[경매로 세상얻기] 미해결 현안에 발목 잡힌 부동산시장

한경닷컴 더 라이피스트

3.22 주택거래활성화대책 한달이 지났음에도 주택시장은 여전히 침체다. 아니 오히려 침체의 골이 더 깊어졌다. 어느 정도 예상은 했지만 예상했던 것보다 더 심각한 상황이다.

지방은 매매, 전세, 분양, 미분양 모두 예외 없이 거래가 활성화되고 있다지만 수도권은 전세시장만 여전히 강세일 뿐 매매시장은 얼어붙은 듯 3주 연속 하락세를 기록하고 있고, 김포한강신도시 합동분양에 기대를 걸었던 분양시장은 미분양만을 대량 양산한 채 더욱 힘겨운 레이스를 펼치게 됐다.

이처럼 지방과 달리 수도권 부동산시장이 맥 빠진 모습을 보이고 있는 이유는 수도권에는 지방에는 없는 악재요인이 상당수 분포하고 있기 때문이다. 우선 DTI규제가 수도권 전방위적으로 시행되고 있는 것도 그렇고, 가격에 대한 눈높이의 절대적인 판단기준이 되는 상품인 보금자리주택이 수도권에는 엄연히 존재한다는 사실이 그렇다.

또한 지방은 이번 달 말까지 미분양주택에 대한 취득세, 양도세 등 세제감면 혜택이 주어지지만 수도권은 그러한 정책적 지원이 이루어지지 않고 있다. 전세가가 상승하고 있지만 아직 매매가 대비 전세가 비율(3월말 기준)이 서울 46.4%, 경기 50.6%, 인천 48.5% 수준에 불과해 전세수요가 매매수요를 전환되기에는 아직도 요원하다. 지방의 경우 5대 광역시 전세가 비율이 70%를 돌파하고, 기타 지방이 67.5%를 기록한 것과 사뭇 다른 양상이다.

아무리 그렇다고 해도 수도권과 지방의 온기가 이렇게 차이가 날까! 올해 입주물량 감소 추세는 수도권이나 지방이나 별반 차이가 없고, 수도권의 경우 서울 강남권 중심의 재건축 단지들이 지구단위계획 승인, 사업시행인가가 나는 등 호재가 속속들이 가시화되고 있는데도 말이다.

문제는 동력부족이다. 내리막길이 있으면 오르막길이 있듯 이제 올라갈 때가 됐는데 그 오르막길이 너무 험난한데다 올라갈 동력이 될 윤활유가 부족하다. 더 정확하게는 공급할 윤활유는 준비가 돼 있는데 윤활유를 주입할 주입기가 고장이 났다. 원인을 진단하고 처방전까지 준비됐는데 정작 약국이 처방해주지 않은 것과 다름 아니다. 즉 부동산시장 활성화를 위한 처방전이 준비됐음에도 정작 처방이 미뤄지면서 활성화를 저해하고 있음이다.

물론 주택 수요자들이 느끼기에 가격 수준이 아직도 높고 더 떨어지기를 기대하는 심리가 팽배해 있지만 요즘 주택시장이 오르거나 내리거나를 반복하면서 박스권 장세를 유지하고 있는 것으로 보아 부동산 가격이 급락할 우려는 없는 듯하다. 이 상황에서 처방이 제때 이루어진다면 부동산시장은 막힌 물꼬가 트이듯 쉽게 탄력을 받을 수 있게 된다.

그러면 부동산 거래를 활성화시키기 위한 물꼬를 틀만한 요인으로 어떤 것이 있을까? 정부나 국회 차원의 처방이 미뤄지고 있는 주요 사안을 3가지만 들어보자.

우선 취득세 인하다. 취득세(등록세 포함)는 주택거래 활성화를 위해 2010년 12월말까지 50% 인하(4% → 2%)해오다 2010년 12월말 시한으로 종료된 바 있다. 그러다가 지난해 8.29대책에 의해 취득세 인하를 2011년 12월말까지 연장하되 9억원 이하에만 적용하기로 했다.

8.29대책 영향으로 반짝 상승하던 수도권 주택시장이 다시 침체기에 접어들자 3.22대책에서 DTI규제를 원래대로 환원한 반면 취득세를 종전보다 50%를 더 감면하겠다고 정부가 나섰다. 9억원 초과 주택의 경우 4% → 2%로, 9억원 이하 주택의 경우 2% → 1%로 인하하는 것이 주요 골자이다. 당초 지방세수 감소를 이유로 지자체가 강력 반발했으나 취득세 감면분을 정부에서 전액 보전해주기로 함에 따라 현재 국회 행안위를 통과해 4월 임시국회 회기내 처리가 유력시될 전망이다.

최근의 주택거래 침체는 취득세 인하를 기대하고 취득세 인하가 확정될 때까지 거래를 미루고 있는 데에 기인한 면도 없지 않다. 강남권에 주로 분포한 9억원 초과주택의 취득세가 절반으로 줄어들고, 기타 지역 역시 추가로 50%가 감면(지난해 말 기준으로는 75%가 감면)돼 주택거래의 상당한 동기부여가 되기 때문이다.

둘째, 민간택지 분양가 상한제 폐지다. 분양가 상한제 폐지는 보금자리주택 공급, 주택시장 침체, 미분양 증가 등으로 민간주택시장 위축과 더불어 사업성 개선을 위한 차원에서 민간주택 사업자의 분양가 상한제 폐지 요구가 빗발쳐왔던 바다.

민간택지 분양가 상한제 폐지(투기지역 제외) 법안 역시 오랫동안 국회에 계류 중에 있지만 분양가 상승 → 주택가격 상승이 우려된다는 이유로 야당이 반대하고 있어 이번 회기내 통과는 불투명한 상황이다.

수도권 분양시장이 상당히 침체돼 있고, 미분양이 상당량 남아 있어 분양가 상한제가 폐지된다고 당장 분양가가 상승하지는 않을 전망이다. 다만 시장에 미치는 영향은 자못 클 전망이다. 어찌됐건 간에 상한제가 폐지되면 분양가 상승요인이 상존하게 되고 이를 마케팅에 활용하게 되면 상대적으로 이미 가격 경쟁력이 확보된 미분양이나 상한제가 적용되는 신규 분양시장 활성화에 기여할 수 있을 것이기 때문이다.

특히 분양가 상한제 폐지는 재당첨금지제한과 전매제한이 연동돼 있어 이들 규제가 함께 풀리게 돼 분양시장에 상당한 호재로 작용할 수 있다. 만약 분양가 상한제가 3월에 풀렸다면 김포한강신도시 합동분양이 그렇게 고전하지는 않았을 것으로 보는 이유다.

끝으로 리모델링 수직증축 허용 문제다. 기존의 리모델링 수평증축(30%)은 조합원 부담이 지나치게 커 리모델링이 활성화되지 않고 있다는 인식에서 출발했다. 수평증축이 아니라 수직증축 허용을 통해 전체 가구수의 10% 범위내에서 일반분양을 허용함으로써 조합원 부담을 줄이게(조합원 부담이 30~40% 줄어드는 것으로 추산) 되면 리모델링 조합의 원활한 업무추진은 물론 리모델링 사업이 활성화될 것이라는 취지다.

이를 위해 준공연한이 15년 이상된 증충 노후아파트가 밀집된 1기 신도시를 중심으로 범수도권리모델링연합회가 결성되기까지 했다. 당초 국토부에서는 LH용역 결과 지난해 말 수직증축 불허방침을 내렸으나 리모델링연합회의 강력 반발로 현재 정부차원의 TF를 조직해 재검토 중에 있다.

1기 신도시의 경쟁력(새아파트, 단지환경, 주차장 등)이 2기 신도시에서 밀리면서 한때 집값 낙폭이 가장 크게 일어났던 원인이 되기도 했던만큼 리모델링 활성화를 위한 수직증축은 수도권 1기 신도시의 절대적인 숙원사업이다.

리모델링 수직 증축이 허용되면 1기 신도시 노후단지 주거환경개선 및 집값 상승에 대한 기대감 상승으로 경쟁력 회복은 물론 서울 강남권 10~15층 중층 아파트 중 아직 재건축 연한이 도래하지 않은 1980년 중ㆍ후반대 아파트의 리모델링이 활성화될 수 있는 기반이 마련된다는 점에서도 큰 의미를 부여할 수 있다.

이외에도 시장에 지대한 영향을 미치는 요인들이 다수 있지만 우선은 눈에 보이는 굵직한 현안 과제만이라도 명쾌하게 해결된다면 수도권 부동산시장이 최소한의 동력을 갖춤으로써 거래 활성화의 기반을 다질 수 있을 것이다. 닥터아파트(www.drapt.com) 이영진 리서치연구소장


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