[성공으로 이끄는 투자노하우] 택지지구에 투자해 성공하는 법

한경닷컴 더 라이피스트

판교, 용인, 화성 등 ‘택지지구’는 서울과 가까운 수도권에 집중적으로 몰려있다. 택지개발지구는 도시지역의 주택난을 해소하기 위해 주택건설에 필요한 택지의 취득ㆍ개발ㆍ공급 및 관리 등에 관하여 특례를 규정함으로써 국민 주거생활의 안정과 복지향상에 기여함을 목적으로 지정하는 지구를 말한다. 한마디로 신도시의 개념이라고 생각하면 된다.
택지지구 일대의 부동산에 투자하면 어떠한 장점이 있을까? 우선 인구의 분산, 주거생활 안정, 복지향상 등을 위해 대규모 개발로 인해 부동산 소유자에게 미치는 경제적 이익을 파격적으로 높아진다. 대단위 개발계획이어서 중장기적으로 부동산 투자자들에게 커다란 이익으로 되돌아오는 게 통례다.
신도시 주변 땅과 소형 주택에 투자하면 우선 개발규모가 수 만평에 이르러 수도권 노른자위 땅에 투자하게 되며 넓은 주거 단지 내에 주택 수만호가 건설되는 대규모 택지개발지구에 편입되게 된다. 따라서 수년이 걸려 입주시점이 다가오면 전철, 상․하수도, 학교 등 기반시설이 들어서 이 지역 일대는 계획적인 개발에 따른 부수적인 효과는 물론 지가 및 주택가격 상승이 예고되는 호재가 풍부해진다.
택지개발지구 인근 토지의 경우 택지개발이 안겨주는 여러 혜택(학교, 도로, 공원 확충)을 고스란히 누릴 수 있다. 실제로 개발지역 보다 인근 지역의 땅값이나 아파트 시세가 강세를 보여 하루아침에 ‘노른자위 땅󰡑으로 탈바꿈하게 된다.
수도권 일대는 주거지 잠재력이 가장 큰 지역인데다 서울로의 접근성이 뛰어나 주변지역은 투자성이 뛰어났다고 할 수 있다. 실제로 수도권 P신도시 건설이 확정되면서 인근지역 토지와 주택에 엄청난 파급효과가 있었음을 볼 수 있다. 택지개발지구 인근의 도시지역 토지는 도시가 팽창함에 따라 토지이용이 높아지고 가격상승 가능성도 높은 편이라 잘 만 투자하면 많은 시세차익을 얻을 수 있다.
투자 전략
신도시 예정지역 내 땅은 수용 당해 투자실익이 별로 없지만 경계를 벗어난 인근 지역은 개발이익을 얻을 수 있기 때문에 관심을 기울일 만하다. 주로 택지지구 개발 예정지 외곽 땅과 국도변 주변에 관심을 기울이면 안정적인 차익을 거둘 수 있다. 국도변은 경부 축의 중심지로 탈바꿈하면서 자연적으로 주변 땅의 가치가 높아질 가능성이 크다. 또 택지지구와 거의 붙어있는 지역 일대 또한 개발이익을 누릴 가능성이 있다.
택지지구는 지역과 지구를 잇는 광역교통망 확충과 안정적 주거공급의 효과가 있는 만큼 이 일대 도로확장지역 등 안정적인 투자처에 소형주택이나 토지를 집중적으로 투자하는 게 장기적인 안목에서 유리한 투자방법이다.
수도권과 가깝고 그린벨트로 묶여있는 택지지구 예정지 인근은 단지형 전원주택이 잇따 라 들어서고 있는 만큼 이 지역 일대를 노리거나 예정지 주변이지만 상대적으로 가격이 저평가된 주택․상가 용지분양을 노릴 만하다.
이 일대는 음식점․중개업소․창고 등 근린생활시설의 중심지로 각광 받을 확률이 크기 때문이다. 이들 땅들은 지자체가 마구잡이 개발 방지 등을 이유로 건축 행위를 제한하기 전인 땅들이고 건축허가를 받아놓은 땅이어서 곧 바로 건축할 수 있는 장점이 있다.
장기 여유자금을 굴릴 투자 초보자라면 도로변에 있는 소형주택이나 대지 등 규모가 큰 물건보다는 660~990㎡ 규모로 매입 후 추후 개발이 가능한 중소형물건을 겨냥하는 게 유리하다.
유의점
택지지구 인근의 주변 땅값은 현재 이미 오를 대로 다 오르고 팔릴만한 땅은 이미 거래가 끝난 상태이다. 따라서 초보 투자자들이 뜬소문이나 개발호재만 믿고 즉흥적으로 샀다가 상투가격에 투자할 가능성이 크므로 섣부른 투자는 삼가야 한다. 특히 보금자리지구로 편입될 예정지구란 말을 믿고 거액을 묻는 사례도 상당하다.
중장기적인 차원에 대규모 개발지역 인근에 돈을 묻는 것도 좋지만 우선 확실한 개발계획에 대한 정보를 수집하는 것부터 정부는 부동산투기 조짐이 있는 수도권과 접경지 일원을 토지거래 허가구역으로 묶었기 때문에 일정규모 이상의 토지를 거래할 때 관할 시장․군수․구청장의 허가를 받아야 한다. 일부 부동산중개업소에서 부추기는 불법투자도 조심해야 한다.
택지개발예정지구 내 아파트나 상가의 우선분양을 노린 위장전입이나 보상비를 노리고 주거용 비닐하우스나 벌집, 상가 건물을 짓다가 적발될 경우 주민등록 말소 또는 강제철거를 당하는 등 불이익을 당할 수 있어 주의해야 한다. 막연한 개발정보나 분위기에 들떠 쓸모없는 주변 땅을 사면 낭패이다.
토지는 건물보다 환금성이 떨어지기 때문에 자칫하면 장기간 돈이 묶일 수 있음을 염두 에 둬야 한다. 특히 수도권 일대 지역 주민들이 예민하게 작용하고 있는 택지지구 인근이거가 장기간 개발논의가 많은 지역은 이미 오를 대로 오른 만큼 투자에 신중을 기해야 한다.
택지개발지구 인근 땅의 경우 건축제한 조치가 떨어질 가능성은 없는지 확인해 봐야 한다. 인근 지역 토지라도 녹지나 농지를 대지로 바꾸는 토지 형질변경이나 농지전용이 당분간 보류되고 기존 주택은 증․개축이 제외돼 개발행위가 불허될 수 있다.



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