[성공으로 이끄는 투자노하우] 선(先)임대 분양상가 노려라

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신도시 리모델링 상가 수익 ‘짭짤’
서울 강서구에 사는 이동석 씨(48)는 몇 해 전부터 임대 수익용 부동산 가격이 꿈틀대자 조금씩 조급해지기 시작했다. 맞벌이로 시작해 직장생활 8년 차에 85㎡ 아파트를 장만한 이 씨는 여윳돈 굴리기가 쉽지 않았다. 소액 쌈짓돈으로 소형 주택에 투자하려고 몇 해 전부터 꾸준히 물색하던 차에 이미 오를 데로 올라버린 부동산가격 때문에 이러지도 저러지도 못하고 고민하고 있었다.
그동안 여유자금으로 7000만원을 만들었다가 2000만원은 주식투자로 손해를 보고 나머지 5000만원이라도 안전한 소형 부동산을 사두려고 벼르고 있었으나 부동산 투자에 대한 전문적인 지식이 없었다. 투자금액대가 적어 아파트 투자는 엄두도 못 내고 있던 차에 우연히 인터넷에 난 상가 관련 기사가 눈에 띄었다.
‘선임대 후분양󰡑방식으로 공급하는 상가로 수도권 S신도시에 있는 C대형 쇼핑몰이었다. 지하철 역세권에 위치한 데다 지역 일대에 택지개발이 이루어져 대규모 아파트 단지가 속속 생기는 신도시여서 앞으로 상권형성이 유리할 것이란 판단이 섰다.
기존에 파산한 오래된 상가 건물을 새로 리모델링해 분양하는 상가였다. 분양대상은 1층 200여개 점포로 목이 좋은 A급 점포는 이미 분양이 끝난 후여서 약간 목이 떨어지는 B급 점포를 눈여겨봤다. 분양평수 15.2㎡에 한 점포 당 6800만원으로 분양가가 비쌌지만 1층 주출입구와 가까운 의류 상가이고 무엇보다 기존 임차인들이 모두 세를 들어 영업을 하고 있는 상태여서 입점자를 새로 구해야 하는 번거러움이 없는 점이 마음에 들었다.
고민을 거듭하던 그는 지난해 1층 캐쥬얼의류 점포를 6800만원에 매입했다. 시행사가 알선해 주는 K은행 융자금 2000만원을 꼈으니 이 씨가 실제 투자한 액수는 4800만원인 셈이다. 대출이자는 7%(변동금리)로 매달 15만원이 대출이자로 나가지만 이 상가에서 나오는 고정 월세수익은 매월 60만원.
상가 관리단을 거치지 않고 바로 소유자 통장으로 월세가 입금되는 방식으로 운영되기 때문에 세입자에게 매달 월세 독촉을 하지 않아도 되는 점도 마음에 들었다. 투자금 대비 임대수익이 연 10% 이상의 알짜 상가를 손에 쥔 셈이다.
이씨가 소액을 투자해 은행이자의 3배 가까운 임대수익을 거둘 수 있었던 것은 철저히 안정성과 수익성을 염두에 두고 투자대상을 골랐기 때문이다. 신도시 일대에서 영업 중인 소형 상가는 여럿 있었지만 모두 영업이 활성화되지 않는 단점이 있었다.
주변에 새로 짓는 상가나 분양 중인 상가는 완공시점까지 수개월이 걸리기 때문에 상가가 다 지어질 때까지 투자금액이 묶일 염려가 있는 데다 자칫 시행사가 분양에 어려움을 겪어 부도 처리되면 투자금 전액을 떼일 가능성이 있다는 것을 여러 매체나 전문가로부터 들었기 때문이다.
그러나 이 상가는 오래전부터 꾸준히 영업을 하고 있는 상가였다. 건물 소유주가 파산한 상태에서 부동산 개발업체 M사가 인수했다가 소유권을 정리한 다음 일반인에게 재분양하는 상가여서 시행사의 부도염려가 없는 상가였다. 게다가 줄곧 세입자들이 영업 중인 상가여서 상권형성이 안정적이란 점에서 월세수익이 꾸준한 것도 투자메리트였다.
임대를 신경 쓰지 않아도 되는 점도 초보 투자자에게는 적당한 투자처란 생각이 들었다. 이 씨가 투자한 1층의 경우 몇 년간 영업상태가 꾸준한 편인데다 영업 대기자가 기다리고 있는 상황이었다. 만약 영업이 안 되는 상가라면 굳이 영업대기자까지 있을까하는 생각에서 확신에 찬 투자결정을 내렸다. 무리하지 않고 적은 돈을 들여 고정 월세가 나오는 든든한 투자처를 찾은 셈이다.
이 씨처럼 적은 돈을 들여 짭짤한 임대수익을 올리려면 상가투자가 유리하다. 상가는 철저한 수익성부동산으로 꼽히기 때문에 고정적인 월세를 받기에는 상가만한 게 드물다. 게다가 지역상권이 성숙되기 시작하면 유동인구가 늘어나 상가 영업성이 좋아지면 프리미엄까지 기대할 수 있는 장점이 있다.


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