[성공으로 이끄는 투자노하우] 신규 입주물량 부족 현실화할까?

한경닷컴 더 라이피스트

상한제 시행과 경제위기로 물량 감소
주택 시장의 흐름은 정책적 변수가 없는 한 대부분 신규 입주물량으로 부동산 시장을 내다보는 예측활동이 가능하다. 특히 신규 아파트 입주물량은 전체 재고주택 물량의 3~5%를 차지하기 때문에 무시할 수 없는 부동산시장의 변수다.
2011년 전국 아파트 입주물량이 지난해의 3분의 2 수준으로 줄어들어 공급부족 현상이 현실화되고 물량이 줄면서 전셋값 압박은 더욱 가중될 것으로 보인다.
부동산정보업체 조사에 따르면 서울 수도권 입주 물량은 10만8573채로 지난 해 대비 35% 가량 감소한다. 특히 서울 강남은 재건축 사업이 지지부진해져 입주 물량이 2000가구나 급감할 것으로 추산했다.
이처럼 입주 물량이 크게 감소한 이유는 분양가 상한제 시행과 2008년 하반기부터 몰아친 글로벌 경제위기로 인해 민간 건설사들이 주택 분양 물량을 대축 줄였기 때문이다.
지난해 주택 분양 물량이 전년 대비 13% 가량 감소해 입주량이 최근에 계속 줄고 있는 것으로 나타났다. 국토해양부는 2010년 전국적인 분양 물량이 20만958가구로 크게 줄었다고 밝혔다.
특히 수도권은 12만4752가구로 19% 감소했고 지방은 7만6206가구로 비슷한 수준을 유지했다. 이는 수도권의 극심한 부동산 경기 침체로 주택 건설업체들이 분양 일정을 취소하거나 대거 연기해 입주량이 크게 줄고 있음을 의미한다.
민간 건설사의 아파트 공급물량도 30% 가까이 줄어들 전망이다. 시공능력 100위권 내 건설사 중에 올해 아파트 분양계획이 있는 분양물량은 전국 230여개 단지, 총 18만여 가구로 지난해 25만여 가구에 비해 큰 폭으로 감소하고 있다.
민간 공공분야 주택 공급 여건을 감안할 때 수급 불균형이 우려돼 전셋값 강세는 불가피할 것으로 보고 있다. 각급 주택 관련 연구소들도 입주물량 감소로 인해 주택값의 3% 가까운 반등을 예상하고 있다.
이처럼 입주물량이 줄어들면서 지난해와 같은 집값 하락과 미입주, 미분양 등의 사태가 진정될 것으로 예상된다. 주택시장은 분양 물량보다 입주 물량이 피부로 느낄 수 있는 실질적인 공급량이기 때문에 2011년에는 주택가격이 소폭 오르고 거래량도 활성화해 주택가격 상승 요인으로 작용할 여지가 있다.
또한 입주량 감소현상은 주택가격 상승에 따른 불안요소가 되살아나 장기적으로 소형주택의 집값 상승세는 하반기로 갈수록 뚜렷해 질 전망이다.
신규 입주 단지의 경우 상대적으로 공공비중이 보다 민간 비중이 적어 입지나 단지특성 등에 따라 선호도가 높은 새 아파트에 수요자 쏠림 현상이 나타날 것으로 예상된다.
1000가구 이상의 대단지 아파트가 줄면서 중소형 중심으로 구성된 민간 대단지의 가격 메리트는 한층 더 커져 가격상승세를 주도할 것으로 보인다. 대단지는 지역 내 랜드마크 단지로 부상할 가능성이 크며 수요 선호도가 높아 환금성이 우수한 것도 장점이다.




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