[성공으로 이끄는 투자노하우] 소액 상가투자 ‘보조 점포’ 주목

한경닷컴 더 라이피스트

독점 영업 가능해 안정적 수익 가능
주택 가격 하락세가 지속되면서 여유자금 부동산 투자자들이 수익성 부동산 투자의 대표격인 상가 투자에 관심을 갖는 실수요자들이 늘고 있다. 주택과 달리 반사이익을 얻는 상가 시장에서는 연일 상가 분양광고가 쏟아지고 택지개발지구 내 미분양 근린상가와 중심상가의 분양률이 꾸준히 늘고 있는 등 상가가 인기 투자종목으로 바뀌고 있다.
상가는 주택이나 토지에 비해 취득 규제가 까다롭지 않아 1억 원 안팎의 여유자금을 가진 사람들의 관심이 높은 상품이다. 목 좋은 상가를 사놓으면 고정적인 임대수익을 챙길 수 있는 데다 창업열기가 높을수록 임대료가 높게 형성돼 요즘 같이 신규 창업 붐이 뜨거울 때 각광받는 투자종목이다.
그러나 상가공급 물량이 많아 수익성이 대폭 떨어지는 게 문제다. 특히 지역상권을 선점해야 하는 대형 상가들 일수록 지역 내 공급물량이 넘쳐나 옛날 같은 투자여건을 기대할 수 없는 처지다. 일부 택지지구의 경우 상가공급이 과잉상태인 탓에 공실률이 60%를 넘어 슬럼화된 지역 상권은 주변에 너무 흔하다.

공급 과잉을 겪지 않으려면 세대수 또는 면적 대비 상가부지가 적정해야 한다. 통상 택지지구 내 상가는 상업용지 비율이 5% 이하여야 상권형성이 쉽고 상가의 영업력을 기대할 수 있다. 단지 내 상가의 경우에는 아파트 세대수 대비 상가의 연면적이 0.3~0.5평 정도가 적당하다. 상업용지나 상가의 면적이 넓을수록 영업환경은 떨어지고 열악하게 변하는 게 통례다.
소형 점포의 경우 영업환경이 뚝뚝 떨어져 예전처럼 수익률을 기대하기 어려운 양상이다. 상가는 실물경기에 민감해 경기가 회복돼야 소비가 높아지다 보니 상가경기는 늘 불안정한 게 사실이다. 게다가 높은 분양가대로 상가를 분양 받으면 임대수익율을 맞추기 어렵게 되며 따라서 기대치 만큼 수익을 얻기 어렵다.
상가 투자환경이 어려운 때 투자자들은 소액자금으로 굴릴 파생상가를 노려보는 게 어떨까. 파생(派生)상가란 대형 상가 내 구내매점, 패션상가 내 수선센터나 스낵코너 등 주 상가의 보조역할을 하는 점포를 말한다. 본 상가의 영업 상태에 따라 사업 성패가 좌우되지만 통상 독점적 영업이 가능해 투자의 위험성이 적고 안정적 영업수익이 가능한 장점이 있다.
중대형 상가가 세워질 때 으레 소점포 형태로 선(先)분양하기 때문에 경쟁이 치열하지만 공개분양 이전에 사업주에게 약간의 웃돈을 주고 매입하면 어렵지 않게 투자할 수 있다. 실제로 도심 대형 상가 내 3.3㎡짜리 매점이 수 천 만원에 분양됐으나 개점 후 매매가가 두 배 이상 오른 사례가 적지 않다.
적은 평수 안에서 일하고 자리를 잠시도 비워둘 수 없는 어려움이 있지만 적은 돈으로 생계형 상가를 찾는 실속 투자자들에게는 가장 알짜 투자대상인 셈이다. 부동산 불황기에는 적은 돈을 투자해 실속을 차릴만한 투자대상을 찾는 것이 최선의 투자책이다.

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