[힘이 되는 부동산 법률] 상가건물임대차보호법상의 범위를 초과하여 지급된 차임의 반환청구(상)

한경닷컴 더 라이피스트

상가건물임대차보호법(이하, "동법"이라고 함)은 일정한도의 환산보증금 이하 임대차계약에 대해서는 최소 5년간의 임대차기간을 보장하면서, 5년 범위 내에서 갱신되는 과정에서도 일정한도의 범위로 차임과 보증금의 인상을 제한하고 있는 점에 특징이 있다.
동법 제10조는 "계약갱신 요구 등"이라는 제목하에 제1항에서 "임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다"고 하고, 제2항에서 "임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 5년을 초과하지 아니하는 범위에서만 행사할 수 있다"고 하면서, 제3항에서 "갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 본다. 다만, 차임과 보증금은 제11조에 따른 범위에서 증감할 수 있다"고 하고 있다. 갱신요구권이 인정되는 5년의 범위 내에서 계약이 갱신되면 원칙적으로는 전 임대차와 동일한 조건으로 재계약된 것으로 보지만, 차임과 보증금에 한해서는 일정 범위 내에서 증감할 수 있도록 정하고 있다.
증감의 범위에 대해서는 동법 제11조를 따르도록 정하고 있는데, 동법 제11조는 "차임 등의 증감청구권"이라는 제목하에 제1항에서 "차임 또는 보증금이 임차건물에 관한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증감이나 경제 사정의 변동으로 인하여 상당하지 아니하게 된 경우에는 당사자는 장래의 차임 또는 보증금에 대하여 증감을 청구할 수 있다. 그러나 증액의 경우에는 대통령령으로 정하는 기준에 따른 비율을 초과하지 못한다"고 하고, 제2항에서는 "제1항에 따른 증액 청구는 임대차계약 또는 약정한 차임 등의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못한다"고 규정하고 있다. 한편, 동법 시행령 제4조는 "법 제11조 제1항의 규정에 의한 차임 또는 보증금의 증액청구는 청구당시의 차임 또는 보증금의 100분의 9의 금액을 초과하지 못한다"고 정하고 있다(동법 시행령이 2008. 8. 21.자로 개정되기 이전에는 범위가 100분의 12였음).
하지만, 이와 같은 법규정에도 불구하고 갱신과정에서 임대인의 요구에 따라 한도 이상으로 차임이나 보증금이 수수되는 경우가 적지 않다. 이 경우, 초과지급된 차임 등에 대해 반환받을 권리가 있는지에 관해서 실무상 혼선이 있는 것으로 보인다. 최근, 이 문제로 재판 중인 임차인의 상담을 받게 되었는데 ‘진행 중인 재판의 담당 재판부가 초과지급된 차임반환에 부정적인 입장을 피력한다’는 이야기를 전해듣고서 관련 판결과 법리를 정리해보게 되었 다(상가건물임대차보호법 시행 직후 필자는, ‘임차인 보호라는 법취지를 고려하면 한도를 초과하여 수수된 차임은 강행법규를 위반한 것으로서 초과되는 범위의 계약내용은 당연 무효이고, 초과지급된 금액은 부당이득으로 반환받을 수 있다’는 취지로 기고한 적이 있었다).

판결검색 결과, 이 문제에 관해서는 두 가지 유형의 하급심판결이 존재하고 있었다.
먼저, 광주지방법원 2009. 7. 22. 선고 2009나 422(본소) 건물명도, 2009나 4097(반소) 부당이득금 판결이다.
이 사건은 차임을 연체하고 있는 임차인을 상대로 임대인이 건물명도를 구하는 소를 제기하자, 임차인이 반소의 형태로 임대인에게 초과지급한 차임을 부당이득으로 반환해달라고 주장한 사안이다. 이 재판에서 재판부는 "---피고는, ① 이 사건 임대차목적물은 상가건물임대차보호법의 적용을 받는 건물이므로, 같은 법 제11조에 의해 차임의 증액이 100분의 12를 초과하지 못하고, 이를 초과한 부분은 같은 법 제15조에 의해 무효라 할 것이어서, 원고는 이 사건 임대차계약 갱신 이전의 월 임료인 금 1,000,000원을 기준으로 그 100분의 12를 증감한 금 1,120,000원을 초과하여 월 차임을 청구할 수 없음에도, 피고가 원고에게 2006. 11. 1.부터 2007. 10. 25.이전까지 11개월 동안 매달 금 180,000원( = 금 1,300,000원 - 금 1,120,000원)씩 총 금 1,980,000원을 초과하여 지급하였으므로, 원고는 피고에게 위 금원 상당액을 부당이득으로서 반환할 의무가 있으므로--이를 반환할 의무가 있다고 주장하면서 이를 반소로써 구하고 있다"고 하여 임차인의 주장을 정리한 다음, "---살피건대, 피고가 2002. 11. 5.경 이 사건 임대차목적물에 대하여 ‘000독서실’이라는 상호로 사업자등록을 마친 후 그 무렵 이를 인도받은 사실, 이 사건 임대차목적물에 관한 임대차보증금은 금 20,000,000원이고, 월 임료는 금 900,000원인 사실은 앞서 본 바와 같으므로, 이에 의하면, 상가건물임대차보호법 제2조 및 동법 시행령 제2조에 의하여 상가건물의 임대차로서 위 법의 적용대상이라 할 것이고, 상가건물임대차보호법 제11조 제1항 및 상가건물임대차보호법 시행령 제4조에 의하면, 차임이 경제사정의 변동으로 인하여 상당하지 아니하게 된 경우에는 당사자는 장래에 대하여 그 증감을 청구할 수 있고, 이때 청구 당시 차임의 100분의 12의 금액을 초과하여 증감을 청구할 수는 없는 것으로 규정하고 있어, 위 조항 위반 여부가 문제되는데, 위 조항의 차임 등 증감청구권은 형성권으로서 당사자 일방이 약정한 차임 등의 증감을 재판상 또는 재판 외에서 행사하여 증감청구의 의사표시가 상대방에 도달한 때에 바로 차임은 객관적으로 상당한 범위로 증감된다는 취지의 규정이지, 당사자 사이에 차임 증액의 합의가 이루어진 경우에는 위 규정은 적용되지 아니한다고 보아야 한다. 이 사건에서 보건대, ---에 의하면, 원고와 피고는 계약 만료시마다 새로운 임대차계약을 체결한 사실을 인정할 수 있는바, 위 인정사실에 의하면, 원고와 피고는 단순히 계약 갱신을 하면서 일방의 요구에 따라 차임이 증감된 것이 아니라, 당사자 사이에 새로운 임대차계약을 체결하면서 그 차임을 증액하기로 서로 합의한 것으로 봄이 상당하여, 상가건물임대차보호법 제11조 제1항 및 상가건물임대차보호법 시행령 제4조의 적용대상이 아니라 할 것이므로, 이를 전제로 한 피고의 주장은 이유 없다"고 판단하였다.

두 번째는, 부산지방법원 동부지원 2010. 5. 14. 선고 2010가단790 건물인도등 판결이다.
이 사건 역시 첫 번째와 마찬가지로 차임을 장기연체한 임차인을 상대로 임대인이 건물인도와 연체차임을 구하는 소를 제기한 사안인데, 이 사안에서도 초과약정된 차임이 쟁점이 되었다. 이 사건에서 임차인인 피고는 “-- 1996. 4. 15. 이 사건 건물에 관하여 당시 소유자이던 옥00와 사이에 보증금 2,000만 원, 월차임 100만 원, 임차기간은 2년으로 정하여 임대차계약을 체결하였고, 이 사건 건물을 인도받아 점유하던 중 1996. 10. 22. 사업자등록을 받아 상가건물 임대차보호법이 정한 대항력을 취득하였으며, 위 임대차계약이 묵시적으로 갱신되어 오던 중인 2008. 5. 9. 원고가 이 사건 건물의 소유권을 취득하게 되었고, 원고의 요구에 의하여 월차임을 180만 원으로 인상하여 새로이 계약을 체결하게 되었는바, 위와 같은 월차임 인상은 상가건물 임대차보호법 제11조 제1항, 같은 법 시행령 제4조가 정한 월차임증가율 12%를 넘어서는 것으로 무효이므로, 공제의 기준이 되는 미지급차임은 112만 원이 되어야 하고, 피고가 이미 지급한 월차임 중 월 112만 원을 넘은 부분에 해당하는 612만 원[(180만 원 - 112만 원) × 9개월]은 원고가 부당이득한 것이므로, 이를 피고가 지급하여야 하는 액수에서 공제하여야 한다”는 취지로 항변하였는데, 이에 대해 법원은 “--상가건물 임대차보호법 제11조 제1항, 제10조 제3항, 같은 법 시행령(2008. 8. 21. 대통령령 제20970호로 개정되기 전의 것) 제4조는 임대차계약의 존속중이나 갱신시에 차임을 증액할 경우 그 증가율이 12%를 초과하지 못한다고 규정하고 있고, 피고가 1996. 4. 15. 이 사건 건물에 관하여 당시 소유자이던 옥00와 사이에 보증금 2,000만 원, 월차임 100만 원, 임차기간은 2년으로 정하여 임대차계약을 체결하였고, 이 사건 건물을 인도받아 점유하던 중 1996. 10. 22. 사업자등록을 받아 상가건물 임대차보호법이 정한 대항력을 취득하였으며, 위 임대차계약이 묵시적으로 갱신되어 오던 중인 2008. 5. 9. 원고가 이 사건 건물의 소유권을 취득하게 되었고, 원고의 요구에 의하여 월차임을 180만 원으로 인상하여 새로이 계약을 체결하게 되었다는 사실을 원고가 다투지 아니하는바, 상가건물 임대차보호법 제15조가 같은 법이 규정에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 효력이 없다고 규정하고 있고, 위와 같은 월차임 인상이 임차인인 피고에게 불리하다는 것은 자명하므로, 이 사건 계약에 따른 월차임은 112만 원[100만 원 × (100% + 12%)]이라고 봄이 상당하고, 원고는 보증금에서 2009. 2. 9.부터 이 사건 건물의 명도 완료일까지 월 112만 원의 비율로 계산한 돈을 공제한 나머지를 지급할 의무(공제액이 2,000만 원을 초과할 경우 피고가 그 차액만큼을 원고에게 지급할 의무가 있다)가 있다 할 것이니, 피고의 위 동시이행항변은 이 인정범위 내에서만 이유있다. 다만, 피고가 이미 지급한 월차임 중 월 112만 원을 넘은 부분에 관한 공제주장에 관하여 보건대, 위와 같은 초과부분의 지급은 불법의 원인으로 인한 재산급여로서 그 반환을 청구할 수 없다고 할 것이고, --를 종합하여 인정되는 다음의 각 사정, 즉 이 사건 건물에 대한 월차임이 10년 넘게 월 100만 원으로 고정되어 있었던 점, 원고는 이 사건 건물을 철거하고 건물을 신축할 목적으로 이 사건 건물을 취득하였고, 피고도 이러한 사정을 잘 알고 있는 상태에서 이 사건 임대차계약이 체결된 점 등에 비추어 보면 위와 같은 반환청구의 금지에 예외를 두어야 할 사정도 인정하기 어려우므로, 이 부분 피고의 항변은 이유 없다”고 하여, 지급하지 않은 차임에 대해서는 한도초과금액을 지급할 의무는 없지만, 이미 지급한 차임에 대해서는 반환청구가 불가하다는 판단을 하였다.


두 판결에는 다음과 같은 문제가 있다고 판단되었다.
우선, 첫 번째 판결은 합리적인 분쟁해결이라는 차원에서 대단히 미흡하다고 생각된다. 서로간의 합의로 차임이 인상된 사안이라면 동법 제11조에 기한 반환청구를 할 수 없다는 논리 자체는 타당할 수 있다. 하지만, 임차인 주장을 종합적으로 해석해보면 단순히 동법 제11조만을 주장하는 것이 아니라, 동법 제10조 제3항을 함께 주장하는 것이었다는 점에서 임차인 주장을 선해(善解)하거나 아니면 재판부가 가지는 석명권(釋明權)행사를 통해서 임차인 주장이 더 구체화될 수 있도록 조정자 역할을 했어야 마땅함에도 불구하고, 동법 제11조 만을 주장하는 것으로 판단하여 임차인 주장을 배척한 것은 상식에 부합하는 납득할 수 있는 결론이라는 측면에서는 대단히 부족하다고 판단된다(동일한 쟁점이 된 두 번째 판결에서는, 임차인 주장을 선해하여 좀 더 심도있는 판단을 하였다는 점에서 매우 대조적임을 알 수 있다).
한편 두 번째 판결은, 법규정을 초과하여 약속된 차임 중에서 아직 지급하지 않은 부분은 지급의무가 없지만, 이미 지급된 부분은 반환받을 수 없다는 결론을 내리고 있는데, 후자의 판단은 잘못되었다고 생각된다. 이 판결은, 그 논리의 근거로 “불법원인급여”를 들고 있다. 민법 제746조는 “불법원인급여”라는 제목으로 “불법의 원인으로 인하여 재산을 급여하거나 노무를 제공한 때에는 그 이익의 반환을 청구하지 못한다. 그러나 그 불법원인이 수익자에게만 있는 때에는 그러하지 아니하다”고 규정하고 있는데, 이 판결은 불법원인급여의 법리를 오해한 것으로 판단된다. 상가건물임대차보호법은 임대인에 비해 상대적으로 지위가 열악한 임차인의 보호를 위해서 “이 법의 규정에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 효력이 없다”(법 15조)고 명시하고 있다는 점에서 “불법원인급여”라는 일반 논리보다 특별법인 동법의 적용을 우선시하는 것이 당연히 전제되고 있다. 그럼에도 불구하고 이 판결은 불법원인급여의 논리로 동법의 적용을 배척하는 잘못을 범한 것이다.

또한, 이 판결의 결론은 그 밖의 다른 대법원판결과도 부합되지 않는다.
대법원 2007. 2. 15. 선고 2004다50426 전원합의체 판결은, “--금전 소비대차계약과 함께 이자의 약정을 하는 경우, 양쪽 당사자 사이의 경제력의 차이로 인하여 그 이율이 당시의 경제적·사회적 여건에 비추어 사회통념상 허용되는 한도를 초과하여 현저하게 고율로 정하여졌다면, 그와 같이 허용할 수 있는 한도를 초과하는 부분의 이자 약정은 대주가 그의 우월한 지위를 이용하여 부당한 이득을 얻고 차주에게는 과도한 반대급부 또는 기타의 부당한 부담을 지우는 것이므로 선량한 풍속 기타 사회질서에 위반한 사항을 내용으로 하는 법률행위로서 무효이다. 선량한 풍속 기타 사회질서에 위반하여 무효인 부분의 이자 약정을 원인으로 차주가 대주에게 임의로 이자를 지급하는 것은 통상 불법의 원인으로 인한 재산 급여라고 볼 수 있을 것이나, 불법원인급여에 있어서도 그 불법원인이 수익자에게만 있는 경우이거나 수익자의 불법성이 급여자의 그것보다 현저히 커서 급여자의 반환청구를 허용하지 않는 것이 오히려 공평과 신의칙에 반하게 되는 경우에는 급여자의 반환청구가 허용되므로, 대주가 사회통념상 허용되는 한도를 초과하는 이율의 이자를 약정하여 지급받은 것은 그의 우월한 지위를 이용하여 부당한 이득을 얻고 차주에게는 과도한 반대급부 또는 기타의 부당한 부담을 지우는 것으로서 그 불법의 원인이 수익자인 대주에게만 있거나 또는 적어도 대주의 불법성이 차주의 불법성에 비하여 현저히 크다고 할 것이어서 차주는 그 이자의 반환을 청구할 수 있다”고 판단하였고(다수의견),
대법원 2007. 12. 20. 선고 2005다32159 전원합의체 판결【약정금】에서도, “--구 부동산중개업법(2005. 7. 29. 법률 제7638호 ‘공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률’로 전문 개정되기 전의 것)은 부동산중개업을 건전하게 지도·육성하고 부동산중개 업무를 적절히 규율함으로써 부동산중개업자의 공신력을 높이고 공정한 부동산거래질서를 확립하여 국민의 재산권 보호에 기여함을 입법목적으로 하고 있으므로(제1조), 중개수수료의 한도를 정하는 한편 이를 초과하는 수수료를 받지 못하도록 한 같은 법 및 같은 법 시행규칙 등 관련 법령 또는 그 한도를 초과하여 받기로 한 중개수수료 약정의 효력은 이와 같은 입법목적에 맞추어 해석되어야 한다. 그뿐 아니라, 중개업자가 구 부동산중개업법 등 관련 법령에 정한 한도를 초과하여 수수료를 받는 행위는 물론 위와 같은 금지규정 위반 행위에 의하여 얻은 중개수수료 상당의 이득을 그대로 보유하게 하는 것은 투기적·탈법적 거래를 조장하여 부동산거래질서의 공정성을 해할 우려가 있고, 또한 구 부동산중개업법 등 관련 법령의 주된 규율대상인 부동산의 거래가격이 높고 부동산중개업소의 활용도 또한 높은 실정에 비추어 부동산 중개수수료는 국민 개개인의 재산적 이해관계 및 국민생활의 편의에 미치는 영향이 매우 커 이에 대한 규제가 강하게 요청된다. 그렇다면, 앞서 본 입법목적을 달성하기 위해서는 고액의 수수료를 수령한 부동산 중개업자에게 행정적 제재나 형사적 처벌을 가하는 것만으로는 부족하고 구 부동산중개업법 등 관련 법령에 정한 한도를 초과한 중개수수료 약정에 의한 경제적 이익이 귀속되는 것을 방지하여야 할 필요가 있으므로, 부동산 중개수수료에 관한 위와 같은 규정들은 중개수수료 약정 중 소정의 한도를 초과하는 부분에 대한 사법상의 효력을 제한하는 이른바 강행법규에 해당하고, 따라서 구 부동산중개업법 등 관련 법령에서 정한 한도를 초과하는 부동산 중개수수료 약정은 그 한도를 초과하는 범위 내에서 무효이다”고 하여 초과지급된 중개수수료의 반환을 허용하고 있기 때문이다.
결국, 법규정을 초과하여 약정된 차임 등은 실제 지급여부를 떠나 초과 부분에 관해서는 약정이 무효라는 점에서, 지급되지 않았다면 지급의무가 없고, 이미 지급되었다고 하더라도 부당이득으로 반환받을 수 있다고 본다. 향후 판결과 학설을 통해 논란이 정리되었으면 하는 바람이다. -이상-

■ 참고법령 및 판결
▶ 상가건물임대차보호법 제10조(계약갱신 요구 등)
① 임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나의 경우에는 그러하지 아니하다.
1. 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우
2. 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우
3. 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우
4. 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 건물의 전부 또는 일부를 전대(전대)한 경우
5. 임차인이 임차한 건물의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우
6. 임차한 건물의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우
7. 임대인이 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 건물의 점유를 회복할 필요가 있는 경우
8. 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우
② 임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 5년을 초과하지 아니하는 범위에서만 행사할 수 있다.
③ 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 본다. 다만, 차임과 보증금은 제11조에 따른 범위에서 증감할 수 있다.
④ 임대인이 제1항의 기간 이내에 임차인에게 갱신 거절의 통지 또는 조건 변경의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 만료된 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 이 경우에 임대차의 존속기간은 1년으로 본다. <개정 2009.5.8>
⑤ 제4항의 경우 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지의 통고를 할 수 있고, 임대인이 통고를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 발생한다.
▶ 동법 제11조(차임 등의 증감청구권)
① 차임 또는 보증금이 임차건물에 관한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증감이나 경제 사정의 변동으로 인하여 상당하지 아니하게 된 경우에는 당사자는 장래의 차임 또는 보증금에 대하여 증감을 청구할 수 있다. 그러나 증액의 경우에는 대통령령으로 정하는 기준에 따른 비율을 초과하지 못한다.
② 제1항에 따른 증액 청구는 임대차계약 또는 약정한 차임 등의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못한다.
▶ 동법 제15조(강행규정)
이 법의 규정에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 효력이 없다.
▶대법원 2002. 6. 28. 선고 2002다23482 판결 【건물명도】
주택임대차보호법 제7조에서 "약정한 차임 또는 보증금이 임차주택에 관한 조세·공과금 기타 부담의 증감이나 경제사정의 변동으로 인하여 상당하지 아니하게 된 때에는 당사자는 장래에 대하여 그 증감을 청구할 수 있다. 그러나 증액의 경우에는 대통령령이 정하는 기준에 따른 비율을 초과하지 못한다."고 정하고 있기는 하나, 위 규정은 임대차계약의 존속중 당사자 일방이 약정한 차임 등의 증감을 청구한 때에 한하여 적용되고, 임대차계약이 종료된 후 재계약을 하거나 또는 임대차계약 종료 전이라도 당사자의 합의로 차임 등이 증액된 경우에는 적용되지 않는다.

※ 칼럼에서 인용된 판결의 전문은 최광석 변호사의 홈페이지인 www.lawtis.com에서 참고하세요


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