[부자되는 법원경매] 비현실적인 부동산 담보대출과 배고픈 은행....

한경닷컴 더 라이피스트

전국이 부동산 가격 폭등으로 몸살을 앓다가 요즘에서 잠잠해지고 있다. 정부는 부동산 가격 폭등을 수요와 공급의 불안정에서 찾지 않고 주원인을 어떤 가상의 투기세력을 설정하고 투기세력을 잠재우기 위한 가장 손쉬운 방법으로 은행대출 조이기를 선택하고 있다. 폭등은 현상이지 누가 주도한다고 주도되어지는 것이 아니다. 현상의 원인을 잘 잡아야 그 처방도 명확해지고 약효를 볼 수가 있다. 누군지도 명확하지 않은 타겟을 잠재우기 위해서 전국적인 처방전을 쓰는 것은 반드시 부작용을 불러온다. 문제는 어제까지 투기세력이 아닌 사람도 내일은 투기세력화 될 수 있는 사회경제적인 현상을 고쳐야 한다는 것이다. 돌팔이 의사가 잘못된 원인진단으로 잘못된 약을 써서 환자를 죽이는 것과 같다. 빈대 잡으려다가 초가삼간 태운다는 말처럼 말이다.
아마추어 격투기 선수는 평상시에는 여러 가지 기법들을 연습한다. 그러다가도 정작 시합때는 자신이 연습했던 가장 자신있고 단순한 동작을 하게 된다.
대한민국의 정책입안자들은 늘 정책을 입안할 때마다 평상시 배우고 생각해 왔던 다양한 방법들은 모두 잊어버리고 결국은 규제일 변도로 변하는 것도 이런 아마추어 격투기 선수에 비교할 수 있다.
이번 칼럼에서 말할 내용은 바로 정부가 선택한 은행대출규제로 인한 은행의 수익성 악화에 대한 진단을 해보고자 한다. 얼마 전 한 은행의 부지점장이 사무실로 내방을 한 적이 있다. 그분의 말인 즉, 여태는 아파트 대출위주로 수익성을 지켜왔는데 요즘 아파트 대출규제를 중심으로 하다보니 돈을 풀 곳이 없다는 것이다. 그러다 보니 수익성을 보존하는 방법 중 하나로 각종 수수료를 인상하고 기존 대출금리를 인상하는 수밖에 없다는 것이다. 이런 은행의 대출 수익성 악화는 정부 정책이 대출 규제로 가는 한 지속적으로 악화될 것이고 결국 경제적으로 체질이 약한 서민이 제일 먼저 타격을 받게 될 것이다. 투기세력을 재우기 위한 규제로 은행은 물론 서민에게 더 좋지 않는 영향을 주게 되는 것이다.
본인은 경매부동산을 주로 하기 때문에 은행에서 걱정하는 수익성 악화를 해결할 수 있는 묘책을 제안했다. 은행의 경락부동산에 대한 대출현황을 보면 극히 아마추어 적이다. 대출을 해서 수익을 남기는 은행은 각종 부동산에 대해 정확한 이해를 할 필요가 있다. 아파트에 주로 대출을 하면서 수익을 남기다 보니 더 나은 대출시장 틈새를 찾는 노력을 하지 않는다. 그 단적인 예를 두 가지 정도 들겠다.
하나는 방수가 많은 단독주택이며 또 하나는 근린주택의 경우이다. 이 경우 은행은 방갯수를 전부 또는 많은 부분을 최우선변제 소액보증금인 1600만원씩 제외하고 대출을 한다. 단독주택의 경우 방이 10개만 되어도 1억6천만원을 제외한 나머지에 대해서 대출을 한다. 쉽게 말하면, 실제로는 3세대만 살 수 있는 집이어도 10세대가 살고 있는 것처럼 은행에서는 보고 있다는 것이다.
은행이 돈을 떼이지 않는 가장 완벽한 방법은 대출을 전혀 하지 않는 것이다. 돈을 떼이지는 않을지 몰라도 그로 인한 수익성의 악화는 필연적이다. 경매투자를 하는 사람들의 99%는 돈을 벌고자 하는 이유로 대출을 받는다. 현실적으로 사기대출을 기획하지 않는 한 세대별로 방수마다 소액임차인을 입주시키지는 않는다.
단독주택의 경우, 방이 설령 많더라도 세대별 독립적인 공간이 있기 때문에 소액보증금이 빡빡 차기는 맑은 하늘에 비가 올 것이라고 생각하는 것만큼 발생률이 낮다.
또 근린주택의 경우를 보자. 근린주택은 수익성 상가이다. 월세를 받는다는 것이다. 그리고 상가의 경우 대체로 보증금이 소액인 경우가 훨씬 많다. 즉 대출을 적극적으로 검토를 해 주어도 이자지급에 대해서 상당부분 안심할 수 있다. 그런데도 은행의 경우 근린상가는 특별한 이유없이 위에서 시켰다는 이유로, 담보비율을 매우 제한하고 있다.
상가건물임대차보호법을 잘 살펴보면, 최우선변제소액보증금의 대상이 되는 상가는 서울의 경우, 4500만원을 넘지 않아야 한다. 보증금 1000만원에 월세 35만원을 넘지 않아야 한다. 서울에서 이런 정도 월세를 내는 곳은 사실 전용평수가 극히 작아야만 가능하다. 즉 매우 드물다는 것이다. 그런데도 상가라고 하면, 큰 상가 작은 상가를 가리지 않고 각 사무실 개수마다 1350만원씩 빼는 금융권도 많다. 진정 은행이 수익성을 걱정한다면 편리할 대로 대출하지 말고 개별적으로 상담을 하되 좀 더 안정적인 대출상품을 찾을 수 있도록 노력해야 한다. 이 노력을 하지 않기 때문에 가장 간단한 방법으로 대출 금리를 인상하는 것이다.
그리고 또 한가지, 경락을 받은 후 1년 이내에는 낙찰금액을 기준으로 대출을 한다는 것이다. 이건 또 왜 그러는지 물어보아도 그냥 위에서 시켰다는 정도 말고는 아무런 이유가 없다. 경매부동산을 전과자 취듭하는 것 같다. 경매부동사늘 아무리 싸게 낙찰받더라도 바로 시장에서 시세로 대접받는다. 이런 단순한 사실도 간과하는 것이 은행이다. 은행은 수익성 악화를 타결하기 위해서 법률자면과 더불어 부동산 전문가에게 현실감각을 배우고 연구를 해서 더 나은 대출상품 개발에 노력해야 한다.


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