밖에 없다. 가장 필요한 것은 입점률을 획기적으로 높일 수 있도록 특별분양자 뿐 아니라 일반 상인들에게 분양가 인하와 분양가 장기분할납부, 임대상가 활성화 등의 조정을 통해 90% 이상 입점률을 높이는 게 관건이다. 핵심 점포 등 대형 유통업체가 입점햇다고 해서 바로 상가활성화가 되는 것은 아니다. 먹거리 볼거리 놀거리 등을 많이 유치해 고객들이 자주 찾게 하고 오래 머물게 해야 상가가 번성할 것이기 때문이다.
상가 투자자들은 대형 상가는 활성화가 쉬울 것이란 생각을 많이 한다. 그러나 백화점과 대형 할인점, 코엑스 상가처럼 가든파이브 등 대형 분양상가들이 향후 다른 경쟁 상가처럼 활성화될 수 있을까 하고 의문을 갖는 전문가들이 더 많다. 우선 분양상가로써 경쟁력이 떨어진다. 상가 주체가 각각의 주인이기 때문에 강력한 마케팅이 어렵고 ‘사공 많은 배’로써 좀체 상가번영이 쉽지 않은 한계가 있다.
게다가 비도심 외곽지역 소재, 교통여건의 미흡, 주거단지 내 위치, 분양상가의 한계, 복합 컴플렉스(공구, 의류, 유통 등 복합업종)로써 상가수요 타겟의 전략부재 등으로 인해 기존 도심 내 대형상가 등과 차별화 되지 않은 상태여서 경쟁력이 타 대형상가와 비교해 우월하다고 보기에는 한계가 있다.
기존 대형 상가 개발사례를 보더라도 철저한 상가활성화 전략을 세우고 상인들의 입점이 완료되지 않는 한 몇 년 안에 쉽게 활성화될 여지는 많지 않은 상태다. 상가 활성화에 있어 가장 중요한 관건은 상가 입점률을 높이고 나고 유동고객 확보가 가능한 시점이라면 경쟁력을 예상할 수 있으나 지금 상태라면 수년을 멀리 내다본 후에나 경쟁력을 갖춘 상가로 도약할 수 있을 것으로 본다.
대형 상가에 투자를 고려할 때는 규모나 덩치에 주목하기보다는 고객을 끌어들 수 있는 도심 랜드마크와 함께 실제 영업할 상인들의 입점 예상률과 함께 저렴한 분양가, 시행사의 강력한 마케팅 능력, 복합쇼핑몰로써 상가 활성화 전략을 갖춘 상가인지 종합적인 검토 후에 상가에 투자하는 것이 투자실패를 줄일 수 있는 비결일 것이다.



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