[힘이 되는 부동산 법률] 신탁 부동산에 대한 임대차계약과 중개업자의 책임

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신탁회사 앞으로 신탁등기가 되어있는 상태에서는 신탁계약상으로 신탁회사의 동의없는 수탁자의 처분(매매, 임대차 등)이 허용되지 않는 경우가 적지 않은데, 신탁회사 동의없이 수탁자와 임의로 거래하여 손해를 입는 사례가 종종 발생한다.
다음의 수원지방법원 2009. 12. 22. 선고 2009가단18799 손해배상사건(2심 : 서울고등법원 2010. 7. 14.선고 2010나8039호)이다.
한편, 이 사례는 이러한 사고가 중개업자의 잘못으로 발생한 경우에, 보상받을 공제금액을 계산함에 있어, 동일한 중개업자가 여러 건의 중개사고를 발생케했을 경우 각각의 사고마다 5천만원까지의 범위에서 보상되어져야한다는 법리를 분명히 한 점에서 의미를 찾을 수 있다.
▶사안의 개요는 다음과 같다.
가. 원고는 2006. 10. 16 중개업자인 피고 문00와 피고 양00의 공동중개로 소외 주식회사 00엔터프라이즈(이하 소외 회사)의 분양영업사원인 황00을 통하여 소외 회사와 사이에 수원시 장안구 00동 5-3 소재 000아파트 101동 1201호(이하 이 사건 아파트)에 대하여 보증 금 1억원, 임대기간 2006. 10. 30. 부터 24개월로 정하는 이 사건 임대차계약을 체결하면서 소외 회사에서 계약 당일 계약금 2,000만원을, 2006. 10. 30 잔금 8,000만원을 각 지급함으로써 위 보증금을 모두 지급하였다. 나. 소외 회사는 2006. 4. 28. 이 사건 아파트에 관하여 소유권보존등기를 마침과 동시에 같은 날 케이비부동산신탁 주식회사(이하 ‘케이비신탁’이라 한다)와 사이에 신탁기간을 2006. 4. 28.부터 2009. 4. 30.까지로 한 부동산담보신탁계약을 체결하고, 같은 날 위 신탁계약을 원인으로 한 소유권이전등기를 마쳐 주었으며, 신탁원부에는 신탁계약 체결 후 신규 임대차계약은 케이비신탁의 사전승낙을 조건으로 소외 회사 명의로 체결하되, 보증금은 케이비신탁에게 입금하여야 한다고 규정되어 있다.
다. 그런데, 소외 회사는 원고로부터 지급받은 보증금을 다른 곳에 유용하고 케이비신탁에게 지급하지 않은 상태에서 2007. 4.경 부도가 났고, 케이비신탁은 원고의 임차권을 인정할 수 없다면서 원고에게 이 사건 아파트에서 퇴거를 통보하였다.

라. 피고 한국공인중개사협회(이하 피고 협회)의 전신인 대한공인중개사협회는 중개업자의 손해배상책임을 보장하기 위하여 설립된 공제사업자로서 피고 문00와 사이에 공제금액을 5,000만원, 공제기간을 2006. 3. 30.부터 2007. 3. 29.까지로 한 공제계약을 체결하였고, 피고 양00와도 동일한 공제금액으로 이 사건 임대차계약이 공제기간에 포함된 공제계약을 체결하였다.
▶이에 대한 1심의 판단내용은 다음과 같다.
가. 손해배상책임의 존부

(1) 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 제25조 제1항 제1호는 중개업자는 중개를 의뢰받은 경우 중개가 완성되기 전에 중개대상물에 관한 권리를 취득하고자 하는 중개의뢰인에게 당해 중개대상물의 상태․입지 및 권리관계를 성실․정확하게 설명하고, 토지대장․등기부등본 등 설명의 근거자료를 제시하여야 한다고 규정하고 있고, 부동산등기법 제124조 제2항은 신탁원부는 등기부의 일부로 보고, 그 기재는 등기로 본다고 규정하고 있다.
따라서, 피고 문00, 양00로서는 이 사건 임대차계약을 공동중개함에 있어 원고에게 신탁원부를 제시하면서 이 사건 아파트에 관한 신탁관계 설정사실 및 그 법적인 의미와 효과, 즉, 케이비신탁이 이 사건 아파트의 소유자이므로, 이 사건 임대차계약은 임대인 소유가 아닌 부동산에 관한 것이고, 이 사건 임대차계약에 대하여 케이비신탁의 사전승낙이나 사후승인이 없다면 원고가 이 사건 임대차계약으로 케이비신탁에게 대항할 수 없다는 점을 성실․정확하게 설명했어야 할 의무가 있다.
(2) 살피건대, --에 의하면, 피고 문00, 양00는 원고에게 신탁원부를 제시하지도 않고, 위와 같은 신탁의 의미와 효과 및 이 사건 임대차계약의 위험성(소외 회사가 원고로부터 받은 보증금을 케이비신탁에 지급하기 전에는 임차인으로서 보호받지 못하는 점)에 관하여 충분히 설명하지 아니한 채 원고로 하여금 이 사건 임대차계약을 체결하게 하였으므로(위 피고들도 소외 회사가 임대권한이 있고, 케이비신탁도 우선순위동의서를 발급해 주고 있으니 문제없다는 취지의 황00의 말을 믿고 임대차계약을 진행하였다고 하고 있다), 피고 문00, 양00는 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 제30조 제1항에 따라, 피고 협회는 위 공제계약에 따라 각 공제금액 5,000만원의 한도 내에서 연대하여 원고에게 위와 같은 피고 문00, 양00의 중개과실로 인하여 원고가 입은 손해를 배상할 책임이 있다.
(3) 피고 협회의 보상한도 주장 및 판단
피고 문00와 공제계약에 의하면 공제가입금액 5,000만원을 보상한도로 하여 책임을 지도록 약정되어 있는바, 이는 1인의 공제가입자에 대하여 공제기간 발생한 모든 공제사고에 대한 총보상한도를 정한 것이고, 피고 협회는 이미 피고 문00의 별건 공제사고의 피해자 유00에게 공제금액 5,000만원을 이미 지급하였으므로, 피고 문00와의 공제약정에 따른 공제금지급의무를 완료하여 원고에게 공제금을 지급할 의무가 없다.
살피건대, 00에 의하면, 이 사건 임대차계약 당시 피고 문00의 공제계약의 약관 제1조 및 제2조 제1항은󰡒피고 협회는 부동산중개업자인 공제가입자가 부동산중개행위를 함에 있어 거래당사자에게 재산상의 손해를 발생하게 한 경우 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률에 의한 손해배상책임을 짐으로써 거래당사자가 입은 손해를 보상하되, 보상하는 금액은 공제가입금액을 한도로 한다󰡓고 규정하고 있는바, 위 문언에 의하더라도 부동산중개행위로 거래당사자에게 재산상의 손해를 발생케 하여 위 법에 의한 손해배상책임을 지게 되는 것을 공제사고로 하되 그 보상한도를 공제가입금액으로 제한한다는 것으로 부동산중개행위의 개수를 기준으로 하여 공제사고 1건당 보상한도를 규정한 것으로 해석될 뿐, 1인의 공제가입자가 행한 여러 개의 부동산중개행위에 따른 모든 공제사고에 대한 총 보상한도를 정한 것은 아니고(대법원 2008. 4. 10. 선고 2007다39949 판결 참조), --- 이와 다른 전제에 선 피고 협회의 주장은 더 살필 필요 없이 이유 없다.
나. 손해배상책임의 제한
다만, 앞서 본 바와 같이 원고도 황00 등으로부터 이 사건 아파트가 케이비신탁에 신탁되어 있다는 사실은 들었으므로 피고 문00이나 양00에게 그 정확한 법률적 의미나 효과에 대하여 묻고 위험성을 주의깊게 생각하여 이 사건 임대차계약의 체결 여부를 신중하게 결정했어야 하는데도 이를 소홀히 한 잘못이 있고, 이러한 과실 역시 손해발생의 원인이 되었으므로, 피고들의 손해액을 정함에 있어 이를 참작하기로 하되, 그 과실비율은 앞서 인정한 사정에 비추어 50%로 정함이 상당하고, 따라서 피고들의 책임비율을 나머지 50%로 제한한다.
▶한편, 뒤이은 2심 항소심에서 추가로 주장되고 판단된 내용은 다음과 같다(2심 재판결과는 1심도 동일하다).
피고 협회는, 피고 문00와의 공제계약 및 피고 양00와의 공제계약은 보험금액의 총액이 보험가액을 초과하는 중복보험에 해당하므로 피고 협회로서는 피고 문00와의 공제계약에 따라 피고 문00가 배상할 전체 손해액 5,000만 원의 1/2인 2,500만 원을, 피고 양00와의 공제계약에 따라 피고 양00가 배상할 전체 손해액 5,000만 원의 1/2인 2,500만 원을 원고에게 지급할 의무가 있을 뿐인데, 피고 협회는 피고 문00가 중개한 다른 임대차계약과 관련하여 피해자 유○○에게 4,500만 원의 공제금을 지급하였으므로 피고 문00와의 공제계약에 따라 지급할 금액은 없다---고 주장한다.
하지만, 피고 문00와의 공제계약 및 피고 양00와의 공제계약은 공제가입자를 달리하는 공제계약으로서 상법 제672조에서 규정하는 중복보험에 해당하지 않고(대법원 2005. 4. 29. 선고 2004다57687판결 참조), 피고 문00가 중개한 다른 임대차계약과 관련한 주장 부분은 앞의 항에서 본 바와 같은 이유로 받아들일 수 없다.
한편, 피고 협회는, 피고 문00, 양00의 공동불법행위로 원고가 손해를 입음과 동시에 이 사건 아파트를 인도받아 점유·사용함으로써 차임 상당의 이익을 얻었으므로 손익공제의 법리에 따라 원고의 손해액에서 차임 상당의 이익을 공제하여야 한다고 주장한다.
살피건대, 이 사건 아파트의 소유권 및 임대권한은 수탁자인 케이비신탁에게 있고 원고가 이 사건 아파트를 사용한 것은 케이비신탁에 대한 관계에서 권한 없는 사용으로 되어 케이비신탁에 대하여 그 사용이득을 반환하여야 할 처지에 있는 것이므로 원고가 얻은 위와 같은 이득은 종국적인 이득이 아니어서 손익공제의 대상이 되지 않는다고 보아야 할 것이므로 이와 다른 전제에 선 피고 협회의 위 주장도 받아들일 수 없다.
이러한 판례를 통해, 공제금 한도를 1인의 공제가입자가 행한 여러 개의 부동산중개행위에 따른 모든 공제사고에 대한 총 보상한도로 해석해오던 중개업협회의 관행에 제동이 걸리고 되면서, 결과적으로 부동산사고금액에 비해 지나치게 공제금한도가 낮은 우리 현실에서 그마다 피해보상이 현실화되는 긍정적인 효과가 기대된다.
※ 칼럼에서 인용된 판결의 전문은 최광석 변호사의 홈페이지인 www.lawtis.com에서 참고하세요

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