[성공으로 이끄는 투자노하우] 경매 후 리모델링 월 수입 짭짤

한경닷컴 더 라이피스트

값싸게 낙찰 받아 ‘고쳐 쓰기’ 전략
요즘같이 부동산 침체기일 때는 법원 경매시장을 잘 살펴보면 의외로 괜찮은 부동산을 찾기 쉽다. 경매는 부동산 떨이시장인 동시에 우량 부동산의 공급처이기도 하다. 각종 알짜 경매물량이 꾸준히 경매시장에 공급되고 있기 때문에 목적을 갖고 부지런히 다리품을 팔면 진 흙 속의 진주를 고르는 게 어렵지 않다.
현재는 허름해 볼품없는 부동산을 싼값에 낙찰 받은 다음 입지나 상권에 맞게 개·보수하면 얼마든지 수익성부동산으로 바꿀 수 있다. 저금리 기조가 흔들릴 가능성이 적은 만큼 투자자들의 경매 낙찰 후 개·보수는 새로운 부동산 투자기법으로 정착되는 기미가 뚜렷하다. 비싼 값에 제대로 된 부동산을 사기보다는 싸게 사서 고쳐 쓰는 실용적인 투자자세가 자리 잡고 있는 셈이다.
서울 강동구에 사는 장◯◯씨(43)는 올해 4월 성동구 구의동에 있는 대지 231㎡, 건평 268㎡ 2층 단독주택을 경매를 통해 낙찰 받았다. 지은 지 22년 된 허름한 주택이어서 남들이 거들떠보지 않은 탓에 2회씩이나 유찰한 물건을 감정가의 68%인 3억4820만원에 사들였다. 장 씨는 소유권 등기와 세입자 집 비우기를 마친 후 바로 리모델링에 들어갔다.
도로에 접한 마당은 주차장으로, 나머지는 근린시설로 바꿨다. 1층은 고급 의류매장 사업자가 보증금 8000만원에 월세 70만원 조건으로 세를 들어 왔고 지하 1층은 보증금 3000만원, 월 60만원에 커피숍이 들어섰다. 2층은 장 씨 살림집으로 꾸몄다. 공사비로 5800만원이 들었다. 결국 주택 구입비 중 1억1000만원은 보증금으로 바로 회수했고 매달 130만원의 고 수익이 들어오고 있다. 수익률로만 본다면 그리 큰 수익은 아니지만 장 씨가 거주비용을 해결했다는 점을 감안하면 꽤 수지가 맞는 장사를 한 셈이다.
이번 사례는 싸게 나온 숙박업소를 경매로 잡은 다음 용도를 바꿔 재테크에 활용 한 사례다. 서울 구로동에 사는 박◯◯씨(56)는 지난해 초 관악구 신림동 상업지역 이면도로에 위치한 대지 132㎡, 건물 280㎡ 노후 여인숙 을 감정가의 72%인 2억7890만원에 낙찰 받았다.
박 씨는 내부구조를 거의 뜯어고쳐 원룸주택으로 개조하기로 했다. 3개월 동안 공사한 끝에 미니주방과 화장실을 갖춘 13~16㎡ 원룸 12개가 탄생 했다. 각종 세금으로 1680만원, 세입자 이사비 500만 원 등 낙찰 받는데 3억 원을 들였고 공사비는 6000만원이 들었다. 박 씨는 공사를 끝내고 한 달 만에 임대를 모두 마쳐 현재 보증금 6000만원과 매달 350만원의 월세 수입을 올리고 있다. 투자금액 대비 연 수익률이 은행금리 두 배 이상인 고정적인 임대 수익을 올리고 있는 셈.
경매를 통해 싸게 낙찰 받은 다음 리모델링 과정을 거쳐 임대수익을 올리려면 투자대상을 잘 골라야 한다. 단독주택은 땅이 넓어 활용성이 좋고 적은 비용으로 개·보수해 원룸이나 상가주택, 미니 업무용건물 등 지역여건에 따라 다양한 용도나 업종으로 전환할 수 있다. 낡은 여관이 나 사무실은 원룸(코쿤하우스나 고시텔)으로 바꿔 임대하면 짭짤한 수익 을 올릴 수 있다. 상업용 건물은 지역상권이 어느 정도 무르익을 조짐이 있거나 상권변화가 예상되는 곳을 골라야 한다.
경매 후 리모델링 기법은 잘만하면 수익성 높은 부동산을 효율적으로 잡는 방법이지만 주의해야 할 점도 많다. 우선 입찰 전 건물 노후 정도와 사업성 검토를 미리 마쳐야 한다. 충분한 시간적 여유를 갖고 수요분석 과 함께 임대가능성, 투자성 분석을 거쳐야 한다. 특히 투자대상 건물의 주요 구조부가 부실하면 자칫 개·보수가 불가능할 수도 있다.
되도록 지은 지 20년 미만된 건물을 고르는 게 좋고 개·보수 가능여부 파악을 위해 입찰 전 건축설계사무소에 의뢰해 건축관련 법에 따른 증· 개축이 가능한지 알아보는 게 좋다. 특히 노후주택이 밀집된 곳은 시유지나 구유지가 도로에 물려있는 경우가 많다. 이때에는 땅을 추가로 매 입해야 개·보수가 가능하기 때문에 입찰 전 도시계획확인원과 지적도를 확인해 볼 필요가 있다.


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