[성공으로 이끄는 투자노하우] 경매 배당은 권리분석의 꽃이다

한경닷컴 더 라이피스트

배당 개념과 원칙은 알아두자
경매 투자에 관심이 많은 사람들은 낙찰 후 배당에 대해 궁금한 게 많다. 배당은 경매에서 낙찰된 다음 팔린 금액(매각대금)에서 채권자의 권리 순위에 따라 대금을 나눠 갖는 것이라는 정도는 알고 있지만 어떤 권리와 순서에 의해 나누게 되는 지 궁금하기 때문이다.
경매 권리분석에 관심이 가지만 알아야할 게 많아 머리가 지끈거린다. 최고가 매수인으로서 낙찰 받고 잔금을 납부하면 되지 굳이 낙찰자가 경매 과정에서 어떤 원칙에 의해 배당 받아야하는 지 알아야 할 필요가 있는지 의아하다. 실전 경매투자를 위해 배당에 대한 기초를 알아둘 필요가 있어서다.
‘배당’은 집행법원이 경매를 통해 판 부동산의 매각대금에서 집행비용을 공제하고 나머지 금액으로 다른 채권자들에게 순위에 따라 나눠주는 것을 말한다. 경매 투자자 입장에서는 낙찰대금을 나누는 배당을 아주 심도 있게 알아둘 필요는 없다.
경매계장을 할 것도 아닌데 굳이 채권자 모두가 얼마를 받는가를 꼼꼼하게 알 필요는 없다. 그러나 배당을 알아두면 대항력 있는 임차인이 배당요구를 했을 때 그 임차인은 얼마를 배당 받는지 따져봐야 낙찰자인 내가 나머지 얼마의 금액을 떠안아야 하는지 계산할 수 있다.
대항력 없는 임차인이라도 보증금 중 일정금액을 배당 받으면 부동산을 인도하는 데 도움이 된다. 한 푼도 못 받고 쫓겨나는 임차인은 명도에 어려움이 있고 이사비를 부담해야 하지만 일정금액을 배당받는 세입자라면 부동산을 넘겨받기 쉽고 또 이사비를 부담이 적거나 아예 없을 수 있다. 따라서 개략적인 배당표 작성 정도는 혼자서 할 수 있다면 훨씬 유리하긴 하다.
배당표 작성을 혼자하기 어려울 경우에는 사설 경매정보 사이트 안의 ‘예상 배당표’ 메뉴를 활용하면 문제없이 배당내용을 알아낼 수 있다. 예상 배당표 메뉴에는 낙찰가에 맞게 채권자와 세입자 순위 근거에 따라 얼마를 나눠 갖는지에 대해 계산해 놓은 표이다. 어림잡아 이 표만 잘 이해해두면 예상 배당표 작성은 어려움이 없다. 배당에 대한 기초상식을 알아두면 경매의 절반 이상은 터득한 셈이다.


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