[성공으로 이끄는 투자노하우] 농가주택 경매로 실속있는 전원생활

한경닷컴 더 라이피스트

저가낙찰 후 개보수하면 번듯한 전원주택
서울 소재 대학의 사무직원으로 근무하는 이◌◌씨(43)는 수도권 안의 아담한 농가주택을 경매로 싸게 사서 약간의 개보수를 거쳐 어엿한 전원생활을 시작했다. 지난 해 8월 감정가 2억659만원에서 2회 유찰해 최저가가 1억3222만원까지 떨어진 용인시 처인구 남사면 소재 지은 지 9년 된 농가주택을 감정가의 68%인 1억4250만원에 낙찰 받았다.
대지 810㎡, 건물 186㎡의 주택과 330㎡의 텃밭이 딸린 농가를 시세 대비 30% 값싸게 경매로 잡은 것. 취득세금과 이사비 등 총 800만원을 들여 소유권등기를 마치고 바로 리모델링에 들어갔다. 실내를 확장해 현관을 만들고 방음효과가 뛰어난 이중 시스템창으로 바꿨다. 2000만원을 더 들여 산뜻한 전원주택으로 바꿨다. 금요일 오후면 가족과 친척들이 모여 전원생활을 즐기고 있다.
농가주택은 농어촌지역에 위치한 소형 단독주택을 말한다. 도시화와 이농현상, 농어촌 부채가 늘면서 시골에 산재한 허름한 농가들이 경매에 넘어오는 빈도가 늘고 있다. 농촌에 소재해 있는 탓에 수요자가 없어 경매로 나온 주택을 시세의 30~40%에 낙찰 받을 수 있다. 농가가 깔고 있는 땅이 대지여서 집을 새로 짓거나 리모델링을 할 경우 큰 비용을 들이지 않고도 개보수해 실속 있는 전원생활을 할 수 있다.
한 해에 경매에 부쳐지는 농가주택은 전국적으로 4000여건에 달하고 축사나 창고 등 농가관련 시설까지 포함하면 5000여건을 넘어선다. 한 달에 약 350~400여건 정도가 경매에 부쳐지고 수도권에는 200여건 남짓 경매에 나온다. 낙찰가율은 통상 67%선으로 2회 유찰 후 최저가 수준에 낙찰된다. 입찰경쟁률은 2대 1 수준으로 일반주택보다 경쟁률이 낮다.
감정가가 저렴한 데다 주택의 활용가치가 높아 감정가에서 고가 낙찰되기도 한다. 고가 낙찰되는 지역은 수도권과 광역시, 택지지구와 도시지역으로 편입되는 개발지 인근이다. 감정가가 시세보다 현저히 낮거나 지역개발 예정지역, 관광지나 바닷가 주변의 1~2억짜리 소형 농가는 감정가 수준에 낙찰된다. 낡고 허름한 주택보다 땅의 가치를 보고 투자자들이 가격을 높이 써내 낙찰 받는다.
경매투자가 유리한 점은 적은 돈으로 값싸게 낙찰 받아 형편과 용도에 맞게 수리하거나 시간을 갖고 전원풍 주택으로 리모델링하면 어엿한 전원주택 소유자가 될 수 있어서다. 교통과 생활편의성이 좋은 수도권은 실주거용으로 고르고, 경관과 자연환경이 수려한 지방 관광지 인근은 가족별장이나 주말농장으로 이용하면 세컨드하우스 개념으로 활용하기에 좋다.
농가주택 경매물건은 구조상 이미 주택의 모양을 갖추고 있고 허가관계가 모두 마쳐져 있어 매입 후 개보수 절차가 훨씬 수월하다. 새로운 모양의 집을 짓거나 전원·주말주택으로 이용하기 편하다. 슬라브 주택은 골조가 튼튼해 적은 비용으로 새 집과 같은 모습을 만들 수 있다. 수리비용은 3.3㎡당 100만 원 정도 예상돼 적은 비용으로 리모델링할 수 있다.
시골 주택을 매입하면 세금혜택도 주어진다. 원하는 지역과 규모, 가액 기준에 맞게 한 채의 농가주택을 취득해 3년 이상 보유하고 기존 주택을 팔면 양도세를 내지 않는다. 비수도권·광역시여야 하며 대지면적은 660㎡ 이내, 단독주택은 150㎡ 이내이고 취득가액은 2억 원 이하여야 한다. 이들 요건을 모두 갖춰 3년 보유요건을 갖추면 양도세가 비과세된다.
기존 주택을 낙찰 받아 전원주택으로 신축하면 까다로운 농지전용 절차를 거치지 않고 저렴한 비용으로 건축이 가능하다. 기존 농가는 멸실 후 철거 1주일 전 해당 지자체에 ‘멸실 및 철거 신고서’를 제출하면 된다. 주택 멸실이 끝났다면 허가된 폐기물허가업체에 ‘폐기물처리 완료 증명서’를 발급받아 지자체 건축과에 제출하면 멸실신고 절차가 모두 끝난다.
• 추천 농가주택 경매물건 (단위:㎡,만원)

사건번호	소 재 지	면적(대/건)	건축연월	감정가(최저가)	입찰장소(입찰일)
09-7319	강원 평창군 용평면 용전리 295-4	660/130	04.12	9,220(7,376)	영월2계(7.12)
09-6362	강원 정선군 여량면 봉정리 384	512/323	99.9	13,448(6,885)	영월2계(7.12)
09-10001	경기 안성시 미양면 용두리 171-2	627/146	94.5	18,019(11,532)	평택2계(7.12)
10-595	충남 당진군 송악읍 반촌리 8-4	941/234	01.9	21,559(15,091)	서산1계(7.12)
10-5126	경기 고양시 덕양구 대자동 1003-3	330/61	09.5	19,515(15,612)	고양2계(7.14)
09-46234	경기 가평군 가평읍 대곡리 180-11	606/163	03.12	25,013(16,008)	의정부13계(7.9)
10-8135	경기 화성시 서신면 광평리 351-29	300/157	06.10	20,362(16,290)	수원1계(7.6)
09-16290	경기 평택시 진위면 마산리 451-25	374/188	08.7	30,721(19,661)	평택2계(7.12)
10-2714	경기 파주시 파주읍 부곡리 247-6	753/257	97.7	38,899(31,119)	고양2계(7.14)
10-1102	경기 평택시 도일동 18-12	660/202	08.11	40,117(32,094)	평택2계(7.12)

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