[성공으로 이끄는 투자노하우] 임대차 문제는 세입자 탐문부터

한경닷컴 더 라이피스트

부동산 경매에서 가장 신경 쓰이는 부분이 세입자 문제이다. 세입자가 한 두 세대 정도 살고 있으면 아무래도 이사비도 조금씩은 챙겨줘야 한다. 또 체납관리비와 등 공과금도 낙찰자가 최종적으로 정리해야 한다. 싸게 낙찰 받았다는 점 때문에 세입자들의 고충과 고민도 들어줘야 할 때도 있다.
경매물건의 세입자 처리 문제는 낙찰 받은 부동산의 가장 마지막에 마무리하는 아주 중요한 과정인 셈이다. 세입자 없이 직접 채무자가 살고 있다면 그런 수고를 덜어주어 여러모로 편하지만 대체로 경매 부동산에는 임차인이 거주해 낙찰 후 속을 썩이는 경우도 왕왕 발생하기 때문에 입찰 전 꼼꼼한 탐문을 필수 체크사항이다.
초보 경매 투자자가 간과하기 쉬운 경매 부동산의 임대차 관련 문제와 경매 낙찰 시 문제가 되는 임대차 문제의 몇 가지를 알아보고 대처방법을 찾아보자.
특수주소 변경이란 공동주택 세입자는 주민등록상 주소 ․ 지번과 함께 동․호수 표시(예: ○○빌라 ○동 ○호)가 기재돼 있어야 하나 지번만 기재돼 있는 경우 주택 세입자는 주택임대차보호법의 보호를 받을 수 없다.
나중에 이를 바로잡아 등기부 상의 주소와 세입자의 주소를 정정하는 것을 특수주소 변경이라 한다. 공무원의 착오로 주소가 바로잡아질 경우 종전 전입일을 대항력 일자로 보고, 세입자의 실수로 주소를 고쳤을 경우에는 주소를 고친 날에 세입자의 전입일로 보게 된다.
세대합가란 한 세대의 가족이 분리되어 있다가 다시 합쳐지는 것을 말한다. 주택의 점유와 주민등록이라는 요건은 대항력 취득 시에만 족한 것이 아니고 계속 존속하고 있어야 한다. 따라서 중간에 임차인이 주민등록을 옮긴 경우는 원상회복한 시점부터 다시 대항력을 취득한다.
다만 가족의 주민등록을 그대로 둔 채 임차인만 주민등록을 일시적으로 옮긴 경우는 대항력을 잃지 않는다. 따라서 주민등록을 확인할 경우 일시적으로 임차인만 주민등록을 옮기고 처와 가족은 임차주택에 계속 거주하고 있는 경우에는 대항력이 지속된다. ‘세대합가’란 말이 나오면 주민등록 초본을 확인해 세대원 중 가장 먼저 전입한 날짜를 기준해 세입자 분석을 해야 한다.
체납관리비는 전 소유주나 세입자가 사용하다 밀린 아파트(빌라, 공장 등) 관리비 유무를 입찰 전에 미리 확인해야 한다. 보통 몇 백에서부터 많으면 몇 천 만원까지 밀린 경우도 있다. 대법원 판례에서는 ‘아파트의 전 입주자가 체납한 관리비 중 공용부분에 대한 것은 낙찰자가 납부할 의무가 있다’고 판시했다.
즉 전용부분을 제외하고 공용부분만 체납관리비를 납부하면 된다. 따라서 체납관리비가 존재하는 부동산에 입찰할 경우에는 체납관리비의 금액을 미리 고려해 입찰가격을 정해야 한다. 입찰 전 관리사무소를 방문하거나 관리사무소 직원과 전화 통화를 해 입찰 직전까지 관리비가 얼마나 연체됐는지를 파악한 후에 입찰해야 한다.
위장 임차인은 경매서류를 잘 보면 쉽게 가려낼 수 있다. 경매개시결정일 2~3개월 전 전입한 경우에는 집이 경매로 넘어간 사실을 알고도 입주한 경우다. 또 집주인 가족 또는 친인척 관계이거나 보증금 액수가 일률적으로 최우선 변제금액 범위라면 가짜일 가능성이 크다. 가짜 임차인이라도 괜히 긁어 부스럼을 낼 필요는 없다. 명도저항과 입주지연을 시키며 추가비용을 내야하는 경우가 아니면 위장임차인이 많아도 낙찰자는 입찰해도 무방하다.



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