[경매로 세상얻기] 2011 부동산시장, 안개 속 희망찾기 될 듯

한경닷컴 더 라이피스트

다사다난했던 경인년이 가고 신묘년 새해가 밝았다. 지난해에는 전세난, 미분양, 보금자리만 세간의 입방아에 오르내릴 정도로 부동산시장, 특히 주택시장이 썩 좋지 않았다.

다행히 지난해 10월말부터 보이던 상승세가 지금까지 꾸준히 유지되고 있고, 올해 부동산시장을 전망하는 대다수 전문가들도 낙관적인 견해를 피력하고 있다. 시장이 전문가들의 전망대로 또는 희망대로만 흘러갈 수는 없겠지만 과거 2009년말과 2010년초 사이 2010년 부동산시장을 비관적으로 보는 견해가 우세했다는 점에서 보면 사뭇 고무적이다.

어쩌면 최근의 회복세에 따른 주택 구매심리 회복, 입주물량 급감, 정부의 추가 규제완화, 경기회복 등의 영향으로 부동산시장이 그 회복세를 이어갈 수 있을 것도 같다. 부동산업계에 몸담고 있는 필자로서도 거래가 활성화되고 부동산시장이 회복되기를 바라는 마음 간절하다.

그러나 시장이 어디 그리 녹록한가! 부동산시장이 회복세를 보이고는 있다지만 아직도 그 회복세가 지속적이지 못하고 일시적인 반등에 그칠 공산이 크다는 신호는 곳곳에서 감지되고 있다.

우선 거래수요 측면에서 투자수요보다는 실수요자 중심의 거래, 중소형아파트 중심의 거래, 급매물 위주의 거래가 우선시되고 있다. 급매물이 팔리면 그 다음으로 일반매물까지 매수세가 미쳐야하지만 아직까지 일반매물까지 매수세가 가담되지 않고 있다. 이는 곧 아직도 소비자들이 느끼는 체감가격에 대한 부담은 물론이려니와 부동산시장의 한축을 형성하고 있는 투자수요가 전혀 살아나지 못하고 있음을 보여주는 한 단면이다.

최근 상승세가 약간 꺾인 것도 불안하다. 부동산정보업체 닥터아파트(www.drapt.com)에 따르면 서울을 비롯해 수도권 상승세가 한풀 꺾였음은 물론 하락세를 보이는 지역이 또다시 늘었다. 재차 반등하고 있는 국면에 대해 매도자는 물론이고 매수자가 모두 혼란스러워하면서 호가차이만 벌이지고 매매가격에 대한 접점을 찾지 못하고 있는 결과이다. 계절적으로 학군수요 외 뚜렷한 수요가 없는 전세시장이 연일 가격이 오르고 있는 것 역시 아직 주택구매수요가 본격적으로 살아나지 못하고 있음을 반증하고 있다.

부동산시장에 긍정적으로 영향을 미칠 호재요인보다는 악재요인이 더 많다는 점은 올해 부동산시장을 낙관적으로만 볼 수 없는 결정적 근거다. 시장전문가가 내세우는 여러 가지 호재요인 중 확정변수는 입주물량이 급감한다는 것 하나다. 정부의 추가 규제완화나 실물경기 회복 등은 그야말로 그럴 수도 있고 아닐 수도 있는 불완전 변수다. 그러면 입주물량 급감이 시장에 긍정적으로 영향을 미칠까?

예년의 사례로 비추어보면 입주물량이 감소하면 이에 따른 수급불균형으로 주택가격이 오르는 것은 당연시됐지만 이는 주택가격이 더 오를 여력이 있을 정도로 시장경제수준에 맞는 적정가격이 형성돼있을 때의 얘기다. 지금처럼 부동산가격이 여전히 높다라는 인식이 팽배해 있는 상황에서는 입주물량이 줄어든 들 주택구매심리가 회복되지 않은 상태에서 가격상승요인으로 작용하기는 어렵다.

반면 시장에 악재로 작용할 수 있는 요인들을 함 보자. 우선 부동산 정책적 측면에서 DTI 폐지, 주택구입자금에 대한 지원이 올해 3월말 시한으로 종료될 예정이고, 지방 부동산시장이 회복세로 돌아선 원동력이었던 미분양주택에 대한 취ㆍ등록세, 양도세 감면도 4월말로 끝난다.

시장 상황을 보아 관련 정책의 연장도 고려하겠다는 취지의 발언들도 나오고 있지만 어쨌거나 지금까지의 회복세를 견인했던 원인 중 이들 정책의 일몰성 효과를 전혀 부인할 수는 없다. 정책 일몰 후까지 시장 회복세가 지속될 지는 의문이라는 얘기다.

분당, 평촌 등 1기 신도시를 살릴 수 있는 절호의 기회였던 리모델링 규제완화에 대한 기대감도 사라졌다. 수도권 부동산시장에 절대적인 영향을 미치고 있는 1기 신도시 회복이 전제되지 않는 한 수도권 전반적인 회복세를 쉽사리 장담할 수 없는 입장이다.

물론 현 정부의 임기말이 다가오면서 경기부양을 위한 각종 규제완화책이 쏟아져 나올 수 있다. 8.29대책의 주요 일몰성 정책이 연장될 수 있고, 1기 신도시를 중심으로 추진하고 있는 리모델링 규제완화 관련 법안이 국회에 계류 중에 있기 때문에 아직 한 가닥 희망이 남아있기도 하다.

또한 최근 다시 도마에 오른 분양가상한제가 올해 안으로 폐지될지도 모를 일이다. 분양가상한제가 폐지돼도 지금의 부동산시장 여건이라면 분양가가 무작정 높아지지는 않겠지만 분양가상한제가 적용되지 않는 신규물량이나 기존 미분양에는 호재로 작용하면서 미분양 해소나 신규 분양시장이 일시적으로 호황을 맞을 가능성은 있다.

보금자리주택 공급은 지난해에 이어 올해도 최대 악재로 작용할 전망이다. 보금자리 사전예약 물량이 줄었다고는 하지만 올해는 사전예약 물량에 본 청약 물량까지 가세하는데다 본 청약 시의 분양가가 사전예약 추정분양가보다 더 낮아진다고 한다.

그렇지 않아도 보금자리주택으로 인해 주택수요자들의 가격 눈높이가 매우 높아져 민간건설 분양가에 대한 시선이 곱지 않았던 터에 보금자리 가격이 더 낮아진다면 민간건설 분양시장은 그야말로 줄초상이다. 분양하는 족족 미분양이 발생하고 이로 인해 수도권 미분양은 더 쌓이게 된다면 주택시장 회복은 그야말로 요원해질 수밖에 없다.

금리인상은 또 어떤가? 지난해야 두 차례 0.5%p 인상에 그쳐 시장에 미치는 영향이 미미했지만 올해 경기회복에 대한 확신, 물가상승에 대한 압력 등으로 추가 금리인상이 불가피할 것이라는 전망이 우세하다. 지난해처럼 소폭이지만 한해 서너 차례 인상이 된다면 이 또한 소비자에게는 상당한 부담으로 작용할 수밖에 없다. 물가상승, 금리인상 등으로 인한 실물경기 악화가 주택구매심리 회복을 더디게 하는 요인으로 작용할 수 있음이다.

이외 3만가구에 이를 정도로 쌓여 있는 수도권 미분양에 대한 부담, 부동산PF發 금융위기 우려, 주택에 이은 대형상가시장 침체, 대내외 정세 불안 등의 요인은 주택수요자들의 구매력을 떨어뜨리는 요인으로 작용하면서 매매ㆍ분양시장 침체 및 전세시장 강세라는 올해 이상의 분위기를 벗어나기는 어려울 것으로 보인다.

어쨌거나 올해 부동산시장은 어려운 상황에서도 수도권 입주량 급감, 2기 신도시를 중심으로 개선(도로 개설, 지하철 개통)되고 있는 서울과의 접근성, 재개발ㆍ재건축사업의 구역별 또는 단지별 가시화로 인한 주택 구매심리 회복에 일말의 희망을 걸어볼 수밖에 없을 것 같다. 현 정부 임기 후반기 경기부양에 따른 추가 규제완화(8.29대책 연장, 분양가상한제 폐지, 리모델링 수직증축 허용)가 수반된다면 더욱 해피할 일이다. 닥터아파트(www.drapt.com) 이영진 리서치연구소장


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